[최현일의 부동산 論]분양시장 공급과잉 주의보

열린사이버대학교 부동산학과 교수

작년 수도권 일부지역을 중심으로 청약률이 높아지자 민간건설사들이 앞다퉈 분양에 나서고 있다.

그러나 부동산 시장이 완전히 살아나지 않은 상태에서 묻지마식 분양에 나서다가는 분양참패에 따른 미분양 증가로 주택시장은 더욱 힘든 수렁에 빠질 수 있다.

지난해 분양시장이 조금이나마 활기를 뛴 것은 입지가 좋은 위례신도시와 하남 미사지구 같은 일부 지역으로 청약이 몰렸기 때문이다. 이를 주택시장이 살아난 것으로 착각해서는 안 된다.

특히 부동산시장의 흐름과 공급량에 민감하게 반응하는 분양시장의 특성상 공급과잉과 주택보급률이 100%를 넘어선 현실을 감안해 공급량을 적절히 조절하는 것이 바람직할 것이다.

먼저, 가장 염려스러운 점은 공급과잉에 대한 우려이다. 닥터아파트가 전국 202개 건설사를 대상으로 조사한 자료를 보면 2015년 분양이 계획된 물량은 수도권 13만2553가구, 광역시 2만248가구, 지방도시 7만3138가구 등 총 24만4743가구로 집계됐다.

이는 전체적으로 지난해보다 2% 감소한 수치이지만, 수도권은 2014년도 8만4813가구에서 2015년도에는 13만2553가구로 53.6%가 증가한 분량이다.

수도권은 2008년 국제금융위기 이후 매매시장이 살아나지 않고 있어 약 3만가구 정도의 미분양이 적체되어 있는 것으로 추정된다.

이처럼 수도권 지역의 매매시장이 살아나지 않은 상태에서 지난해 보다 53.6% 증가한 물량을 공급하다가는 분양실패에 따른 미분양 증가라는 악순환이 되풀이 될 가능성 높다.

다음으로 주택보급률이 100%를 넘어서고 있는 점도 고려해야 한다. 최근 국토부에서 발표한 2014년도 국토통계연보에 따르면 우리나라 주택보급률은 103.0%를 기록한 것으로 알려지고 있다.

그 동안 주택이 부족했던 수도권도 주택보급률 99%를 기록한 가운데 서울 98%, 경기 99%, 인천은 102% 인 것으로 나타나 양적문제는 어느 정도 달성된 것으로 분석되고 있다.

그 동안 상대적으로 주택이 부족했던 수도권의 주택보급률도 100%에 육박하고 있어 과거처럼 때와 장소를 가리지 않고 분양하던 방식에서 벗어나 수요를 감안한 정책으로 바뀌어야 할 것이다.

이처럼 전국적으로 주택보급률이 100%를 넘어서고 있고, 수도권도 주택보급률이 100%에 육박하고 있어 주택시장의 공급량을 적절히 조절 할 필요가 있다.

앞으로 주택시장은 매매시장보다는 임대시장이 활성화 될 것으로 예상되고 있어 주택정책의 방향은 자가정책에서 임대정책으로 바뀌어 가야 할 것이다. 즉. 서민들의 내 집 마련에 중점을 둔 소유의 개념에서 임대를 중심으로 한 이용의 개념으로 정책의 목표와 방향이 변화되어야 할 것이다.

또 공급정책도 분양정책에서 재고관리정책으로 바뀌어 가야 할 것이다. 신규아파트를 무작정 공급하던 시대에서 탈피하여 기존 시장에 있는 주택의 주거환경개선과 질적수준을 향상시키는 재고관리정책으로 변화돼야 한다.

결론적으로 주택 매매보다는 전월세 임대를 선호하는 시장상황의 변화를 감안해 신규아파트의 분양을 줄여야 한다. 임대시장과 기존 주택시장의 거래를 활성화 시킬 수 있는 방안을 찾아야 할 것이다.

그렇지 않고 시장분위기에 휩쓸려 묻지마 분양에 나서다가는 분양실패에 따른 미분양 증가로 매매시장은 더욱 침체되고, 반대로 임대주택 부족으로 전세대란은 더욱 심화되는 악순환이 반복 될 것이다.

서승범 기자 seo6100@