서울시, 지구단위계획 용적률 규제 완화

일반주거 용적률 완화·시민재산권 제한 완화

서울시 내 지구단위계획 수립 기준이 시민 재산권을 과도하게 규제 한다는 지적에 따라 5년 만에 전면 개정된다.

지구단위계획은 한 지역을 정비·관리하거나 새로 개발할 필요가 있을 때 지방자치단체가 교통·환경 등 10년 내 그 지역이 겪게 될 변화를 예측해 건축물과 기반시설 설치 기준을 정하는 것을 뜻한다.

서울시는 지구단위계획 수립 기준을 전면 재정비, 오는 14일부터 시행한다고 10일 밝혔다. 먼저 시는 지구단위계획구역 내 ‘용도지역 변경이 없는 일반주거지역’의 용적률을 주변 일반지역과 똑같이 적용하기로 했다.

예를들어 기존에는 주변 지역의 기준 용적률이 250%면 지구단위계획구역은 이보다 낮은 용적률을 적용하고 별도 규정을 준수할 때만 인센티브로 추가 용적률을 줬다.

용도지역 변경이 없는 일반주거지역에 대해 제1종은 150% 이하, 제2종은 200% 이하, 제3종은 250% 이하로 주변 지역과 같은 용적률이 적용된다.

현재까지 지구단위계획구역은 법이 정한 기준 이상으로 공공 공간을 확보해도 허용 용적률 내에서만 용적률을 올려줬지만 앞으로는 상한 용적률까지 준다.

건립할 수 있는 시설과 용도 제한도 완화한다. 제3종 일반주거지역인 지구단위계획구역에는 업무시설과 공연장을 바닥 면적 3000㎡ 이하로 지어야 했지만 앞으로 기반 시설만 갖추면 규모 제한이 없다.

지구단위계획구역 중에서도 공동개발을 위해 별도 지정한 특별계획구역의 사업 시한은 3년으로 설정, 이를 넘기면 자동 해제되게 했다.

서울에는 441개의 특별계획구역이 있지만 구체적으로 사업이 진행되는 곳은 120곳(27.2%)에 불과했다.

그동안 사업이 진척되지 않는데도 낡은 건물을 보수하지 못하는 시민이 피해를 봤으나 앞으로는 자치구 심의와 자문을 거쳐 연면적 500㎡ 범위에서 증·개축 할 수 있게됐다.

시는 지구단위계획에서 최대개발규모 이내 획지 변경 허가권은 구청으로 위임해 처리기간을 최대 3개월까지 줄였다.

상업지역과 준주거지역 건축물에 비주거용도 시설을 무조건 10% 이상 갖추게 한 규정도 단독주택·다가구·연립주택·기숙사 위원회에서 인정하면 예외를 둘 수 있게 한다.

이 밖에 전면 공지, 공공 보행로, 공개 공지는 통합관리해 공공성을 높인다.

친환경 시설을 조성할 때 주는 인센티브 비율은 20%에서 30%로 상향하고, 1만㎡ 이상 건물은 의무 적용한다. 역사 보전 계획과 보육시설·공연장 같은 공익시설을 조성할 때도 인센티브를 준다.

시는 건축물 높이 산정 시 필로티 포함 여부 등 25개 자치구마다 적용기준이 달라 혼선을 야기하던 규정도 동일하게 적용하도록 통일했다.

성동규 기자 sdk@