부동산 적폐 ‘선분양’ 손질 시급

허위 광고에 부실시공까지 폐단 심각

공급과잉 초래 주택경기 침체 가속화

정부, 후분양 전환할 유인책 마련 필요

서울 한 아파트 공사현장. 사진=서승범 기자 seo6100@

최근 주택시장에 공급과잉 논란이 일면서 정부가 ‘후분양제’ 확대 방안을 추진해야 한다는 주장이 점차 설득력을 얻어 가는 추세다.

현재 아파트 분양은 착공과 동시에 이뤄지는 선분양제 형태가 대다수다. 선분양제는 소비자들이 완성된 주택을 사는 것이 아니라 일정한 기한까지 입주할 수 있는 분양권을 청약해 사는 방식이다.

1970년대 민간건설자본이 취약한 상태에서 급속한 도시화에 따라 손쉽게 자금을 조달하기 위해 도입됐다.

이미 건설사가 포화상태인 데다 미분양 급증으로 주택경기 침체를 가속하고 부실공사나 허위·과장광고 등 심각한 사회 문제를 낳을 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다. 이런 맥락에서 후분양 활성화로의 정책변화가 시급하다고 입을 모았다.

◇선분양 부작용···소비자 피해 심각=계약할 때는 상품을 볼 수가 없다는 선분양제의 특성으로 여러 부작용이 뒤따른다.

건설사가 소비자의 구매심리를 자극하기 위해 대부분 상품의 가치를 과대 포장한다. 그러나 이 같은 허위·과장 광고는 잠재적 폭탄일 수밖에 없다. 최근 완공된 모습이 본보기주택과 달라 소송으로 번지는 사례가 적지 않다.

인천 송도·청라처럼 허허벌판에 아파트만 덩그러니 들어선 상태를 미리 알았다면 고분양가에 청약할 사람은 많지 않았을 것이라고 지적하는 것도 같은 맥락이다.

설계 당시와 다른 부실공사에도 제대로 구제를 받지 못하는 문제점도 있다.

인천 청라지구 푸르지오 아파트는 부실시공으로 미입주자들이 분양 중도금 납부를 거부하자 시공사인 대우건설이 중도금 대출 연체이자 대납을 중단하면서 갈등이 불거졌다.

대우건설은 벨트월층에 설치된 보에 대각철근을 설계보다 절반이나 적게 사용했다. 안전에는 이상이 없다는 주장이다. 하지만 미입주자들은 안전을 위해 전수 조사를 요구하며 맞서 해결의 실마리는 보이지 않는다.

더욱이 현재와 같은 주택시장 침체기에는 선분양제로 소비자들이 하우스푸어로 전락할 위험성이 크다는 점도 문제다. 투기 붐이 극심할 당시 무리하게 수억 원에 빚을 지고 청약에 나섰던 소비자들이 현재는 자산가치 급락과 엄청난 부채에 시달린다.

◇선분양제 건설사에도 악영향=선분양제는 주택시장 호황기에 건설사가 무리하게 주택사업에 뛰어들어 위기를 자초하게 한 원흉이기도 하다. 그간 건설사들은 2~3년 후 입주 시점의 주택경기에 대해 판단은 하지 않은 채 근시안적 시각에서 사업을 진행했다.

당장 분양에만 성공하면 엄청난 수익을 올릴 수 있었던 탓이다. 과욕과 무리한 사업판단으로 택지를 매입해 분양을 시도하다 주택시장이 침체하자 미분양 물량이 급증하는 악순환이 연출됐다.

결국 미분양 물량 급증으로 돈이 묶인 건설사들은 유동성 위기로 직면하게 됐다. 2006년 이후 과도한 PF 사업 확대로 건설사뿐만 아니라 제2금융권 등 금융권 전반의 부실화 우려를 높인 것도 미분양 물량이 급증한 탓이다.

실제 대주건설은 2006년 경기 용인시 기흥구 공세동에 공급한 ‘대주 피오레’ 아파트의 미분양 부담을 견디지 못하고 결국 부도 처리됐다. 주택사업에 주력했던 씨앤우방, 삼능건설, 월드건설, 한솔건설 등도 마찬가지다.

건설사들은 미분양 물량을 털어내기 위해 할인분양을 진행한다. 이는 또 다른 위기를 초래하는 꼴이다. 최근엔 할인분양에 반대하며 시위하던 입주민이 분신하는 참극이 벌어지기도 했다.

◇후분양 정착시킬 유인책 필요=선분양제에 따른 폐해가 급증하면서 자연스럽게 후분양제가 대안으로 떠올랐다. 노무현 정부는 2003년 5월 발표한 부동산대책을 통해 재건축아파트에 후분양제를 적용, 공사가 80% 이상 진행됐을 때만 분양을 허용한 바 있다.

애초 취지와 달리 각종 금융비용이 분양가에 반영되고 분양가가 주변 시세와 비슷하게 책정돼 공사 기간 주변 집값이 뛰면 분양가가 더 비싸지는 부작용을 초래했다. 이런 탓에 이명박 정부는 2008년 재건축 후분양제를 폐기했다.

박근혜 정부는 지난해 7·24 부동산대책 후속조치에서 수도권 미분양 물량에 대해 일부 후분양 전환을 언급하기는 했으나 이 역시 공급 물량 조절을 위한 단기적 조치에 그쳤다.

전문가들은 여전히 후분양제 도입을 강조한다. 지난 실패를 반면교사 삼아 후분양을 제대로 시행하고 정착시키기 위해 은행권이나 보증기관의 점진적인 구조 변화와 확실한 인센티브, 건설자금의 저리 대출 방안이 필요하다는 의견이다.

장재현 리얼투데이 리서치센터 팀장은 “건설사들의 PF 부실을 줄이기 위해서라도 점진적으로 후분양제도를 도입해 자기자본 비율을 높여야 한다”며 “대한주택보증의 분양 보증서 발급 시점을 기성률 10%~50%로 늦춰야 한다”고 설명했다.


성동규 기자 sdk@