[2017년 부동산 폭락하나]②입주물량 과잉 탓 건설사 가시밭길

공급과잉 후폭풍, 내년·내후년 70만가구 집들이

수요 부족한데 입주물량 포화 가격하락 예상

시장 벌써 경기악화 신호···미분양↑ 청약자↓

주택 외 포트폴리오 부족한 중견건설사 직격탄

서울 한 아파트 밀집지역 전경. 사진=이수길 기자 [e-mail]

내년부터 건설사들의 고행길이 시작될 것으로 보인다. 정부와 금융권, 대한주택보증 등이 대출 규제, 보증 심사 강화 등 반(反)부동산활성화 기조로 돌아선 데다 분양시장 호황으로 건설사들이 몇 년간 대책없이 쏟아낸 아파트들이 입주를 시작해 주택시장 침체가 예상돼서다.

건설사들은 저금리, LTV·DTI 완화 등 정부의 부동상 활성화 정책으로 분양시장이 호황을 보인 지난 2014년부터 분양물량을 대거 공급하기 시작했다.

2010년 10만6434가구에 불과했던 분양물량은 2014년에는 27만4666가구로 증가했고, 2015년에는 43만9295가구가 분양됐다. 올해 역시 약 38만가구가 분양될 예정인 것으로 알려졌다.

문제는 이들 아파트가 대부분 집들이를 시작하는 내년부터는 입주 공급과잉이 일어날 것으로 보인다는 점이다. 공사기간이 보통 3년 정도 걸리는 것을 감안하면 건설사들이 분양시장 호황에 쏟아낸 분양물량들은 내년부터 본격적으로 입주를 시작한다.

업계에 따르면 2017년과 2018년 전국에서 집들이를 시작할 아파트 예정 물량은 약 70만가구에 이를 것으로 예상되고 있다. 주택보급률이 2014년 이미 103.5%를 넘긴 상태에서 또 한번의 입주 공급과잉으로 인한 주택경기 하락이 예상되는 부분이다.

바로 공급과잉의 부작용이 드러나지 않겠지만 입주가 본격화되면 대거 미분양 사태와 집값 폭락 가능성이 크다는 게 전문가들의 분석이다.

부동산시장이 한창 과열양상을 보였던 2007년 부동산시장 이후의 모습을 보일 가능성이 높다는 예상도 나오고 있다. 당시 부동산 시장은 신규단지를 내놓기만 하면 수천만원의 웃돈이 붙으며 팔려나갔다. 하지만 이후 2008년 금융위기를 맞아 결국 침체에 기로에 돌아섰고 결국 이듬해 입주시점이 됐을 때 집값이 폭락해 미분양·하우스푸어 등 사회문제로까지 불거졌다.

더 큰 문제는 우리나라 자가주택 대부분이 ‘대출’로 이뤄졌다는 점이다. 분양시장 호황에 집값 상승을 기대하며 능력을 넘는 대출을 받아 집을 구입한 수요자들은 이후 금리 인상 시 대출을 갚을 여력이 없어 결국 집을 팔게될 확률이 높다. 이에 따라 수요보다 공급이 늘어나면 자연스럽게 집값이 하락될 가능성이 높다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장은 “이미 업계에서도 2~3년 후 입주물량이 초과할 것에 대한 우려가 나왔다”며 “대출을 받는 수요자들이 소득이 계속 보장될 것인지도 의문인 상황에서 입주시점 이후 집값이 하락하면 한국 경제가 흔들릴 것”이라고 예측했다.

건설사들의 실적악화도 우려되는 상황이다. 세계적인 경제불황으로 해외실적 전망도 어두운 가운데 주택경기 하락으로 인해 분양 실적까지 하락할 것으로 보여서다.

실제 공급과잉 논란이 일었던 일부 수도권과 지방시장은 벌써 하락기를 암시하는 듯한 모습을 보이고 있다. 청약률이 크게 떨어졌으며 미분양도 증가하는 모습이다.

미분양은 두달 연속 증가세를 보였다. 국토교통부에 따르면 6월 말 기준 전국 미분양주택은 전월보다 4543가구 늘어난 5만999가구로 나타났다. 특히 공급과잉 논란에 중심에 섰던 경기도에서 지난달 늘어난 미분양주택의 절반 이상이 발생했다. 경기도 미분양주택은 1만9737가구로 전월보다 14.3%나 늘어났다.

분양 시장도 하락세다. 리얼투데이에 따르면 지난 6월 전국 청약자수는 총 34만9429명, 1순위 청약자수는 33만4846명으로 이는 전월보다 각각 25.07% 감소한 수치다.

전년 동기와 비교해도 총 청약자수(43만569명)는 18.84% 줄고, 1순위 청약자수(41만4963명)는 19.3% 줄었다.

청약경쟁률도 줄었다. 6월 전국 평균 청약경쟁률은 10.96대 1로 지난해 동기(16.39대 1)와 전월(12.7대 1)보다 낮은 수치를 기록했다.

업계에서는 특히 중견사와 중소건설사들의 실적 악화를 우려했다. 지난해와 올해 국내 중견사들은 대형사 못지않게 물량을 쏟아내며 크기를 키워왔으나, 주택사업 외 이렇다할 포트폴리오가 없어 주택시장 악화시 직격탄을 맞을 수밖에 없기 때문이다.

중소건설사 같은 경우에는 사업지 한 곳만 어그러지더라도 기업이 휘청할 수 있어 연쇄부도 가능성도 제기되고 있다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수는 “다른 수익사업이 없는 중견사들은 내년·내후년 공급과잉에 따라 시장이 하락하면 함께 어려워지기 시작할 것”이라며 “새로운 먹거리를 찾아 나서야 하는데 정비사업도 메이저사에 자금력·브랜드인지도 등에서 뒤처져 진입이 어려울 것 같다”고 우려했다.

서승범 기자 seo6100@