‘쉽고 빨라진’ 재건축···분담금 폭탄 어쩌나?

분담금 상승→사업지연 ‘악순환 고리’ 풀어야

전문가 “해결책 없어 사업진행 어려울 수도”

재건축 규제완화를 골자로 한 정부의 ‘9·1 부동산대책’ 발표에도 실제로 재건축 사업이 추진될 가능성이 그다지 높지 않다는 주장이 나왔다. 이번 대책으로 실질적으로 수혜를 입을 단지는 전국적으로 봐도 손에 꼽힐 정도라는 분석이다.

일부 전문가는 일부 수혜 지역으로 거론되는 곳에서 조차도 사업 진행은 쉽지 않을 것으로 전망했다.

상계동이 대표적인 예다. 주공 8단지의 사례를 보면 재건축정비계획안이 통과되는데 무려 9년이나 걸렸다.

아파트 건축 당시 높은 용적률이 사업 진행에 발목을 잡았다. 8단지는 3종 일반주거지역으로 용적률 상한이 250%로 현재 용적률이 200%여서 재건축을 해도 용적률을 50% 밖에 높일 수 없다.

재건축 시점의 용적률이 건축 당시보다 높아질수록 주민이 내는 분담금이 줄어들 수 있다. 분담금이 적다는 것은 재건축 예상 수익이 높다는 의미다. 반대로 분담금이 높아지면 사업성이 떨어져 사업지연으로 이어진다.

사업 지연은 공사비를 늘려 다시 분담금을 높이는 악순환이 발생한다. 또한 분담금이 높아 현금청산이 잇따르면 분담금은 더욱 늘어난다.

이번 대책으로 재건축 연한이 줄어들기는 했지만 사업진행 속도를 좌우할 사업성에는 아무런 변화가 없다. 그렇다고 해서 용적률을 과도하게 끌어올릴 수도 없는 노릇이다.

주택보급률(2013년 기준)을 살펴보면 전국 평균 주택보급률은 102.7%, 수도권은 99%로 집계됐다. 이는 1인 가구를 포함한 수치로 사실상 1인 가구 대부분이 젊은세대와 고령세대들로 이뤄져 대부분 아파트 거주 비율이 낮다.

1인 가구를 제외한 수도권의 주택 보급률을 살펴보면 가장 낮은 서울도 100%를 넘어선 100.1%로 인천이 119.5%, 경기 107.8%로 모두 100%를 넘어서 포화상태에 다다른 상황이다.

인구감소와 고령화 가속 등의 영향으로 수도권 수요가 한정된 상황에서 용적률을 과도하게 상향하면 과잉공급으로 대규모 미분양 발생할 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석이다.

특히나 조합이 건설사와 재건축 계약을 도급제로 맺였다면 미분양 발생에 따른 금융 비용을 조합원이 부담해야 한다. 아파트 준공 후 입주 이전에도 분담금이 얼마든지 상승할 수 있는 셈이다.

양지영 리얼투데이 본부장은 “일부 인기단지는 조합원 분담금을 감수하겠지만 그렇지 못한 곳은 사업이 지지부진해질 가능성이 높다”며 “추가 분담금으로 발생하는 갈등 해결이 사업 진행의 관건이지만 뾰족한 해결책이 없다”고 말했다.

성동규 기자 sdk@