[최현일의 부동산 論]“전세제도 개정 신중히 접근해야”

열린사이버대학교 부동산학과 교수

사회문제가 되고 있는 전세가격 급등으로 정치권에서는 전세제도 개정을 둘러싼 논쟁이 가열되고 있다. 논쟁 중인 전세제도 개편의 쟁점은 크게 전세상한제와 계약청구권 두 가지다.

그러나 정치권에서 쟁점이 되고 있는 전세상한제와 계약청구권은 우리나라 현실과는 맞지 않는 점이 있다는 점을 고려해 신중하게 접근해야 할 것이다.

첫째, 전세상한제와 계약갱신권의 검토대상이 되고 있는 유럽모델이 우리와는 현실적으로 다르다는 점이다. 유럽은 과거부터 월세중심의 시장구조로 흘러왔기 때문에 우리나라의 전세제도와는 근본적으로 차이가 있다.

즉, 전세보증금을 내고 살다가 퇴거 시 보증금을 그대로 받아서 나가는 우리나라 전세제도와 달리 유럽은 매달 임대료를 내고 살아가는 월세제도가 중심인 탓에 동일선상에서 비교하는 것은 무리다.

둘째, 유럽식 계약청구권 제도도 우리와는 차이가 있다. 즉, 개인 3년, 법인 6년을 보장하고 있는 유럽의 계약청구권도 월세 중심의 시스템에서 운영되고 있는 제도이다. 또한 유럽의 계약청구권은 대부분 공공임대주택에만 적용하고 있어 민간임대주택이 대부분을 차지하고 있는 우리나라와는 차이가 있다.

셋째, 주택의 공급구조도 차이가 있다. 유럽은 전통적으로 공공임대 중심의 공급구조인데 반해 우리나라는 민간임대 중심의 공급구조라는 점이다. 유럽은 공공임대주택이 많게는 60%를 차지하고 있을 정도로 공공임대가 활성화했다. 그러나 우리나라는 순수한 공공임대주택이 전체주택 10%에도 미치지 못하고 있다.

넷째, 전세가격이 폭등할 수 있다. 전세상한제와 계약청구권제도를 도입하게 되면 집주인들이 제도가 도입되기 전에 손해금액을 미리 올려 받게 되어 전세가격이 폭등하기 때문에 서민들을 더 힘들게 할 수 있다. 과거 1992년 주택임대차 계약기간을 2년으로 보호하는 입법화 과정에서 전세가격이 급등한 사례를 참고해야 할 것이다.

다섯째, 전세가 월세로 전환되면 세입자들 입장에서는 더 불리할 수 있다. 최근 모 자료를 보면 전세를 월세로 전환했을 경우 전세비용보다 1.5배의 부담이 증가한다는 것으로 나타났다. 집주인들의 입장에서는 저금리상황에서 전세보증금을 받아도 마땅히 투자할 곳이 없다. 따라서 전세보다 더 높은 금리를 적용한 월세를 선호하게 되고, 전세의 월세전환은 세입자들에게 더 불리한 상황을 만들게 된다.

결론적으로 시장에 전세물량이 풍부하다면 전세상한제와 계약청구권제도를 도입하더라도 세입자에게 특별히 불리한 문제는 없을 것이다. 그러나 현재 우리나라 전세시장은 여전히 전세물량이 부족하고, 집주인이 갑인 상황이다. 따라서 이 상황에서 전세상한제와 계약청구권제도를 도입하게 되면, 전세가격이 오히려 폭등하든지 아니면 세입자에게 더 불리한 월세로 흘러 갈 수밖에 없다.

현재 정치권에서 주장하고 있는 전세제도 개정의 쟁점사항인 전세상한제와 계약청구권은 사회적 약자인 세입자들을 배려한 정책들이다. 그러나 사회적 약자를 배려한 정책들이 오히려 역효과를 가져오는 일도 생길 수 있기 때문에 신중을 기해야 한다.

앞서 언급한 1992년 주택임대차 계약기간을 2년으로 보호하는 입법화 과정에서 발생한 전세가격 급등 사례 외에도 과거 정부에서 주택의 부족문제를 해결하기 위해 각종 공급정책의 추진과 신도시건설의 발표가 시장의 과열을 부추긴 사례도 있다.

또 수도권 과밀을 해소하고 국토균형발전을 이룬다고 추진한 행복도시, 혁신도시, 기업도시 건설 발표가 전국적인 토지투기를 불어온 폐단도 있었다.

정책이란 의도한 것과는 반대의 예상치 못한 부작용이 생길 수 있다. 정책이 아무리 좋은 취지로 도입되었더라도 결과가 나쁘면 비난을 받을 수밖에 없다.

현재 정치권에서 주장하고 있는 전세상한제와 계약청구권을 둘러싼 전세제도의 개정과 관련된 논쟁은 과거의 실패사례를 교훈삼아 문제점들을 보완하고 신중하게 접근하는 것이 좋을 것이다.

서승범 기자 seo6100@