GS건설 송도 ‘통큰 배팅’···정책 변화로 기대 수익 하락

3.3㎡ 1646만원, 최저입찰가 2배로 토지 낙찰

이후 고분양가관리지역 지정돼 분양가 규제 받아

송도자이 크리스탈오션 메인 투시도. 사진=GS건설 제공

GS건설이 분양 중인 ‘송도자이 크리스탈 오션’이 정부 정책 변화로 기대수익이 낮아졌다. 택지를 매입할 당시 최저입찰가의 2배 가량을 제시하며 ‘통큰 배팅’으로 낙찰에 성공했지만, 인천지역이 고분양가관리지역으로 지정되면서 분양가를 높여 받지 못한 것.

지난 2019년 GS건설은 한국자산관리공사 전자자산처분시스템 온비드 전자입찰을 통해 인천광역시가 내놓은 송도 6공구 A10블록(연수구 송도동 396-7) 10만2444.6㎡를 낙찰 받았다. 낙찰가는 최저입찰가(2748억원)보다 185% 높은 5110억원으로 평(3.3㎡)당 1646만원이다.

당시 GS건설은 “지방 지역 공동주택 부지 낙찰가를 보면 최저입찰가의 2~3배 높은 값에 낙찰되는 곳도 있다”며 고가에 매수한 것은 아니라고 밝혔다.

하지만 지난해 상황이 변했다. HUG가 강화 옹진군을 제외한 인천 전지역을 고분양가관리지역으로 지정함에 따라 분양가 산정에 제동이 걸린 것이다.

결국 ‘송도자이 크리스탈 오션’의 분양가는 지난해 6월 분양한 ‘힐스테이트 레이크 송도 3차’와 같은 3.3㎡당 2230만원에 책정됐다. 고분양가관리지역에서는 1년 이내 분양한 사업장 평균 분양가격의 100%를 초과할 수 없기 떄문이다.

토지 낙찰가 3.3㎡당 1646만원에 공사비, 인허가 비용 등(업계 통상 3.3㎡당 400만원)을 더하면 실리는 기존 기대만큼 크지 않을 것으로 예상된다.

실리가 낮아진만큼 GS건설의 입장에서는 청약 결과를 통해 브랜드 인지로라도 쌓아야 한다는 숙제가 더해졌다.

앞서 분양한 현대건설의 ‘힐스테이트 레이크 송도3차’ 가 평균 44.74대 1로 1순위 청약 마감해 자칫 이보다 경쟁률이 낮을 시에는 수익과 지역 내 브랜드 파워도 챙기지 못했다는 평가를 받을 수 있어서다.

그나마 ‘통큰 배팅’을 한 만큼 ‘송도자이 크리스탈 오션’의 입지가 뛰어나 높은 청약경쟁률이 기대되고 있다. 이미 ‘송도자이 크리스탈오션’ 사이버 모델하우스에는 지난 13일부터 닷새 간 35만여 명의 방문자가 몰린 것으로 확인됐다.

서해 바다를 맞아 전 가구(일부 저층 세대 제외) 바다조망이 가능하며 워터프론트 호수도 가깝다. 또 송도 랜드마크시티가 계획돼 있고 주변에 초중고도 설립 예정이다. 또 좌측으로는 골프장 조망도 가능할 것으로 보인다.

GS건설의 특화 설계도 수요자들을 자극할 것으로 돋보인다. 송도 최초 2개 메인 타워를 25층에서 연결한 스카이브릿지가 조성될 계획이며 이외에도 오션뷰가 가능한 커뮤니티 시설이 들어설 예정이다. 커뮤니티 시설 내에는 프라이빗 다이닝룸, 카페테리아, 베이커리 카페, 선셋 라운지 등이 마련된다. 또 아이들의 정서발달 및 교육을 위한 프리미엄 클래스, 피트니스 센터, 스크린 사이클링 등 입주민들을 위한 커뮤니티가 마련된다.

한편, 송도자이 크리스탈오션은 지하 1층~지상 최고 42층 9개 동(아파트 7개 동, 테라스하우스 2개 동), 총 1503가구 대단지 아파트로 구성됐다. 전용면적 별로는 △84㎡ 698가구 △98㎡ 538가구 △110㎡ 150가구 △132㎡ 73가구, △139~198㎡T (테라스하우스) 34가구 △147~205㎡P (펜트하우스) 10가구로 구성됐다.

청약일정은 오는 28일 1순위, 29일 2순위로 진행된다. 입주는 2024년 6월 예정이다.