[포커스]앞길 깜깜한 재건축···사업 추진 가능할까

자취 감춘 실거래, 호가 작년 말 수준 급락은마아파트 高價 탓 수익성 은행이율比 ↓고덕 래미안 힐스테이트 기대 이하 계약률

주택시장을 선도하던 강남 재건축 아파트의 영광은 옛말이 된 지 오래다. 2009년 주택시장 붕괴와 함께 사업성을 잃은 탓이다. 이후로는 부동산 부양책이 나올 때 반짝 상승했다가 다시 주저앉기를 반복하고 있다. 이마저도 실제 거래는 드물고, 호가만 오르내리는 형국이다. 사업 추진이 쉽지 않은 상황이다. <편집자 주>

서울 강남구 개포동 은마아파트 전경. 사진=김동민 기자 life@

◇부양책에 반짝 상승···다시 제자리=서울 강남 주요 재건축 아파트 가격이 다시 약세로 돌아섰다. 일부 단지는 작년 말 호가 수준으로 떨어진 것으로 나타났다.

대세 하락기로 접어든 2009년 이후 흐름이 또 반복됐다. 이번에도 부동산 부양책이 나올 때 반짝 상승했다가 다시 주저앉은 그림이 연출됐다.

실제 강남 재건축시장 호가는 지난해 말 다주택자 양도소득세 중과 폐지와 연초 재건축 초과이익환수 폐지 방침 발표 등으로 단기 급등하더니 최근에는 원상 복구됐다.

특히 2·26 전월세 임대소득 과세 방침으로 그나마 관심 두던 매수예정자조차 관망세로 돌아선 상태다.

강남 재건축의 핵인 개포동 주공아파트의 호가 변화만 보더라도 그렇다. 이 단지는 조합원 대지 지분(소유권이 인정되는 땅 면적)이 많아 높은 수익을 노릴 수 있는 단지로 꼽힌다.

업계에 따르면 개포주공 1단지 전용 35.64㎡ 호가는 현재 5억7000만∼5억8000만원 선이다. 지난해 말 수준으로 올해 2월 말(6억2000만∼6억3000만원)보다 5000만원 정도 떨어졌다.

서울 시내 한 아파트 공사 현장. 사진=서승범 기자 seo6100@

단일 단지로 국내 최대 규모(6600→ 8903가구)인 송파구 가락시영 역시 비슷한 양상이다.

현재 가락 시영1차 전용 50㎡ 호가는 5억4000만∼5억5000만원 선으로 작년 말(5억6000만∼5억7000만원)보다 2000만∼3000만원이 더 낮다.

대법원이 결의 과정의 하자를 이유로 사업취소 판결을 내린 영향이 적지 않다. 2003년 재건축 조합 설립 이래 10여 년째 추진 중인 이 사업의 추진은 당분간 지연이 불가피할 전망이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “2·26 발표 이후 개별 단지 재건축 진척 상황 외에는 전반적으로 가격 변동 원인이 없다”며 “단지마다 차이는 있겠지만 계절적 비수기까지 겹쳐 당분간 소강상태가 이어질 것”이라고 진단했다.

◇재건축 시세, 집값 하락 불구 높아=강남 재건축 아파트 사업 추진이 어려운 이유는 시세 하락으로 사업성이 매우 떨어진 탓이 크다. 실제 대표 재건축 단지인 개포동 은파아파트는 사업 수익성이 은행 이율보다 낮다는 결과가 나왔다.

선대인경제연구소에 따르면 주요 재건축 아파트인 대치동 은마아파트가 지금부터 5년 후 재건축이 끝났을 때, 재건축 후 예상 세후 수익률은 9.4%다.

연평균 수익률로 보면 1.9%로 현재 은행 4~5년짜리 정기예금금리(2.96%)보다 낮은 수준인 것으로 나타났다.

강남 아파트 가격이 10% 오르면 재건축 세전 수익률은 19.5%로 늘어나지만 재건축에 5년이 걸리면 세후 수익률은 연 3.9%다. 10년이 걸린다고 가정하면 1.9%에 그치는 것으로 조사됐다.

전문가들은 이같이 사업성이 떨어지는 이유에 대해 전반적인 부동산 시세가 떨어지는 상황에서 여전히 재건축 단지의 가격이 높아서라고 설명한다.

장재현 부동산뱅크 팀장은 “재건축 사업은 인근 비교 단지를 기준으로 시세를 잡게 되지만 여전히 고점 당시 붙은 미래가치(거품)가 껴있어 비싼 측면이 있다”며 “대세 하락기에 접어든 터라 가격은 지속해서 떨어지는 데다 사업시기 불투명 등도 문제”라고 지적했다.

서울 영등포구 당산동 일대 아파트 단지 전경. 사진=김동민 기자 life@

상황이 이렇다 보니 대규모 강남 재건축 분양 아파트로 관심이 쏠렸던 ‘고덕 래미안 힐스테이트’ 역시 기대 이하의 성적을 거둔 것으로 나타났다.

이 단지는 지하 3층 지상 최고 35층 51개 동 총 3658가구 중 84~192㎡ 1114가구가 일반 분양됐다. 이 중 85㎡ 이하 중소형 비율이 전체 68%에 달한다.

청약 당시에도 평균 1.54대 1의 경쟁률로 관심에 못 미치는 성적을 거둔 데 이어 30% 정도가 미계약된 것으로 알려졌다.

인근 A공인 대표는 “미분양 물량 중 대부분이 중대형이란 점에서 처분이 쉽지 않으리라고 보인다”며 “고덕 아이파크 수준으로 분양가를 맞췄다고 하지만, 투자자를 끌어모으기에는 매력도가 떨어지는 것 같다”고 전했다.

김지성 기자 kjs@