[2014 부동산시장-전문가의 눈]③선종필 상가뉴스레이다 대표

상가시장

착한가격·선임대·금리·부동산 펀드 4박자로 흐른다

갑오년 청마의 해가 밝았다. 기대감이 감도는 연초지만 부동산시장은 그렇지도 않다. 오랜 침체 탓에 분위기가 어두운 탓이다. 정부는 타개책으로 다양한 방안을 마련해 배수진을 친 상황이지만, 꼬인 실타래는 쉽사리 풀리지 않으리라는 게 전문가들의 진단이다. 이에 <뉴스웨이>는 [2014 부동산시장-전문가의 눈] 기획을 통해 시장 진단과 전망, 정상화 방안을 모색하고자 한다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “올해 대폭적인 경기회복 변화나 소비심리회복과 같은 긍정적 효과가 나타나기는 어려워 내수부진에 허덕이던 상가투자가 일시에 회복되는 현상을 기대하기는 어렵다”고 말했다.

최상이 없다면 차상이 최상의 자리를 메우듯 올해 효과적 차상 찾기 시장이 형성되며 착한가격·선임대·금리·부동산펀드 4가지 주요요소가 시장을 좌우할 것으로 분석했다.

◇착한가격과 실속투자=선 대표는 “아파트공급의 주요이슈가 된 착한가격과 실속투자가 내년도 상가시장에서도 화두가 될 것”이라고 단언했다.

상가뉴스레이다에 따르면 지난해 1~7월 공급된 신규 LH상가 낙찰 공급률을 조사한 결과 지상 1층 점포 총 229개, 지상2층 49개중 총 275개 점포가 낙찰돼 98.92%의 높은 낙찰율을 보였다.

그는 “상가분양 침체에도 LH 단지내 상가에 폭발적 성황을 보인 이유는 무엇보다도 상가투자를 위한 투자자금이 타상품에 비해 현저하게 작은 자금으로 투자접근이 가능했던 덕분”이라고 말했다.

◇선임대 와 업종 선별=선 대표는 “최근 자영업자의 급속한 감소로 공실우려를 탈피하기 위해 투자자들의 선임대 완료점포에 대한 선호현상이 뚜렸해졌다”고 설명했다.

이런 흐름은 올해 더욱 심화돼 앞으로 선 임대 후 분양 추세가 커지기 시작해 시장에 고착화 될 수 있는 시점이 도래하고 최근 선 임대 완료에도 취약한 업종은 분양까지 상당한 시간이 걸리는 현상이 지속하리라고 예상했다.

◇금리와 레버리지=선 대표는 “과거보다 표면적 수익률이 지속적으로 하락했음에도 상가투자 관심이 이어지는 이유가 바로 이 금리에 있다”고 분석했다.

상가투자 때 대출 금리 수준은 3.7%내외 수준으로 낮아져 실질적으로 투자자들은 총수익액이 줄어들었으나 줄어든 수익액만큼 금리가 함께 낮아지면서 실질적 수익률이 유지되거나 오히려 더 나아졌다는 것이다.

그는 “금리기조가 급격한 변화를 맞게되지는 않은 것이기 때문에 저금리 기조를 활용한 대출레버리지 효과를 극대화하는 투자패턴이 당분간 이어질 수 있다”고 말했다.

◇부동산펀드와 간접투자=부동산펀드 순자산은 지난해 3월 20조3830억원으로 사상 첫 20조원을 돌파하고 6월 들어 21조6290억원으로 21조원을 넘어선 뒤 8월 22조3800억원을 기록하며 22조원대로 껑충 뛰었다.

선 대표는 “순자산의 증가폭이 줄어드는 추세지만 지속적으로 사상최대치를 경신한 배경엔 저금리 기조가 장기화하는데다 부동산 펀드의 수익률이 양호한 편이기 때문”이라고 관측했다.

그는 “투자자들이 리스크 관리를 개인적으로 신경을 써야하는 불편에서 벗어나고 규모가 큰 상품에 투자되는 것을 통해 안정성을 확보한다고 여겨질 수 있어 앞으로도 부동산 펀드의 활성화될 전망”이라고 말했다.

성동규 기자 sdk@