[임대차 선진화 방안]임대주택 8만가구 공급

주택기금, 공공임대·민간임대주택 리츠에 출자

자료=국토교통부 제공

정부가 공공과 민간이 참여하는 ‘리츠(부동산 투자회사)’를 활성화해 임대주택 공급을 늘린다. 막대한 부채 등으로 한국토지주택공사(LH)가 임대주택 공급에 한계에 부딪히자 공급 방식의 다변화를 꾀했다.

국토부는 공공임대리츠를 통한 10년 공공임대주택을 오는 2017년까지 최대 8만 가구를 건설할 계획이다. 주택기금 출자를 통해 LH와 회계분리되는 리츠를 설립, 리츠가 LH의 임대주택용지를 매입해 임대주택을 건설하는 방식이다.

주택기금과 LH 출자(15%), 기금융자(20%), 민자유치(30%), 보증금(35%)의 지분 구조로 자금이 조달될 예정이다. 현재 주택기금의 리츠 출자 허용을 위해서는 주택법 등의 개정이 필요한 상황이다.

기본구조는 리츠가 LH가 보유한 공공임대 용지를 사들여 임대주택을 짓는 방식이다. 공공임대 리츠는 임대기간이 끝나는 10년후 주택을 분양한다. 만약 분양이 되지 않으면 LH가 이들 주택을 사들이게 된다.

국토부는 공공임대 리츠로 연간 최대 1만가구의 10년 공공임대주택을 공급해 오는 2017년까지 최대 4만가구까지 공공임대주택을 더 지을 수 있을 것으로 내다봤다.

민간 임대주택 리츠를 활성화하기 위해 임대주택 리츠의 규제완화, 세제 혜택강화 등도 시행된다. 주식을 공모하거나 주주의 수를 늘려야하는 ‘공모·분산 의무’를 배제할 수 있는 리츠를 늘리고 민간 임대리츠의 주식상장 조건도 완화된다.

자산 중 실물 부동산뿐 아니라 주식과 전세권을 포함한 ‘간주 부동산’이 70%를 넘으면 증권시장에 상장할 수 있도록 할 예정이다. 현재 임대리츠가 상장을 하려면 자산 중 실물 부동산이 70%를 넘어야 한다.

50명 미만이 만든 사모형 위탁관리 리츠는 앞으로 등록만 하면 리츠자금 운용을 할 수 있게 된다. 자기관리리츠는 자본금이 500억원 이상이거나 3개 이상 사업에서 순이익을 얻으면 추가 사업에 대한 인가를 면제받을 수 있다.

민간자본의 리츠 참여 유도를 위한 공적 신용보강을 강화하는 방안도 마련된다. 주택기금이 기관투자자와 공동투자협약을 체결하고 투자할 사업을 심사한다.

선순위는 기관 투자자가 맡고 주택기금은 요구 수익률보다 높은 수익률 보장 받는 방식으로 리츠에 출자한다.

청약제도도 개선된다. 임대사업자에게 민영주택 우선 청약권을 주기로 했다. 임대주택 리츠나 펀드만 받을 수 있는 우선 청약권을 매입 임대사업과 준공공 임대사업자에게도 개방해 기업형 임대사업을 육성한다.

주택임대관리업 활성화를 위해 중소기업(상시근로자 50인 미만 또는 매출액 50억 미만)인 주택임대관리업자에 대한 법인세를 감면할 방침이다.

자기관리형 주택임대관리업에 위탁 때에는 임대인·임차인 권리보호를 위해 임대관리업자의 보증금 반환을 보증하는 ‘보증금 안심보증’과 임대관리업자가 임대인에게 약정한 임대료의 지급을 보증하는 ‘자기관리 이행보증’ 등의 보증상품을 출시한다.

단기적인 임대주택 입주 물량 확보를 위한 방안도 마련한다. 주거환경개선사업구역에서 노후주택을 재·개축할 때 주택기금에서 저리로 재·개축 자금을 대출해준다. 사업 승인기준도 50가구 이상으로 완화하기로 했다.

판교신도시 백현마을 순환용 임대주택 1722가구를 국민임대로 전환해 오는 5월부터 입주토록 하고 저소득층을 위한 매입 전세임대주택을 공급, 6월까지 올해 공급량(3만7000가구)의 40%를 입주시키고 10월까지 70%를 공급할 계획이다.

민간의 미분양 물량을 임대주택으로 활용해 ‘전세보증금반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’을 통해 분양대금의 50~80% 조달을 지원, 민간 준공후 미분양의 임대활용 유도할 계획이다.

도심의 소형 임대주택인 행복주택은 오는 2017년까지 총 14만가구를 공급한다. 올해 부산, 광주 등 지자체가 원하는 사업부터 시작해 2만6000가구를 우선 공급한다.

기존 LH중심에서 철도공사·공단, 지자체 공동 참여방식으로 전환한다. 참여 지자체에게 지자체 입주자 선정권한 부여, 기금금리 인하, 도시재생 선도지역 가점 부여 등 혜택을 주기로 했다.

성동규 기자 sdk@