변창흠표 정책모델 찾았다···신림강남아파트로 보는 공공재개발 밑그림

토지보상금 외 메이저 시공사도 중요하다는 주민들

단, 공공재개발 사례 없다며 사업지속성 의문 제기

첫 공공재건축인 ‘신림강남아파트’ 사례로 유추해보니

20년간 중단·재추진 반복에 변창흠이 구원투수로 등판

현대ENG와 손잡고 ‘힐스테이트 관악 뉴포레’로 재탄생

“공공주도의 개발과 관련된 랜드마크나 특별한 사례가 없어서 과연 사업이 지속될지는 모르겠어요. 사실상 정부도 처음으로 진행하는 거나 마찬가지거든요.”<주택재건축 정비사업 대행사 대표 A씨>

“정부가 주도한 거라고 해서 설마 LH(한국토지주택공사) 브랜드로 지어지는 것은 아니겠죠?”, “얼마 전 강동구의 어느 한 지역 재개발을 조합장이 LH에 맡겼더니 메이저 시공사들이 한 군데도 참여 안했다는 소식도 들려오던데···”<공공재개발/주택공급 후보지로 선정된 주민 B, C씨>

정부가 주택 공급 확대를 위해 역세권, 준공업지역 등 서울지역 21곳을 ‘도심 공공주택 복합사업’ 첫 선도사업 후보지로 발표하면서 실현 가능성에 대한 의문도 갈수록 커지고 있다. 이 사업은 변창흠 국토부장관이 취임 전 인사청문회부터 강조해 온 주택공급계획인만큼, ‘변창흠표 공급대책’이라고도 불린다. 앞서 지난달 29일에는 서울 공공재개발 2차 후보지 16곳 선정을, 이날 7일에는 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 잇달아 선정했다.

계속되는 공급 발표에 숨 가쁘기까지 한다. 시간을 두고 제대로 추진한다면 불가능하지는 않겠지만 문 정부의 임기가 얼마 남지 않은 상황 속에서 계획만 발표해서는 실현 가능성이 매우 낮기 때문이다. 사실상 불가능하다는 지적도 만만찮다. 특히 LH 임직원들의 땅 투기 의혹으로 정부의 부동산 정책 신뢰가 땅에 떨어졌음에도 LH와 서울주택도시공사(SH)가 공공개발 사업에 전면에 나선다고 한다.

그럼에도 재개발이 당장 급하거나 오랜 시간동안 원했던 후보지 지역의 주민들은 ‘반반’인 입장을 보이고 있다. LH가 사업 전면에 나서는 점은 물론 꺼려지지만 일단 다음 달에 있을 주민설명회부터 듣는다며 성급히 결정할 문제가 아니라고 말한다. 아직 지구 지정이 확정된 것도 아닌데다 주민 투표도 몇 차례 거쳐야하기 때문이다. 국토부는 다음 달부터 주민설명회를 개최하고, 7월 내로 주민동의율 10% 이상 얻은 곳 가운데서 예정지구를 지정할 방침이다. 이후에는 정비계획 수립, 정비구역 및 시행자 지정 후 사업시행계획, 관리처분계획을 거쳐 공사가 들어간다.

관건은 주민설명회인데, 주민들에게는 토지보상금 등 문제만큼이나 중요한 것이 또 하나 있었다. 바로 메이저급 시공사 선정과 그에 따른 ‘브랜드 아파트’였다. 시공사 선정에 있어서 주민들 의견이 얼마나 반영될 지가 관건인 셈이다. 이 말을 바꿔 말한다면 LH가 자사의 아파트 브랜드로 해야 한다는 등 모든 것을 도맡아서 한다면 주민들은 반대표로 돌아설 게 불 보듯 뻔하다.

그러나 아직까지 모범사례가 없어 이 사업 모델을 예측하기가 힘들다는 게 전문가들의 의견이다. 이제 막 정부가 추진하는 공공개발(변창흠표 공급대책) 정책은 ‘랜드마크’가 없고 해당 사례가 부재해 사업 지속성에 대해서도 의문을 제기하는 목소리도 만만찮다.

비슷한 사례는 있었다. ‘8.4 주택공급대책’의 공공재건축·재개발 정책모델이 됐던 ‘신림강남아파트’인데, 이를 통해 공공재개발 등 공공주도사업의 밑그림을 유추해봤다. 이 곳은 변창흠 국토교통부 장관이 SH공사 사장 시절 진행된 도심 고밀개발(공공재건축)의 모범사례로 떠오르고 있다. SH가 초기 사업비 100억원을 지원하면서 공공이 참여하게 됐는데 이주비, 이자비용을 대납하고 용역금액 등 사업비 채권을 SH공사에 이양하며 복잡한 문제들을 빠르게 해결했다.

