한국감정원, “전세수요 매매 전환 제한적일 것”

8·28전월세 종합대책의 핵심 내용인 전세수요의 매매전환 효과가 제한적일 것이라는 연구결과가 나왔다.

한국감정원이 6일 ‘전세시장 분석과 정책방향’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 최근 전세시장 구조가 양극화되면서 더욱 불안정해진데다 당장 세입자들이 매매로 전환할 수 있는 여력이 없다는 분석이다.

보고서에 따르면 주택가격 하락세가 이어지면서 전세 세입자는 ‘전세귀족층’과 ‘전세난민’으로 양극화했다.

‘전세귀족’은 통상 보증금 6억원 이상의 순자산을 보유하고 있는 계층을 일컫는 말이다. 올 7월 현재 전체 전세가구의 15%를 차지하고 있는 것으로 파악됐다.

이들은 집을 구매할 능력이 있지만 거래비용, 유지보수비, 세금을 절감하는 한편 집값 하락에 따른 위험을 피하려고 전세를 고집한다.

‘전세난민’은 깡통주택(담보대출과 보증금을 합해 집값의 70%를 넘는 주택) 세입자와 대출로 보증금을 조달해 이자부담이 큰 세입자를 의미한다.

대출로 전세금을 조달하는 이들 계층의 신용위험도 특히 증가하고 있다는 지적이다. 올 6월말 기준 전세자금 대출건수는 71만건으로 지난해 보다 22.8% 증가했으며 잔액은 25조5000억원으로 12.9% 늘었다.

현재 국내은행의 부실채권 규모는 24조9000억원으로 이 중 주택담보대출이 0.7%를 차지하는 것으로 집계됐다.

경매에 부쳐지는 집도 속출하고 있어 세입자들이 파산할 위험도 높아진 것이다. 살던 집이 경매로 넘어가 전세금을 되찾지 못한 가구는 지난 2010년 5422가구에서 2011년 6209가구, 2012년 7819가구로 가파르게 상승세를 보였다.

집이 경매로 넘어갔을 때 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 비율은 올 현재 79.4%다. 세입자의 10명 중 8명은 보증금 일부 또는 전부를 날리는 셈이다.

감정원은 이처럼 세입자들의 주택자금 예산이 부족한데다 추가 전세금 대출 여력이 크지 않아 전세수요를 매매로 돌리는 효과는 제한적일 것으로 내다봤다.

박기정 한국감정원 연구위원은 “무조건 전세공급을 늘리는 것에만 집중하기보다 월세시장이 확대되는 임대차 시장의 구조적 변화에 대응하는 방안을 마련해야 한다”고 말했다.

성동규 기자 sdk@