농협경제연구소 "주택 경기침체 장기화 1~2년 더간다"

자료 : 농협경제연구소

주택가격 버블주기 이론 접목하면 더욱 심각
각종규제 풀다가는 투기세력만 부치기는 꼴
주택금융 대출 구조, 불균형 해소등 기초여건 개선으로

올 하반기 주택 경기가 상승할 것이라는 기대감과 달리 부동산 경기 침체가 장기화 될 것이라는 우려가 제기됐다. 이는 낮은 수준의 가계 디레버리징에 따른 것으로 향후 1~2년 동안 침체가 될 것이라고 예상됐다.

농협경제연구소는 28일 'NHERI 주간 브리프-국내 주택경기 순환국면 진단과 시사점'이라는 보고서를 통해 '2013년 주택가격이 하락세로 전환되면서 주택경기 침체국면이 장기화 될 수 있다는 우려가 확산되고 있다"고 밝혔다.

보고서를 만든 송두한 금융연구실장은 "주택순환모형과 버블주기이론 등 대표적인 경기순환주기성 이론을 통해 현재 경기 국면을 살펴본 결과 국내 주택산업은 불환국면에 놓인 것으로 판단된다"고 밝혔다.

송 실장은 또 "앞으로 낮은 수준의 가계 디레버리징(주택가격 하락을 수반하는 부채축소과정)이 1년에서 2년 동안 진행될 것으로 예상된다"며 "이에 따른 주택가격 하락은 가계부채의 건전성 제고를 통해 주택산업의 복원력을 회복하는 과정으로 인식할 필요가 있다" 밝혔다.

이는 불황국면에서는 시장에 충격을 주는 부양책보다 주택금융의 대출구조 개선이나 주택수급 불균형 해소 등 주택산업의 기초 여건을 개선하는 방향으로 정책지조를 유지할 필요가 있다는 것이다.

보고서에 따르면 주택순환모형(사진 참조)을 적용한 결과 현재 침체국면(4국면)에 놓인 국내 주택산업이 불환국면(5국면)으로 이어질 가능성과 바로 회복진입(6국면)으로 건너뛸 가능성이 상존한다. 현재 주택가격이 정체되고 있으며 거래량이 확연하게 감소 추세를 보인 금융위기 이후 3년은 침체 국면으로 판단된다.

지난해 들어서면서 주택가격은 하락세로 전환됐고 주택산업은 가격하락과 거래량 감소 등 4국면인 침체국면으로 진입했다. 그러나 지난해까지 주택가격과 거래량 변동의 방향성이 불분명해 앞으로 전개는 판단하기 어려운 상황이다.

문제는 버블주기이론을 접목하면 이야기는 달라진다. 버블주기이론을 통해 경기 순환주기를 살펴보면 국내 주택산업은 낮은 수준의 가계 디레버리징이 5년간 진행되고 있어 '불황국면'의 특징을 보이고 있다.

한국은행과 국민은행 등의 자료를 종합한 결과 버블순환주기상 불황국면은 가계 디레버리징이 평균 6년에서 7년간 진행됐다. 미국 주택산업은 2006년 이후 7년 동안 진행된 가계 디레버리징 과정을 마무리 하고 점차 회복 국면에 진입하고 있는 것이 좋은 예다.

국내 주택산업은 그동안 가계대출 증가세로 둔화되고 있으며 주택가격이 정체되는 모습을 보였지만 올해 들어 주택가격이 하락추세로 전환됐다. 주택가격 증가율은 전년대비 2008년은 5.0%, 2010년은 1.2%, 지난해에는 2.9%를 나타냈다. 가계부채 증가율은 전년대비 2008년은 8.7%, 2010년은 8.7%, 지난해 6월까지 2.8%로 나타났다.

부채 축소과정에서 수요충격에 따른 주택가각 하락이 지속될 것이라는 전망이 나오는 것도 이 때문이다. 저금리 기조가 지속되고 있지만 가계대출 수요는 크게 위축됐다. 최근 전세가격 급등세가 지속되고 있지만 전세에서 자가 주택으로 이전효과가 전혀 나타나지 않고 있다.

이 같은 상황을 종합하면 국내 주택산업은 불황국면에 놓인 것으로 보인다. 앞으로 가계 디레버리징이 1~2년 동안 진행 될 것으로 예상됐다. 가계 디레버리징 과정에서 나타나는 주택가격 하락은 국내 주택경기의 복원력 회복을 위한 필요조건으로 꼽힌다.

보고서는 "주택산업의 경기순환 국면을 고려한 정책 대응이 필요한 시기다"고 내다봤다. 회복국면에서는 효과적인 주택 경기 부양책이 불황국면에서 시행되면 정책의 기간불일치(time inconsistency) 문제로 정책 효과를 기대하기 어려울 뿐만 아니라 투기적 수요만 조장하는 부작용을 초래할 수 있다는 지적이다.

현재 업계에서 요구하는 각종 규제 해제가 오히려 주택 활성화에 부작용을 초래할 수 있다는 것이다. 송 실장은 "현재와 같은 저금리 환경을 고려할 때 대출수요는 이미 상당부분 소진된 것으로 보인다"며 "따라서 세제지원(취득세 감면), 금융규제 완화(DTI 완화, 대출금리 인하)등 주택수요에 대한 유인으로 작용하기 어려운 구조다"고 내다봤다.

최재영 기자 sometimes@