[뉴스테이 빛과 그림자]③지자체 뉴스테이로 ‘꿩먹고 알먹고’

정비사업 해결하고 주거환경도 개선하고

용적률 완화·신속한 행정에 공급자도 환영

임대주택 고질병 주민 반대는 숙제로 남아

‘e편한세상 테라스 위례’ 현장 전경. 사진=국토부 제공

지방자치단체들이 뉴스테이를 두 팔 벌려 환영하고 있다. 지지부진한정비사업도 뉴스테이 연계형 정비사업으로 쉽게 해결할 수 있는 데다 주거환경을 개선할 수 있어서다.

뉴스테이 연계형 정비사업은 오랜기간 정체된 주택정비사업을 활성화시키기 위한 대안으로 꼽힌다. 재개발, 재건축 등 정비사업에서 조합원 외 제3자에게 매각하는 일반분양분을 임대사업자가 매입해 뉴스테이로 공급한다.

◇조합·리츠·지자체 윈윈=정비조합은 조합원에게 제공할 공동주택 외에 제3자에게 분양할 공동주택을 건설하고 이를 매각함으로써 정비사업 시행에 필요한 사업비를 마련할 수 있다는 장점이 있다.

지자체로부터 용적률 상향 등의 혜택을 받아 일반분양 주택을 더 많이 지을수 있으며, 미분양리스크가 없다는 것도 장점으로 꼽힌다.

주택을 매각하는 리츠는 일반분양분을 시세보다 저렴하게 매각할 수 있다는 게 장점이다. 또 주택도시기금과 주택도시보증공사(HUG)의 자금조달 지원도 받을 수 있다.

지자체는 사업이 장기 지연된 도시정비사업을 정리할 수 있다. 실제 용인시·일산시·인천시 등에서 미분양 우려·조합원 간 마찰 등으로 장기 지연된 재개발·재건축 사업이 뉴스테이 연계형 정비사업으로 진로를 바꿈에 따라 사업이 진척을 보이고 있다.

또 뉴스테이가 고급임대 아파트로 지어지는 만큼 주거환경도 개선되는 데다, 주택법에 의거 일반공공주택 건설과 마찬가지로 기부채납 가이드라인이 정해져 있어 따로 지자체 비용을 쓰지 않고도 도로·공원 등이 늘어나는 장점이 있다.

이런 장점에 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’은 여러 지자체와 조합 참여가 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 뉴스테이 연계형 정비사업 상반기 공모에서는 전국 6개 시·도에서 총 37곳의 신청이 접수됐다. 또 이어 지난 7월 11~29일 진행한 하반기 공모에서는 서울시를 비롯해 전국 9개 시·도가 총 34개 정비구역을 신청했다.

건설사들의 참여도 늘었다. 대림산업·대우건설·한화건설을 시작으로 GS건설, 롯데건설, 현대건설, 현대산업개발 등 대형건설사들이 뉴스테이 사업에 적극 뛰어들었다. 계룡건설산업, 중흥건설, 호반건설, 우미건설, 대방건설, 서희건설 등 중견사들도 사업 참여에 나서고 있다.

국토부는 임대사업성 등을 평가해 상반기 15곳, 하반기 7개 구역을 뉴스테이 연계형 정비사업 후보지로 최종 선정했다. 이에 따라 총 3만4771가구 규모의 뉴스테이가 공급될 예정이다.

서울에서는 강북2구역 도시환경정비사업과 관악구 신림동 강남아파트가 뉴스테이를 통해 공급되며, 경기에서는 고양 능동6구역 도시환경정비사업, 의정부 장암생활권3구역 재개발사업, 파주 금촌2동2지구 재개발사업, 파주시 율목지구 등이 예정됐다.

인천에서는 금송 재개발사업, 송림초교주변 주거환경개선사업, 도화1구역 재개발사업, 부평4구역 재개발사업, 미추8구역 재개발사업, 송림1,2동(현대상가) 재개발사업, 부평구 십정동 십정5구역·남구 숭의동 전도관구역에서 뉴스테이가 공급된다.

지방에서는 충남 천안 원성동 재건축사업·동남구 대흥동 대흥4구역, 대구 내당내서 재건축사업, 부산 우암1·2구역 재개발사업, 감천2구역 재개발사업, 남구 감만동 감만1구역 등이 뉴스테이로 개발된다.

◇지역주민 반대 넘어야 할 산=지자체·조합·건설사·수요자들의 참여도가 높아지면서 시장에
안착하고 있는 것으로 보이지만, 뉴스테이 역시 임대주택의 고질병인 ‘주민 반대’에 부딪혔다.

고급 아파트로 건설된다고 하지만 ‘임대주택이 집값을 떨어뜨린다’는 생각에 일부 지역에서는 주민 반대가 극심하다.

대표적인 곳이 인천이다. 인천에서 추진되고 있는 뉴스테이 두 곳은 주민들의 반대가 특히 심하다.

인천 남동구 남동경기장 북측 토지 5만6000㎡에 600가구 규모의 뉴스테이가 들어설 계획이지만, 현지 주민들은 “주변에도 아파트가 많은데 임대아파트를 지어서 주변 주택가치를 떨어트려선 안 된다”며 반대하고 있다.

또 부평4구역 뉴스테이 연계형 정비사업 역시 일부 조합원들의 반대에 부딪혀 사업 추진에 발목을 잡혔다. 남양주 진건지구에서도 뉴스테이 반대가 거세다. 남양주시는 다산신도시 진건지구에 6000가구 규모의 뉴스테이를 공급할 방침이지만 입주 예정주민과 토지주들의 거센 반발에 부딪혔다. 학교 부족·교통 문제 등에 대한 마땅한 해결책도 내놓지 않은 채 뉴스테이를 진행하는 것이 이해가 안 간다는 게 반대 이유다.

이곳 주민들은 반대집회를 갖고 국회 탄원서를 준비하는 등 강하게 반대 의견을 피력하고 있다. 또 국토부가 뉴스테이 공급촉진지구 3차 후보지로 꼽은 화성 능동과 용인 언남 지역 주민들 역시 ‘뉴스테이 공급 시 집값이 더 하락할 가능성이 있다’는 이유로 뉴스테이를 반대하고 있는 것으로 알려졌다.

일산2재정비촉진구역에 공급 예정인 뉴스테이 역시 주민들의 의견 차로 마찰을 빚고 있
다.

업계 전문가들은 뉴스테이가 더욱 안정적으로 시장에 정착하기 위해서는 정부가 주민의 ‘재산권 보호’와 함께 뉴스테이를 융화시킬 대책을 마련해야 한다고 입을 모았다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “주민들에게 입주 우선권을 준다든지 약간의 특혜를 제공해야 한다”며 “뉴스테이 인근에 공개공지를 많이 만들어서 지역주민들이 이용할 수 있게 하거나, 기부채납을 확대해 편의시설·도로 등 생활환경을 개선해주는 것도 한 방법이 될 것”이라고 말했다.

자료-국토교통부 제공

서승범 기자 seo6100@