“공시가 현실화 대책, 투심 약화···가격 하락까진 역부족”

3일 국토교통부, 공시가격 현실화율 90% 방안 발표

서민 세부담 줄이려 6억원 이하 1주택 재산세 0.05%p↓

“현금 확보 유리한 월세 선호↑···전세난 가중 가능성도”

“서민 稅감면 효과 있지만, 향후 상승분 반영 조항 필요”

그래픽=뉴스웨이DB

부동산 전문가들은 국토교통부 공시가 현실화 및 1주택자 재산세 감면에 대해 공시가 상승 여파로 인한 강남권 중심 주택시장 안정 효과가 있을 것으로 전망하면서도, 주택 가격 하락은 기대하기 힘들다는 분석을 내놨다. 다만 고가 주택 밀집 지역을 제외한 중저가 아파트는 단기적 가격 하락이 나타날 수 있다고 내다봤다.

3일 국토부는 부동산 공시가 현실화 목표를 90%로 설정하고 주택 유형별 달성 방안을 발표했다. 동시에 공시가 상향 조정에 따른 서민들의 급격한 세부담 상승을 완화하기 위해 1주택자가 보유한 6억원 이하 재산세율을 0.05%p 인하하기로 했다.

이에 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “초고가 아파트일수록 공시가 현실화 속도가 빨라 강남 뿐 아니라 용산, 여의도, 목동 등 초고가 아파트 밀집지역 가수요 역제 효과가 예상된다”고 말했다.

송승현 도시와 경제 대표는 “보유세 증가 정책으로 부동산 투자 수익률 가능성이 계속 줄어드는 형국이다”라며 “이 때문에 주택에 대한 투자 수요가 줄어들 수 있을 것”이라고 전망했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “고가 주택 밀집 지역은 가격 하락 조정을 받더라도 가장 나중일 것”이라며 “수도권 외곽이나 지방 소재 아파트는 가격 영향을 받을 수 있다”고 설명했다.

공시가 상승은 곧 보유세 증가를 의미하기 때문에 레버리지를 이용한 고가 주택 갭투자 등은 한풀 꺾일 것이란 설명이다. 이에 따라 4~5채씩 집을 보유한 다주택자가 내놓은 매물이 증가할 수 있다.

하지만 매물이 시장에 나오더라도 이를 받을 수 있는 매수 수요가 있어 전체적인 가격 하락세까지 이끌어 내긴 힘들다는 전망이다. 세금 상승분을 거래비용으로 전가하는 경우가 많다는 점도 이유로 지목됐다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “전세난 등으로 젊은층에서 ‘이번 참에 집 사자’라는 매수 수요가 적지 않은 상황이기 때문에, 집값 하락까지 이어지진 않을 것”이라고 말했다.

송승현 대표는 “이번 대책으로 집값이 하락하진 않을 것으로 보인다”며 “지금까지 많은 보유세 정책들이 나왔지만 실세 시장에서 이를 수요자에게 전가하는 사례도 다수였다. 이는 곧 실거래가 상승을 의미한다”고 설명했다.

보유세 상승으로 인한 전세 매물 감소는 더 두드러질 전망이다. 박원갑 수석 위원은 “이번 공시가 상향 조정 발표를 비롯해 내년부터 적용되는 각종 보유세 증가로 인해 임대인들이 전세보다 월세를 선호하는 현상은 더욱 뚜렷해질 것”이라고 말했다.

6억원 이하 주택 재산세 감면은 정부가 제시한 취지처럼 서민 재산세 감면에 효과가 있을 것으로 보인다. 하지만 물가상승률을 반영한 주택 가격 상승세를 매번 반영하기 힘든 점은 단점으로 꼽혔다.

양지영 소장은 “공시가 6억원이라면 7~8억원 정도의 주택이 될텐데, 서울 기준으로 많은 사람들이 혜택을 볼 수 있는 선으로 보인다”면서도 “다만 이같은 기준선이 정해지면 중저가 주택의 수요가 대폭 늘어나 해당 구간의 가격 상승이 다시 불거질 가능성도 있다”고 말했다.

이은형 책임연구원은 “추후 가격 상승분을 보완할 수 있는 추가 조항이 필요하다”며 “가령 최근 몇 년간 물가상승률 데이터를 토대로 기준선을 상향 조정할 수 있도록 하는 것 등이다”라고 설명했다.

송승현 대표는 “기준선을 적용해 정책을 세운다는 것은 자칫 부작용이 생길 수 있다”이라며 “공시가 6억원선으로 투자와 실수요가 집중될 수 있다"고 내다봤다.