목동 재건축 가시화···집값 폭락의 시발점?

마곡, DMC 등 싸고 입지 좋은 대체지 많아재건축 미분양 양산시 싼 아파트와 동기화

목동 주공아파트 단지. 사진=연합뉴스 제공

목동은 재건축 연한 단축 등을 포함한 ′9.1 부동산대책′ 최대 수혜지로 꼽힌다. 대책 발표를 전후로 호가가 치솟으며, 기대감에 시장 분위기는 뜨거웠다.

그러나 이곳은 딜레마에 빠졌다. 지역 집값을 떠받드는 재건축 단지가 흐지부지되면 집값 하락이, 또 추진되면 지역 집값 폭락의 시발점이 될 수 있다는 우려에서다.

우려는 현실화했다. 재건축 추진이 사실상 멈추면서 집값 하락을 원인이 되고 있다.

업계에 따르면 목동 신시가지 1~14단지 중 재건축 추진을 위한 움직임이 있는 단지는 한 곳도 없다. 지난 9월 평균 5~10%씩 올랐던 호가 역시 10월 이후 제자리다. 호가가 떨어진 곳도 목격된다.

호가 하락도 문제지만, 재건축 단지가 본격적으로 추진되면 지역 집값을 끌어내리는 패착이 될 수 있다는 점이 더 큰 문제다.

재건축 단지 분양가는 인근 지역 시세에 연동해 결정된다. 그러나 2008년 이후 부동산시장이 큰 폭으로 하락하면서, 목동 역시 가격이 매우 떨어진 상태다.

이를 반영해 분양가를 결정하면 조합원의 부담이 커 사업 자체가 추진되기 어렵다. 그렇다고 분양가를 높이자면 미분양 속출을 걱정해야 하는 처지다.

실제, 목동 재건축은 미분양 우려가 크다. 대체지역이 없는 강남과 달리 입지와 가격을 고려하면 인근에는 마곡, 상암, 한강신도시, 마포 등 필적할 곳이 사방에 있다.

한국감정원에 따르면 목동 3.3㎡당 호가는 2343만원이다. 미디어기업의 잇단 입주와 여의도 배후수요로 관심이 높은 상암동은 비슷한(2349만원) 수준으로, 목동의 대체지역 중 하나다.

잇단 신규 분양과 4개 전철이 교차하는 마포는 1937만원으로 좀 더 저렴하다. 한강신도시는 목동과 비교해 서울 접근성과 입지 면에서 떨어지지만, ‘착한 가격’이 강점이다. 이곳은 1000만원 정도다.

가장 큰 걸림돌은 마곡이다. 이곳은 발산 등 강서구 인프라를 고스란히 누리면서 수조원에 달하는 개발 호재가 있음에도 민간공급 기준 3.3㎡당 분양가가 1400만~1500만원대다.

전문가들은 목동은 학군이라는 큰 특징을 갖춰, 인근 단지와 단순 비교는 무리가 있다고 지적하면서도 “수요자들이 눈 돌릴 지역이 많다는 점은 재건축 사업이 추진돼 일반공급이 이뤄지면 수요 부족을 일으키는 원인이 될 수 있다”고 입을 모았다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “지금 같은 상황에서 재건축 사업이 진행한다면, 대대적인 미분양이 우려되는 게 현실”이라며 “결국 비싼 재건축 단지 시세가 인근 일반 단지와 맞춰지는 동기화가 이뤄질 수 있다. 이는 지역 집값 폭락의 시발점이 될 수도 있다”고 지적했다.

김지성 기자 kjs@