‘변창흠표 공공재개발’이 인기 있는 이유

15일 오전 공공재개발 시범 사업 선정 사업지 1차 발표

분상제 제외·용적률 상향·인허가 절차 간소화 등 혜택

빠른 사업 진행 담보···민간 시공사 ‘깜깜이 공사’ 위험↓

지난해 국토교통부가 시행키로 한 공공재개발 사업에 무려 70곳이 신청서를 내면서 인기를 끌고 있다.

14일 서울시와 국토교통부는 먼저 신청서를 낸 14곳을 대상으로 시범 사업지를 15일 오전 발표할 것이라고 밝혔다. 나머지 56곳은 오는 3월 말까지 사업지 선정을 마무리할 계획이다.

공공재개발은 임대주택 건설 등으로 공공성을 높일 경우 분양가 상한제 적용 등 규제를 면제해주는 방식으로 진행된다. 이 과정에서 민간 조합이 주가 아닌 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사) 등이 함께 시행자로 참여한다.

우선 공공재개발 사업지에 선정되면 ▲분양가 상한제 제외 ▲용적률 상향 ▲인허가 절차 간소화 ▲사업지 융자 등의 혜택을 받는다. 다만 늘어난 용적률의 50% 이상을 공적 임대로 공급해야 한다. 정책 발표 당시 임대 아파트 공급을 기피하는 조합이 많아 참여 부진이 우려됐다. 이에 정부는 기부채납 비율을 사업지 특성에 맞게 완화해주는 방안을 검토 중이다.

민간이 주도하는 것보다 빠른 사업 진행도 장점으로 꼽힌다. 실제 변창흠 국토부 장관이 SH사장 시절 주도한 ‘천호1구역’ 재개발 사업은공공이 시행을 맡은 이후 단 4년여 만에 착공에 들어갔다.

천호1구역은 2003년 뉴타운지구, 2009년 도시환경정비구역으로 지정된 곳이었지만 이권 다툼과 낮은 사업성으로 2015년이 돼서야 사업시행계획인가를 받았다. 그러나 2016년 6월 SH와 공공시행 약정을 체결한 뒤 이듬해인 2017년 12월 시공사를 선정하고, 2020년 3월 이주, 9월 기공식까지 빠르게 진행됐다. 해당 사업지는 오는 2024년 지상 40층 규모 999가구(임대 117가구)와 오피스텔 264가구의 주상복합시설로 재탄생한다.

민간 정비사업에서 자주 문제가 되는 시공사들의 ‘깜깜이 공사’, ‘추가 공사비’ 등도 해결된다. 일반적으로 정비사업의 시공사로 지정된 건설사들은 ‘변동 공사비’ 내역을 적용해 사업 진행 중 추가 비용을 청구하는 일이 많다.

또한 대안 설계 명목으로 분양 가구 수를 줄이고 지하 주차장 면적을 높여 공사 원가를 절감하려는 꼼수를 써서 조합원들의 반발을 사기도 한다. 이 때문에 조합원끼리 분란을 겪고, 결국 시공사 지위 해지 등의 법적 다툼까지 번지는 경우도 많다.

그러나 공공재개발의 경우 LH, SH 등과 같은 공공이 초기 자금 지원은 물론 관리·감독에 나서기 때문에, 시공사가 일방적으로 공사비를 올리지 못한다는 장점이 있다.

천호1구역 김종광 조합장은 한 인터뷰에서 “조합이 건설에 대해 뭘 알겠냐. 건설사들이 공사하러 들어와서 조합 재산 탈탈 털어 가져가는 것을 많이 봐서 SH공사에 부탁한 것”이라고 말했다.

이어 “수많은 아파트를 지어본 SH보다 건설 원가 정보 등을 비롯해 더 많이 아는 곳이 어디 있겠냐”며 “분양에 대해서도 더 잘 안다. 공공이 주도하면 민간 건설사보다 높은 분양가는 보장하지 못하더라도, 건설사에 뜯기는 돈보다는 이득이라고 봤다”고 덧붙였다.

앞서 지난해 5월 정부는 재개발과 소규모 정비사업을 활성화해 4만 가구를 공급할 계획을 밝혔다. 그러나 이처럼 시장의 인식이 바뀌기 시작하면서 공공재개발을 통한 공급 목표는 더 늘어날 수 있다.

특히 지난달 22일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “공공재개발 등 정비사업은 시업지를 조속히 지정해 조합 설립, 시공사 선정 등 사업이 본격 추진될 수 있도록 지원할 방침”이라며 “중산층 대상 건설임대주택에 대한 세제 등 인센티브 제도도 2021년 상반기에 정비할 것”이라고 밝혔다.