[최현일의 부동산 論]내 집 마련 고려해 볼 시기

열린사이버대학교 부동산학과 교수

최근 정부의 각종 규제완화와 경기 활성화 정책으로 부동산 시장상황이 호전되는 움직임을 보이면서 주택시장의 움직임도 빨라지고 있다.

특히 무주택자 또는 갈아타기 수요자들을 위한 혜택과 여건들이 아래와 같이 조성돼 실수요자들이라면 집마련을 고려해봐도 좋을 것으로 보인다.

먼저 지속적인 부동산경기 침체로 매맷값이 많이 하락했으며, 전셋값과 매맷값 격차가 많이 줄어들었다. 전셋값에 조금만 더 투자하면 집마련을 할 수 있다.

각종 금융 규제완화로 대출도 쉬워졌다. 정부가 부동산시장 활성화를 위해 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율) 규제를 풀어 내 집 마련 또는 갈아타기 수요자들이 대출을 받기가 한결 쉬워졌다. 뿐만 아니라 생애최초 주택구입자는 국민주택기금에서 연 2.6~3.4%의 저리로 주택 자금을 빌릴 수 있다.

금리인하로 대출이자 부담이 줄어들었다. 지난 8월 한국은행의 기준금리를 0.25% 인하하여 기준금리가 2.25%로 낮아져 대출자들의 이자부담이 적어졌다. 이러한 저금리 기조는 당분간 지속될 것으로 예상되고 있어 내 집 마련 및 갈아타기 실수요자들의 대출이자에 대한 부담이 낮아졌다.

취득세 영구 인하로 조세 부담도 줄어들었다. 정부는 올 초 취득세율을 영구 인하했으며, 취득 가격 기준으로 6억원 이하 주택 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%를 각각 적용하여 집을 살 때 내는 취득세 부담도 크게 감소했다.

정부의 공급축소 정책으로 주택공급이 줄어들 것으로 예상된다. 정부는 9?1대책에서 대규모 택지개발을 통한 주택공급을 중단하기로 했다. 이에 따라 앞으로 공급부족에 따른 주택가격 상승이 예상된다.

이상과 같은 조건과 상황을 고려하면 무주택자 또는 갈아타기 수요자들은 내 집 마련 또는 갈아타기를 실행할 적절한 시점에 도달했다고 볼 수 있다. 그 수단으로는 신규분양, 경매, 급매물 구입, 미분양 구입 등을 고려해 볼 수 있다.

첫째, 신규 아파트를 분양 받는 방법이다. 최근 정부가 1순위 청약 요건을 대폭 완화하는 방안을 추진하고 있어 신규 분양에 대한 관심이 증가하고 있다. 신규 분양을 받는다면 서울 강남권 재건축 아파트 분양 물량과 수도권 신도시가 좋을 것으로 전문가들은 보고 있다. 또한 교육환경과 편의시설, 대중교통 접근성, 공원 등 여러 가지 인프라가 잘 갖추어 진 곳이 좋다.

둘째, 경매를 활용하는 방법이다. 집값 하락 리스크를 줄이려면 경매를 통해 매입가를 낮추는 것도 좋은 방법이다. 최근 평균낙찰가율이 88.6% 이를 정도로 경매에 대한 관심이 증가하고 있다. 전문가들은 정부의 규제완화 방침으로 집값 상승 기대감이 커지면서 매입비용을 낮추려는 수요가 경매시장으로 몰려들고 있다고 보고 있다. 주의 할 점은 경매의 경우 권리분석이 어렵고, 명도문제의 어려움이 있어 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

셋째, 주거환경이 좋고, 입지가 뛰어난 곳에 나와 있는 급매물을 구입하는 방법이다. 급매물을 구할 때에는 주변시세보다 저렴하고, 뛰어난 교육환경을 갖춘 곳, 출퇴근이 편리한 대중교통이 구축되어 있는 곳, 조경·공원 등 쾌적한 주거환경을 갖춘 곳, 인구 유입 및 호재가 있는 곳을 선택하는 것이 좋다.

넷째, 입지가 좋고, 각종 할인혜택과 지원책이 많은 미분양 아파트를 구입하는 방법이다. 최근 건설사들은 미분양 아파트를 처분하기 위해서 발코니 무료 확장, 금융비용 및 입주비용 지원 등 다양한 혜택을 주고 있다. 그러나 대부분의 미분양 아파트는 규모가 큰 대형평수가 많고, 분양가격이 비싸다는 단점이 있다.

주택을 구입할 때에는 다양한 변수와 리스크가 상존하기 때문에 실수요자들의 입장에서는 주의 깊게 살펴보고, 철저한 분석을 통한 신중한 접근이 필요하다. 직장과의 거리, 자녀들의 학군, 생활편의시설, 대중교통의 접근성, 지역의 발전가능성 등을 꼼꼼히 따져보고 선택하는 지혜가 필요하다.

서승범 기자 seo6100@