SH공사뿐만 아니라 현대엔지니어링이라는 대형 시공사와 손잡고 사업을 진행했다. ‘신림강남아파트’는 2022년 ‘힐스테이트 관악 뉴포레’라는 대형 브랜드로 변신할 예정이다. 일단 최근 공공개발 후보지 주민들이 원하는 그림인 셈이다.

무엇보다 재건축 사업에 SH라는 공공이 참여하면서 사업 속도 또한 급속도로 빨라졌다. 정비계획 입안에서 관리처분까지 단 8개월만 소요된 것이다. 역대 재건축사업장 중 최단기간이라고 한다.

현재 재건축이 한창인 ‘신림강남아파트’는 1974년 지어져 ‘박정희 아파트’로 불렀던 아파트단지다. 1995년 재건축조합이 설립됐지만 20년간 사업 중단, 재추진을 반복하며 슬럼화가 심했다. 2001년 재난위험시설(D급)로 지정됐지만 조합 비리로 사업이 번번이 막혔다. 이후 2006년에는 정비구역으로 지정된 이후, 같은 해 12월 사업시행인가를 받고 다음해인 2007년 금호산업, 2009년 남광토건, 2012년 SK건설이 시공사로 선정됐으나 조합원과 시공사의 견해차, 계약해지, 조합 임원의 해임, 사업성 부족 등의 이유로 계약이 모두 무산됐다.

그러다 2016년 SH공사가 재건축 정상화를 위해 공동시행자로 참여하고, 국토교통부의 ‘뉴스테이(기업형 임대주택)’ 연계형 정비사업 후보지로 선정된 이후 용적률이 상향(405%)하면서 사업성이 개선됐다. 지난 2017년 개최한 시공사 현장 설명회에 6개사 참여했으며, 같은 해 10월 현대엔지니어링이 조합원 744명 중 661명이 참석한 가운데 423명의 지지를 얻어 최종 시공사로 결정됐다. 일반 분양 물량은 ‘제로’이며, 전체 1천143세대 중 조합원분 744가구를 제외한 273가구는 임대사업자인 서울투자운용주식회사에 일괄 매각된다. 126가구는 SH공사(서울도시주택공사)가 매입해 서민주거안정을 위한 임대주택으로 공급할 예정이다. 오는 2022년 9월 준공 예정이다.

한 대형 건설업계 관계자는 “LH, SH 등 공공이 나서는 사업에 대형건설사 뿐만 아니라 왠만한 건설사들이 시공사로 선정되기를 원한다”라며 “공공이 주도한다고 해도 어차피 시공은 건설사가 해야 하는 것이니 만큼, 해당 브랜드명으로 지어질 가능성 또한 크다”라며 (후보지) 주민들의 우려를 일축시켰다.

정부의 계속되는 공급 발표보다는 실행이 더 중요하다는 지적 또한 만만찮다. 지난 1월 선정한 공공재개발 1차 후보지에 대한 주민설명회 등 관련 절차가 계획대로 진행되지 않은 상황에서 2차 후보지를 서둘러 발표하면서 시장의 반응은 냉랭했다. 실제 공공주도의 정비사업이 원활하게 진행되기는커녕 애꿎은 빌라 등 다세대주택 가격만 올리거나 해당 지역 주민들 간 갈등의 불씨로 작용할 수 있기 때문이다.

부동산업계 관계자는 “정권이 바뀌어도 취소되지 않고 시장상황에 따라 변경은 하되 꾸준하게 공급을 추진하는 것이 일관성이 필요하다”라며 “국민들이 원하는 것은 발표만 할 것이 아니라 기존에 발표된 곳들이라도 하나씩 단계를 밟아가는 게 필요하다"라고 지적했다. 실제 작년에만 해도 태릉골프장 부지를 비롯해서 많은 공급후보지들이 발표됐으나 현재 진행 상황에 대한 아무런 언급도 없이 발표만 추가하고 있다.

이번에 공공개발 후보지로 선정된 쌍문동의 한 주민은 “공공주도개발 사업으로 이어지기까지 관건은 사업 진행시 시공사 선정 외에도 주민들의 의견이 얼마나 반영되는지의 여부”라며 “뿐만 아니라 3분의 2 동의 미달성으로 해제 시 타 사업 진행에도 지장이 있는지도 궁금하다”라고 말했다. 일단 공공개발 후보지의 주민들의 현재 여론은 “정부에서도 이번에 공공개발을 무조건 성공시켜야 하기 때문에 좋은 조건으로 제시할 것으로 보인다. 기대가 크다”라고 말했다.