수유12, 우선분양가>일반분양가 '역전현상'···분상제 폐지가 관건

전용59㎡ 기준 우선분양가 6억원대·일반분양가 5억원대

인근 시세 하락과 공동주택 비율이 70% 육박 영향인 듯

"분상제 폐지는 주택법 개정 사항"···LH "향후 추가 논의"

도심복합사업 후보지인 서울 강북구 수유12구역 설명회 자료.

도심공공주택 복합사업 후보지 중 하나인 서울 강북구의 수유12구역의 우선 분양가격과 분담금 등의 윤곽이 공개됐지만 일반 분양가격보다 더 높은 가격으로 책정되는 '역전현상'이 발생됐다.

4일 시행사인 LH(한국토지주택공사)는 긴급설명회를 열고 수유12구역 주민들에게 예상 분양가와 분담금 등을 공개했다. 통상 정비사업에서 조합원 분양가로 불리는 우선 분양가격의 추정 금액은 3.3㎡당 2523만원이었으나, 일반 분양가격은 이보다 더 낮은 3.3㎡당 2308만원으로 책정됐다.

일반 분양가격보다 더 높은 역전현상이 발생되면서 주민들이 부담해야하는 분담금도 늘어나게 됐다. 가령 단독주택(대지 38평) 소유자의 종전자산이 6억3500만원으로 평가될 때, '국민평수'인 전용 84㎡(34평형)를 받게 된다면 2억2500만원을 추가로 더 내야한다. 만일 전용 59㎡(25평형)을 받는다면 100만원을 환급받겠지만 40평 가까운 단독주택을 소유하고 있는 주민이 59㎡를 받을 가능성은 현실적으로 많지 않다.

업계에서는 최근 강북구의 주변 시세 하락과 분양가상한제 적용 영향 때문인 것으로 보고 있다. 실제 작년 하반기(11월 기준) 강북구의 인근 아파트 평균 매매 가격의 낙폭이 커졌는데 이는 -2.95%였다. 이는 서울시 평균 2.06%를 상회한 값이다. 여기에 전체 토지 등 소유자 1329명 중 빌라 등 공동주택 소유자가 70%나 되는 점도 한 몫했다는 지적이다. 특히나 수유12구역은 지난 2012년 정비예정지구에서 해제되면서 그간 신축빌라가 지어졌는데 그 비율이 무려 25%나 됐다. 반면 다른 후보지의 신축빌라 비율은 10% 이내다.

분상제 적용 탓도 있다. 이를 적용하게 되면 일반분양가는 통상적으로 시세보다 70~80% 범위 내에서 결정하게 된다.

만일 분상제가 폐지된다면 우선 분양가격이 오를 가능성이 있다. 전일 정부는 분상제 지역 여부와 관계없이 무조건 분상제가 적용됐던 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업지에도 분상제 적용을 배제하기로 했다. 다만 이를 위해선 주택법 개정이 필요하다.

도심복합사업 후보지 내에서는 분상제를 제외하자는 요구가 빗발치고 있다. 이에 작년 11월 24일 더불어민주당 천준호 의원은 이런 내용을 담은 주택법 개정안을 대표 발의하기도 했다. 분상제를 모든 지구에 일률적으로 적용한 결과, 조합원 분양가가 일반분양가보다 높아지는 이른바 '분양가 역전' 현상이 나타나는 지역이 적지 않았다는 지적 때문이다. 결국 이는 주거환경 개선을 위한 공공지원이 절실한 지역조차 사업 추진이 어려워지는 부작용이 발생하게 된다.

LH 관계자는 "분상제 폐지는 주택법 개정 사항이어서 언제 법안이 통과될 지는 아직 미지수"라며 "향후 분상제가 폐지된 후에도 사업이 계속 진행된다면 그 때 2차 설명회를 개최해 분양가와 분담금에 대해 추가 논의할 예정"이라고 설명했다.