[신희성의 부동산論]부동산투자 정답은 없지만 정도는 있다

과연 부동산 투자에 정답과 원칙이 있는가하고 묻는다면 정답은 없다고 말할 수 있다.

그러나 원칙과 정도는 분명히 존재하고 있다. 예컨대, IMF 때를 한번 되돌아보자. 부동산 시장은 하루가 다르게 폭락했고, 급매물이 시장에 하나둘씩 쌓이고, 모두들 방향성을 잃고 어쩔 줄 몰라 했다.

그러나 이 시기를 투자의 적기로 파악하고 부동산 시장에 뛰어든 사람이 적지 않았다. 한국의 알짜 부동산을 산 외국기업이나 금전적 여유가 있는 부자들은 결국 헐값에 부동산을 사들여 더욱 부를 쌓아간 상황이 연출됐다.

부동산 가격은 여기가 바닥쯤이 아닐까 하는 생각을 일반인들이 하는 순간부터 무섭게 치고 올라가는 습성이 있다. 가격이 반등하는 시기가 오면 매물로 나왔던 물건은 바로 들어 가 버려서, 매수를 하려고 해도 호가만 계속 상승해 타이밍만 놓치게 되는 상황이 연출된다.

지금이 위기라고들 말하지만 바꾸어 생각하면 지금이 타이밍일 수 있다. 부자가 되는 법은 의외로 간단한 곳에 있음을 많은 사람들이 간과하고 있다.

부동산에 투자를 할 때는 부동산 투자의 이른바 ‘6하 원칙’만 알고 이를 지켜도 성공할 수 있다. 왜냐하면 투자에 정답은 없지만, 정도는 있기 때문이다.

사실 부동산 투자를 처음 하는 사람들은 어떻게 시작해야 할지 몰라 두려워하거나 망설이는 경우가 많다. 또한 부동산 투자에 경험이 있는 사람들도 부동산 침체기나 역동적인 시장에서는 그 방향성을 잃어버리기 일쑤다. 이제 묻지마 투자방식은 통용되지 않는다. 안정적이고, 성공적인 투자를 위해서 ‘6하 원칙’이 유용한 나침반이 될 수 있다.

첫째 why(왜): 부동산에 투자하고자 할 경우 무엇보다 우선시되어야 할 것이 투자목적이다. 거주의 목적인지, 임대목적인지, 노후를 위한 투자인지, 자녀를 위한 투자인지 등을 구별해야 한다. 투자목적이 분명해야 올바른 투자방향을 설정할 수 있다.

둘째 what(무엇을): 투자목적이 정해졌다면 그 다음은 무슨 부동산을 선택할 것인가를 결정해야 한다.

투자용도를 정해서 자신에게 필요한 부동산을 구체적으로 선정해야 한다. 우선 토지, 아파트, 상가 등 어떤 종목에 투자할지 정해야 하고, 그 다음에 해당 종목의 구체적 입지나 특성을 고려해 선택지를 좁혀야 한다.

선호도가 높은 지역의 대표 아파트인지, 토지지분이 넓은 재건축 아파트인지, 업무시설 밀집지역의 임대목적 오피스텔인지, 유동인구가 많은 지역의 상가인지, ‘농지법’ 적용에 따라 농지전용허가가 가능해 개발가능성이 있는 농지인지, 도로 접근이 용이한 전원주택과 펜션인지 등 어떤 부동산을 선택할지 구체적으로 검토해보아야 한다.

셋째 how(어떻게): 부동산 투자에는 많은 자금이 필요하고 투자된 자금은 상당기간 고정화되기 때문에 어떻게 자금을 운용하느냐에 따라 투자성과에 큰 차이가 있다. 특히 투자자금을 어떻게 조달하느냐는 투자의 실행가능성, 투자수익 등에 큰 영향을 미친다.

우선 부동산 투자에 소요되는 자금이 얼마인지 구체적으로 산정해야 한다. 자신의 자금을 점검하고 예산을 세워야한다. 다음에는 투자가능자금의 규모와 레버리지 활용 수준을 정해야 한다. 그래야 대상지역과 대상상품에 대한 합리적인 접근이 가능하다.

넷째 when(언제: 매입시기, 투자기간): 부동산 투자는 타이밍이다. 언제 사고, 언제 팔 것인가는 매우 중요하다. 부동산 가격은 수시로 변화하기 때문에 같은 부동산이라도 매입시기와 매도시기에 따라 수익률이 크게 차이가 난다.

매도, 매수시점의 결정은 부동산 시장의 흐름이나 부동산 경기 등을 고려해 이뤄져야 한다. 부동산도 다른 상품과 마찬가지로 낮을 때 사서 높을 때 팔아야 이익이 많이 난다.

그리고 부동산에 투자를 할 때는 투자기간을 정해야 한다. 즉 단기(1~2년), 중기(3~5년), 장기(6~10년) 가운데 어떻게 투자할 것인지를 정해야 한다. 투자기간이 정해지면 그 기간에 맞는 부동산 상품을 골라야 한다. 단기적 투자는 환금성을 우선 고려해야 하고 장기적 투자일 경우는 투자수익률이 높을 것으로 예상되는 상품이 좋다.

다섯째 where(어디서: 지역의 선정): 자신의 투자조건이나 투자목적 등에 맞는 부동산을 찾는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 투자지역을 선정할 때 가장 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전가능성이다. 부동산투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다.

향후 개발이 추진될 지역, 성장국면에 있는 지역, 인구유입이 예상되는 지역, 자연환경이 좋은 지역 등은 미래의 투자가치를 높게 해주는 요소들이다. 다만, 종합적인 판단을 해야지 어느 한 가지만 좋다고 섣부르게 선택하면 낭패를 보기 쉽다.

예컨대, 지역을 결정할 때 처음에는 후보지를 10여 곳 정도를 선정했다가 두세 곳으로 좁혀서 집중적으로 분석한 다음 최종 선택해야 한다. 그리고 자신이 잘 알고 있는 지역이거나 알 수 있는 지역을 선정하는 것이 좋다.

여섯째 who(누가: 단독투자 또는 공동투자): 마지막으로 혼자 투자할 것인가, 공동으로 투자할 것인가, 공동으로 투자한다면 누구와 어떤 방법으로 할 것인가를 따져볼 필요가 있다.

자금이 부족해 좋은 상품을 놓치거나 무리한 대출에 따른 이자 부담에 허덕이는 것보다는 공동으로 자금을 모아 투자하면 위험부담도 줄일 수 있고 수익률도 올릴 수 있다.

예컨대, 시세차익이 큰 토지는 1000평 이상 구입해야 하는 경우가 많고 전원주택, 펜션 등은 단지를 구성하는 것이 관리와 수익 면에서 유리하다. 이 같은 경우 자금사정이 여의치 않다면 공동투자를 적극 모색해볼 필요가 있다. 그러나 공동투자에는 많은 위험도 따르기 때문에 신중을 기할 필요가 있다.