“부동산 시장 냉각되면 전세가 가장 먼저 반응”

등록 2019.01.22 13:36

기자

전셋값 빙하기 선행지표···갭투자 수요 줄면서 매매가 영향임대수익률 하락도 집값 하락 원인···입주 물량 해소까지 지속

최근 역전세난 기조가 집값 하락의 원인 중 하나로 꼽히고 있다. 역전세난으로 전셋값이 낮아지다 보니 갭투자가 줄어들고 이에 따라 매매거래가 함께 줄어들면서 가격까지 끌어내리고 있다는 것이다.

전문가들은 수도권 입주물량이 소화된 이후에는 전셋값이 상승하면서 매매가 회복도 기대해볼 수 있다고 전망하면서도 올해 안에 회복세에 접어들기는 힘들 것으로 내다봤다.

22일 KB부동산·부동산114 등에 따르면 서울·수도권의 전셋값은 지난해 11월부터 하락세 보이기 시작했고 지방5대광역시·지방시도 등의 전셋값도 12월부터 하락 전환해 현재까지 하락세를 이어오고 있다.

부동산114 자료를 살펴보면 12월 전국 평균 전셋값은 -0.13% 하락했고 서울과 수도권이 -0.26%로 큰 하락세를 보였다. 1월 첫째주에도 전국 주간 아파트 전셋값은 -0.09%를 기록했고, 둘째 주는 -0.08% 하락했다.

이 기간 매매가 역시 하락세로 돌아섰다. 특히 서울 아파트 매매가격은 이달 셋째 주 기준 10주 연속 하락세를 기록했다.

전문가들은 현재 시장에서는 전셋값 하락이 집값 하락에 영향을 미치고 있다고 입을 모았다. 매매가격이 높게 형성된 상태에서 전셋값이 낮아지자 갭투자 수요가 빠지면서 매매가격도 함께 낮추고 있다는 설명이다.

실제 한국감정원에 따르면 지난해 12월 기준 전국 주택 전세가율은 67%를 기록했고 서울 주택 전세가율은 지난 2017년 12월 68.9%로 최고치를 기록한 이후 줄곧 하락해 65.3%로 내려앉았다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시장이 냉각되면 가장 먼저 반응하는 것은 전세시장이다. 공급자가 손실회피를 덜 느끼기 때문”이라며 “전세시장에 항상 시장을 선행하는 것은 아니지만, 지금 시장에서는 전세시장에 전체 시장을 약간 끌어내리고 있는 형국이라고 보면 된다”고 설명했다.

이어 박 위원은 “그동안 정부 대출 규제가 안 먹혔던 게 갭투자 때문인데 전세가격이 하락하다보니깐 갭투자를 하지 못한다. 수요가 줄어드니 매매가 약세를 보이는 것”이라고 설명했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 “전세를 끼고 주택을 매수하는 사람이 많다보니 전셋값 하락으로 갭투자를 위한 거래가 줄어들면서 매매가격이 떨어진 것으로 풀이된다”고 전했다.

권일 부동산인포 리서치 팀장은 “모든 지역에서 그렇다고는 볼수 없지만 일반적으로 전셋값이 집값에 선행한다고 알려져 있다. 그동안 전셋값 급등을 이용해 갭투자 했던 이들이 전셋값 하락이 이어지면서 심리적으로 불안해 하고 있으며 더불어 투자수요가 급격히 줄면서 주택매매가격도 약세를 보이고 있다”고 말했다.

또 전세가격 하락으로 월세가격까지 동반 하락하면서 임대 수익률이 낮아져 부동산투자 수요가 줄어들었다는 점도 매매가 하락의 원인 중 하나로 꼽혔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “전·월세 가격이 낮아지면 부동산 수익률이 낮아진다. 이에 따라 부동산투자 수요가 줄어들면서 매매가격에 영향을 미친 것”이라며 “시장이 시끄러우니깐 투매가 발생하고 이게 거래사례로 남아 부동산 가격이 또 하락하는 것”이라고 설명했다.

전문가들은 전셋값 하락에서 이어진 집값 하락 추세는 현재 공급되고 있는 입주물량이 소화되기 전까지는 계속 이어질 것으로 전망했다.

권 팀장은 “당분간 전셋값 하락이 불가피해 보이며 입주물량들이 어느 정도 소화되고 나면 매매로 나서지 않았던 이들의 전세 재계약이 이뤄지면서 전셋값은 다시 상승할 가능성이 높다”며 “전셋값이 상승하면 매매시장도 점차 회복될 수 있을 전망이다. 단 올해 안으로는 쉽지 않을 전망”이라고 분석했다.

장 본부장은 “수도권 입주 물량이 소진돼야 이같은 현상이 해결될 것으로 보인다. 이 외에는 시장이 좋지 않기 때문에 딱히 해결 방안이 없다”고 설명했다.

*갭투자란? 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때 그 차이(갭)만큼의 돈만 갖고 집을 매수한 후 직접 살지는 않고 임대주택으로 공급하다가 집값이 오르면 매도해 차익을 실현하는 투자법을 말한다. 적은 돈으로 아파트를 매입할 수 있는 장점이 있지만, 전세가격이 낮아지고 세입자를 찾기 어려워지면 벌어진 차이만큼 금전적인 부담을 지어야 하는 위험이 있다.