[기자수첩]국토부 ‘주먹구구식’ 재건축 부담금 손질해야

서초구의 반포현대 재건축 부담금 산정 통보에 시장은 물론 해당 재건축 단지가 '아비규환'이다. 강남 재건축 단지의 한 조합원은 “피눈물을 흘리고 싶다"라며 심정을 토로했다.

국토부가 발표한 예상액 4억4000만원~8억4000만원대의 부담금이 실질적으로 이뤄질 가능성이 커졌기 때문이다. 앞서 조합들이 추진한 재건축 초과이익환수제 위헌 소송도 퇴짜를 맞았다. 초과이익환수제 부과가 현실화되면서 앞으로 부담금 산정 방식(기준)논란은 더욱 거세질 것으로 보인다.

되짚어봐야 할 점은 국토부의 주먹구구식 미흡한 부담금 산정 방식이다. 정부가 이를 손질하지 않은 채 일방적으로 밀어붙이면서 논란은 더 부추기고 있는 꼴이다.

부담금을 산정할 때 종전 기준은 감정평가금액으로 산출하고, 종후자산은 실제 거래가격으로 계산하게 된다. 사업 개시 시점 가격은 낮고, 종료 시점 가격은 높으면 초과이익이 크게 잡혀 부담금이 고무줄처럼 늘어날 가능성이 있다. 현재 부동산 양도소득세는 취득시점과 처분시점 모두 실거래가를 기준으로 계산하는데 한때 기준이 불명확해 논란이 있었다.

이에 관리처분 시 산출한 종후자산평가액에 따라 부담금을 적절히 나누는 것이 타당한 것인가라는 지적이다. 또한 개시시점의 집값 이외에는 모두 추정치다. 미래 가격 상승률 예상치와 공시가율 등도 해석하는 주체마다 얼마든지 논란의 여지가 될 수 있다. 특히 여기서 1인이 실제로 시세차익이 고려받지 못하고 있다. 개인마다 집을 구입한 시기가 다 다르고 구입한 가격대도 다르기 때문이다.

무엇보다 부과 대상에 아파트를 오래전에 구입해서 살다가 집이 낡아서 재건축하겠다는 1가구 1주택자도 포함돼 있다. 1주택자들은 사실상 투기꾼이 아니라 실소유자로 볼 수 있다. 이 제도로 인해 선의의 피해자가 나올 가능성이다. 국토부가 말하는 4억원이 현실로 일어난다면 어쩔 수 없이 집을 팔아야 할 1주택자가 나올 수 있기 때문이다. 국토부는 1주택자에 대한 이렇다 할 대책도 내놓지 않고 있다.

재건축 사업으로 집의 가치상승에 따른 이익을 세금으로 환수한다는 정당성을 가지고 있다. 그러나 건축사업은 정부의 보조금이나 정부의 돈으로 재건축한 것이 아니고 개인의 돈으로 재건축한 것이다. 국가가 이 이익을 논란의 여지가 있는 산정 방식에서 나온 세금으로 환수한다는 점은 곱씹어 봐야한다.

국토부는 부담금 부과 산식의 미흡한 점부터 손을 보고 초과이익환수제를 시행해야 한다. 파급력이 큰 강남 아파트들은 실제 부과 전 유예됐기 때문에 계산법에 대해 충분한 검토가 이뤄지지 않았었다. 시장이 납득할만한 부담금 산정 방식을 지금이라도 추진해야한다. 부담금을 부과하려면 제대로 검증 과정을 거친 뒤 현실적인 계산법으로 손질해야 할 것이다.