시세보다 낮은 분양가?···‘로또 청약 예고 단지’ 어디

HUG의 분양보증심의, 로또 청약 좌우

강남·한남·과천 등 로또 청약 기대감 ↑

나인원한남 투시도(사진=리얼투데이)

최근 수도권 분양 시장에서 ‘로또 청약 단지’에 이목이 집중되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심의가 분양가 제한으로 이어지면서 수요자들 사이에서는 청약 당첨만 받으면 수억원의 차익을 거둘 수 있다는 인식이 확산되고 있기 때문이다.

◇HUG 분양가 제한 등이 원인

‘주택공급에 관한 규칙’ 제8조에 의거해 사업주체가 입주자를 모집하기 위해서는 입주자모집승인을 받아야 한다. 이때 분양 보증에 가입이 안되어 있으면 입주자 모집을 할 수 없다. 주택도시보증공사(HUG)는 국내 유일의 주택보증기관이기 때문에 보증 승인이 거절되면 분양 행위 자체가 사실상 불가능해진다. 결국 분양 주체는 분양가를 낮춰 분양할 수 밖에 없다.

물론 선(先)분양 방식이 일반적인 한국에서는 이 같은 주택보증이 필수적일 수밖에 없다. 수요자들 입장에서는 주택보증이 입주 때까지 안전성을 확보하기 위한 최소한의 장치이기 때문이다. 건설사 부도, 시공 과정의 하자 등과 같은 위험 요인에 대비하기 위해 분양보증이 필요하지만 분양보증심의가 분양가 통제 역할을 하는 것도 사실이다.

주택도시보증공사의 보증 절차를 살펴보면 ▲사업장의 3.3㎡당 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 초과하거나 ▲최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하지 못하도록 하고 있다.

실제로 주택도시보증공사와의 조율을 통해 분양가를 책정한 주요 단지들 중 ‘로또 청약 단지’로 이름을 올린 사례가 비일비재하다. 지난해 9월 분양한 ‘래미안 강남 포레스트(개포시영재건축)’는 3.3㎡당 평균 4160만 원에 분양 승인을 받아 분양했다. 전용 96㎡ 일반 분양 가격은 15억 4700만~18억 4300만원 선이었다. 현재 전매제한으로 거래는 되고 있지 않지만 같은 면적의 조합원 분양권의 경우 현재 20억 원 선에 매물이 올라오고 있는 상황이다.

이와 함께 지난 2016년 8월 분양한 개포주공3단지 ‘디에이치 아너힐즈’도 3.3㎡당 평균 4,137만원으로 분양 승인을 받아, 전용 106㎡의 분양가가 17억 1200만 원~17억 8200만 원 선으로 분양이 이뤄졌다. 분양 이후 가격은 훌쩍 올라 지난해 12월 21억 4000만 원에 분양권이 거래되기도 했다. 1년 만에 분양권에 약 4억 원의 프리미엄이 형성된 것이다.

업계 전문가는 “분양보증심의로 분양가를 낮추면서 ‘로또 청약 단지’를 양성하고, 당첨금처럼 프리미엄을 높이는 결과를 낳고 있다”라며 “특히 최근 집값이 많이 오른 강남권 재건축 단지에선 ‘로또 청약 단지’가 속출할 것으로 예상돼 청약 전쟁이 더욱 치열해질 가능성이 있다”고 전했다.

◇지역별 ‘로또 청약 단지’는···

주요 지역의 대표 분양 단지들이 주택도시보증공사의 분양 보증을 앞두고 있어 수요자들의 관심이 더욱 뜨거워지고 있다

강남의 ‘로또 청약 단지’인 ‘디에이치자이 개포’의 분양보증 기준 분양가는 3.3㎡당 평균 4160만 원으로 결정됐다. 국민은행 부동산 시세자료에 따르면 서울 강남구 3.3㎡당 평균 매매가는 3월 9일 기준으로 4802만원으로 이미 분양가보다 시세가 더 높은 상황이다.

인근에서 내년 2월 입주할 예정인 ‘래미안블레스티지’의 경우 2016년 분양 당시 3.3㎡당 3760만원에 분양가가 책정돼, 전용 84㎡의 경우 13억~14억 원대에 공급됐지만 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 전용 84㎡ 분양권이 지난해 12월 18억 2080만원에 거래돼, 시세 차익은 5억~6억 원에 달하고 있다.

'디에이치 아너힐즈' 이후 처음으로 분양보증이 거절된 ‘나인원 한남’은 ‘로또 청약 단지’의 중심에 위치해 있다. 이 단지는 작년 9월부터 3개월간 HUG와 실무협의를 거쳐 12월 3.3㎡당 평균 분양가 6360만원으로 분양보증 신청했지만 승인이 거절된 바 있다. 현재 국민은행 부동산 시세 기준으로 단지 건너편 ‘한남 더힐’의 평균 시세가 3.3㎡당 평균 6400만 원을 형성하고 있다.

‘나인원 한남’의 분양가가 얼마로 정해지든지 시세보다 낮기 때문에, 투자자들과 수요자들의 줄서기가 이어질 전망이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 실제로 지난해 4분기에는 ‘한남더힐’ 전용 208.48㎡가 35억~39억원선에서 거래됐으며, 전용 244㎡는 76억 원에 매매가 이뤄졌다.

수도권 분양시장의 핵으로 떠오르는 과천도 이목이 집중되는 곳이다. 재건축 열기가 뜨거워지면서 고분양가 관리지역으로 지정돼 사실상 분양가 제한을 받고 있기 때문이다.

국민은행 부동산 시세를 살펴보면 3월 9일 기준으로 과천시의 3.3㎡당 평균 시세가 3878만 원을 기록하고 있다. 지난 1월에 분양한 ‘과천센트럴파크 푸르지오 써밋’이 HUG의 요청으로 3.3㎡당 평균 2995만 원으로 분양했기 때문에 사실상 시세 차익이 생길 수 밖에 없다. 3.3㎡당 883만원의 차이가 나기 때문에 전용 84㎡를 기준으로 단순 계산해도 2억 2075만원의 차익이 발생하게 된다. 실제 계약면적으로 계산시 시세 차익은 훨씬 웃돈다.

특히 10년 전 분양 단지들과 비슷한 분양가로 공급된다는 점도 관심이 이어지는 이유다. 2007년 입주한 ‘래미안 에코팰리스’의 전용 84㎡는 올해 1월 11억 9000만 원에 거래된 바 있다. 또 2008년 입주한 ‘래미안 슈르’ 전용 84㎡도 지난 1월 10억 5,000만 원에 거래됐다. 상대적으로 ‘과천 푸르지오 써밋’의 전용 84㎡ 분양가는 9억 7300만 원부터 시작된다.

현재 분양 일정이 잡히진 않았지만 지난 1월 과천주공7-1단지 ‘과천센트럴파크 푸르지오 써밋’ 분양(1317가구)에 이어, 과천주공2단지 ‘과천위버필드’(2128가구)와 과천주공6단지(2145가구), 과천주공12단지(100가구)가 줄줄이 청약에 나설 예정이어서 관심이 이어질 전망이다.