부동산 정책에 흔들리는 ‘강남’··· 아파트값 얼마나 빠졌나

11·3대책 발표 후 심리 악화···개포주공 재건축 1억원 빠져

저금리 바람을 타고 날아오르던 ‘강남 3구’가 추락하고 있다. 11·3부동산 대책 발표 후 얼어붙은 시장에 미국발 ‘금융권 대출금리 인상’이 찬물을 끼얹었기 때문이다. 전문가들은 강남 3구의 재건축 시장 활황이 일반분양 성공여부에 달려있다고 분석했다. 또 강남 입성의 적기가 지금이라고 판단할 수 있다며 봄철 계절적 성수기가 오기 전에 매매에 나서는 방안 역시 생각해 볼만하다고 설명했다.

19일 부동산114에 따르면 울 재건축 아파트 가격 하락세는 11·3 부동산 대책과 함께 시작됐다. 11월 첫째 주부터 지난주(12월 12~16일)까지 7주 연속 하락 중이다. 이 기간 재건축을 제외한 서울 시내 일반 아파트값은 단 한 주도 떨어지지 않았다.

서울 재건축 아파트값은 11월 3주 연속으로 0.2%대의 하락률을 기록하다가 12월 들어 하락세가 0.1%로 줄었지만, 지난 15일 미 연방준비제도가 기준금리 인상을 발표하면서 낙폭이 다시 0.15%로 커졌다.

개포동 주공1단지, 대치동 은마아파트 등은 1000~4000만원 가량 시세가 떨어졌지만 거래 성사가 쉽지 않다. 서초구는 잠원동 잠원동아, 방배동 삼익 등이 500만원 가량 하락했다.

개포동 인근 A부동산 관계자는 “개포 주공 1단지 41㎡의 경우 지난 9월까지만 해도 10억 5000만원 정도에 거래가 됐다. 그런데 지금은 호가가 1억 넘게 빠졌고 최근 거래된 것도 급매로 9억5000만원 정도에 거래됐다”고 말했다.

이러한 거래절벽과 매매가 하락은 청약규제와 전매제한 등으로 일반분양물량에 대한 투자가 어려워지고 부동산 시장 하락 전망으로 일반분양분의 흥행여부가 불투명해지자 재건축 매물의 기대감이 떨어지면서 나타난 결과라고 분석된다. 일반분양물량의 매매가가 뛰어야 조합원 물량의 가격이 함께 따라가는 재건축 아파트값의 특징에서 비롯된 현상이라는 지적이다.

실제 강남 재건축의 경우 주택도시보증공사가 일반분양가와 보증한도를 규제하면서 투자 접근성이 낮아졌고 국토부가 내놓은 11.3 부동산대책이 정조준 돼 ▲전매제한강화 ▲1순위 요건 강화 ▲재당첨 제한 등이 적용되면서 일반분양의 수요자가 떨어져 나가 일반분양 흥행을 점치기 어렵게 됐다.

미국 기준금리 인상의 여파로 시중은행 주택담보대출 금리가 상승세를 타고 있는 것 또한 부담이다. 주담대 평균 최저 금리가 3%대에 진입한 가운데 내년 초에는 4%를 돌파할 것이라는 전망이 나오면서 대출규모가 큰 재건축 아파트는 부담일 수 있다.

최현일 한국열린사이버대학 부동산금융학과 교수는 “전체적인 수요감소는 정책의 효과라고 볼 수 있으며 미국발 대출금리 인상 역시 몸집이 큰 재건축 시장을 압박하는 요인이라고 분석된다. 그러나 강남입성을 노리는 수요자들에게는 계절적 성수기인 봄이 다가오기 전에 매매를 노리는 것도 방법일 수 있다”고 말했다.