‘수익형 부동산’ 서울 역세권 VS 수도권 신도시 각축전

아파트 규제와 저금리로 수익형 부동산이 주목을 받으면서 올 가을 분양 성수기에 유망지역 위주로 선을 보일 전망이다. 수익형 부동산을 지탱하는 힘은 아파트 규제로 인한 풍선효과와 저금리가 지속되면서다.

먼저 최근까지 호황을 누렸던 아파트 시장이 냉각되면서 시중 부동자금들이 수익형 부동산으로 대거 유입되고 있다. 여기에 저금리가 5년 째 이어지면서 은퇴를 앞두거나 시작한 베이비부머 세대 등 50~60대를 중심으로 노후대비에 대한 근심이 늘고 있다.

지난 2011년 6월 3.25%였던 한국은행 기준금리가 2012년 7월부터 하락세로 돌아선 이래 2016년 6월부터는 1.25%를 유지하고 있어 예금이자만으로는 만족스러운 노후를 기대할 수 없어서다.

이처럼 저금리가 장기화되자 노후를 걱정하는 투자자들이 적극적으로 안정적인 월세가 기대되는 수익형 부동산에 눈을 돌리고 있다. 특히, 최근 세차례에 연이은 부동산 대책으로 아파트 투자가 어려워지면서 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 커지고 있는 상황이다.

수익형 부동산의 인기가 높아지면서 다양한 투자 상품들이 속속 나타나 투자자들의 선택에도 옥석가리기가 시작되고 있다.

업계에서는 수익형 부동산 투자 시 임대수익이 목적인만큼 먼저 안정적인 수익 확보를 위한 배후수요, 입지 등의 요소를 먼저 잘 따져봐야 한다고 조언하고 있다.

올해 수익형 부동산 시장에도 유망지역을 중심으로 분양에 나설 것으로 전망되고 있는데 크게 서울 역세권과 수도권 신도시 등 신흥상권의 치열한 경쟁이 예상된다.

서울 역세권 수익형 부동산 투자는 이미 상권이 형성되어 유동인구가 확보된 경우가 많다는 장점과 투자자금 많이 든다는 단점이 공존한다.

반면 수도권 신도시 등 투자는 초기 투자자금 부담이 덜 하지만 상권 형성기간까지 장기간이 소요된다는 점이다.

따라서 업계에서는 본인의 자금여력과 투자 성향에 따라 투자에 임해야 하며 서울 역세권은 오피스, 대학가 중심이며 수도권 신도시의 경우 아파트 배후를 대상으로 한다는 것이다.

더불어 수익형 부동산의 인기가 높아지면서 다양한 투자 상품들이 속속 나타나 투자자들의 선택에도 어려움이 커졌기 때문에 투자 시 임대수익이 목적인만큼 먼저 안정적인 수익 확보를 위한 입지, 배후수요 등의 요소를 먼저 잘 따져봐야 한다고 조언한다.

장경철 부동산일번가 이사는 “연이은 아파트 규제와 저금리로 수익형 부동산이 다시 주목을 받을 것으로 보인다”며 “수익형 부동산 투자시 서울 역세권이라면 출구별 유동인구, 집객요소 등을 신도시라면 고객 동선 등 입지, 선점 여부 등을 따져야 한다”고 말했다.

서울 역세권 등 수익형부동산 분양도 속속 이어지고 있다. 서울 지하철 5호선 강동역(1-1번출구 예정)과 바로 연결되는 초역세권 오피스, 상가인 '강동메트로타워, 강동메트로몰‘이 분양중이다. 강동메트로몰의 특징은 테라스 스트리트형 상가라는 점이다. 강동역은 부근에 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있으며 강동성심병원도 가깝다. 천호대로변 업무동 상가와 오피스도 분양중이다. 총 21층 건물로 분양대상은 지상 6~21층으로 지상 1층~5층에는 1층에 스타벅스와 은행, 병의원 등이 입점을 했다. 근린생활시설은 6~12층, 19층이며 업무시설은 13~18층으로 3.3㎡당 950만원선이다. 특히 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 기대된다.

