[신희성의 부동산論]내년 오피스시장 전망···임대와 매매 ‘디커플링’

서울 오피스빌딩 시장이 요동치고 있다. 도심과 여의도를 중심으로 초대형 빌딩이 연이어 준공됨에 따라 오피스 임대시장이 공실 증가와 임대료 하락의 이중고에 시달리면서 지각변동을 일으키고 있다.

2014년 2/4분기 서울 도심, 강남, 여의도 지역의 오피스 공실률은 각각 15.8%. 13.4%, 17.3%를 기록했다. 이는 2013년 2/4분기 같은 지역의 공실률 12.5%, 12.9%, 14.1%에 비해 모두 상승한 수치이다.

이같이 공실률이 높아진 것은 경기침체에 따라 사무실 수요가 감소하고 임차인의 사정에 따라 사용면적을 줄이거나 임대료가 상대적으로 저렴한 지역으로의 이전이 눈에 띄게 증가한 데 따른 것이다.

또 기존에 발생한 공실이 임대시장 악화로 단기간에 해소되지 못해 공실면적이 누적되고 있는 것도 하나의 원인으로 작용한 것으로 보인다.

이와 같은 오피스 시장의 하향세는 2015년에도 지속될 가능성이 커 보인다. 전체적으로 경기 회복이 지연되면서 기업들의 오피스 수요가 위축되고 있는데다 공급과잉 여파까지 겹칠 것으로 보이기 때문이다.

또 은행, 증권사 등 금융권 구조조정이 본격화하면서 사무실 줄이기에 나선 것도 영향을 미칠 것으로 예상할 수 있다.

오피스 공급은 계속 늘었지만 이 면적을 채울 만한 수요가 나타날지는 의문이다. 경기 침체로 기업들은 갈수록 사무실 규모를 줄이고 있는데 반해 사무실 수요를 확장시킬 만한 새로운 성장동력은 보이지 않고 있다.

수요 감소 요인은 이뿐만이 아니다. 서울, 수도권에 있는 공공기관 지방 이전이 내년에도 이어질 것이며, 이는 오피스 시장에 적잖은 영향을 미칠 전망이다.

이에 따라 내년엔 서울 주요지역 오피스빌딩 공실률이 높아지면서 임대료 인하의 압박 요인이 커질 것으로 보인다. 특히 경쟁력이 약한 일부 빌딩은 임차수요가 대거 이탈하면서 공실 증가, 임대료 하락 현상이 가속화할 것이다.

하지만 매매 시장은 이와는 다른 양상을 보일 것으로 전망된다. 내년 오피스 시장은 임대와 매매의 ‘디커플링(Decoupling)’ 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다. 임대시장은 공실률 상승, 임대료 하락의 이중고를 보이겠지만 매매시장은 여전히 강세를 띨 것으로 보인다.

빌딩 매맷값은 지난 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후 한때 급락했지만 2009년 하반기를 기점으로 상승세로 반전돼 현재까지 그 추세를 지속해오고 있다. 또 2015년에도 이 같은 상승 리듬을 이어갈 것으로 전망된다.

이처럼 빌딩이 투자 상품으로 인기를 끄는 이유는 대표적 안전자산으로 자리매김한 때문이다. 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 등 큰 고비를 넘기는 과정에서 ‘빌딩 가격은 긴 호흡으로 볼 때 잘 안 떨어진다’는 인식이 투자자들 사이에 자리 잡았다. 이에 따라 기관투자가나 개인투자자 모두 가장 선호하는 투자종목으로 빌딩을 1순위로 꼽는다.

또 최근 거액 자산가들은 대부분 자산 포트폴리오에 빌딩을 필수 항목으로 넣고 있다. 과거에는 강남권 아파트 한 채 정도는 갖고 있어야 부자 대접을 받았지만 요즘은 빌딩 한 동을 갖는 게 부자의 척도로 여겨진다

이 같은 분위기에 따라 빌딩 매매시장의 상승세는 앞으로 상당기간 지속될 가능성이 커 보인다.

하지만 과거처럼 V자형 상승이 힘든 상황이란 점도 유념해야 한다. 대신 앞으로는 가격이 오르더라도 ‘L자형’과 ‘U자형’을 합친 형태의 완만한 상승곡선을 그릴 가능성이 클 것으로 예상된다.