대보건설은 ‘G밸리 하우스디 어반’ 오피스텔 분양 홍보관을 열고 본격적인 분양에 나섰다. ‘G밸리 하우스디 어반’은 서울특별시 금천구 가산동 535-7외 3필지에 조성되며, 지하 2층~지상 15층, 1개동, 오피스텔 594실, 근린생활시설로 구성된다. 서울에서 유일한 국가산업단지인 G밸리(서울디지털국가산업단지)인근에 위치한다. G밸리는 서울 구로동과 가산동 일대 조성된 서울디지털국가산업단지로 총 3개 단지(구로디지털단지, 가산디지털단지1, 2단지)가 형성돼 있다. 현재 이곳에는 약 9500여 개 기업체가 위치하고 15만2000여 명 종사자가 근무하고 있다. 여기에 서울시 2020프로젝트를 통해서 향후 첨단기업체 4,100여개와 종사자 9만명이 추가될 것으로 전망되며, 지하철 1 호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 인접하고 남부순환로, 서부간선도로, 강남순환고속도로, 수원광명고속도로 등의 진입이 용이하다. ‘G밸리 하우스디 어반’ 오피스텔은 업무지역 수요에 맞춰 1~2인 가구에 특화된 주거환경을 선보일 계획이다. 이에따라 1~2인 가구 선호도가 높은 원룸과 1.5룸으로 구성했으며, 전 실을 복층형으로 구성하고 안양천 조망(일부제외)이 가능하게 설계한다.

이지스자산운용은 최근 서울 구로구 신도림동에 위치한 ‘신도림 미래타워’ 구분소유빌딩을 매입해 섹션 오피스로 개조한 ‘신도림 핀포인트’를 선보였다. 연면적 2만5454㎡에 약 100실로 구성되며, 비즈포인트부터 섹션오피스, 블록오피스, 플로어(전층) 등 다양한 규모로 투자가 가능하다.

수도권 신도시에선 위례택지개발지구 근린생활시설 1(2-3)에 ‘위례 중일 라크리움’이 오는 10월 준공을 앞두고 점포 일부를 분양중이다. 지하 5층~지상 11층의 규모로 3면 개방형의 설계를 선보인다. 150대의 넉넉한 주차 공간까지 구성하고 있다. 대형 승강기 3개를 포함해 다양한 업종이 들어선다. 관공서, 문화시설, 업무시설, 숙박시설이 밀집한 중심상권이며 직장인 퇴근길 동선에 입지한 3면 개방형 상가로 업종제한 없이 다양한 시설이 위치한다고 전했다.

(주)지앤지스토리가 시행하는 경기도 남양주시 다산진건지구 상업 2-4-1에 입지한 지앤지 메트로타워Ⅰ 상가가 9월에 분양에 나선다. 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 3면 코너상가다. 대지면적 998.00㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모로 지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층까지는 상가로 구성된다. 강남까지 20분대, 서울 도심까지 30분대면 이동 가능하다. 지하철 8호선 연장선도 작년 1월 착공에 들어가 오는 2022년 다산역(예정)이 개통된다. 계약금은 20%며 시공과 신탁은 W건설(주)와 (주)코리아신탁이 각각 맡았으며 준공은 2018년 9월경이다.   
  
대우건설이 ‘미사역 마이움 푸르지오 시티’(투시도) 오피스텔과 상가를 분양한다. 단지는 경기도 하남시 미사지구 업무 6-1, 2, 3블록에 위치하며 전용면적 18~35㎡, 지하 6층~지상 23층, 1090실로 구성된다. 상업시설은 지하 1층~지상 2층, 전용면적 5742.40㎡로 조성된다. 대우건설에 따르면 미사역 마이움 푸르지오 시티가 들어서는 하남 미사지구는 택지지구 완성단계로, 단지가 입주할 시점에는 생활인프라 조성이 완료될 것으로 보인다. 단지 바로 앞으로 지하철 5호선 미사역(2018년 예정)이 개통할 예정이며 개통 시 강남까지 30분대 접근이 가능하다.