상가 임대차 계약, 미래운용자금 확신하면 위험

경기 양주 마트 화재 임대차 계약문제로 발생

임대문의를 받고 있는 1층 상가 모습. 사진=연합뉴스 제공

최근 발생한 경기도 양주 마트 분신 사건의 원인이 임대차 계약문제로 밝혀졌다. 작년 말 마트를 인수하려고 보증금 5000만원을 냈다가 은행 등에서 계약금을 빌릴 수 없어 계약 취소를 요청했으나 마트 사장이 거절하면서 발생한 사건이다.

상가정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 임대차 계약은 은행 대출이나 재임대로 얻을 자금줄이 원활하게 해결되지 않아 자금난에 빠질 때가 많다고 지적했다.

상가뉴스레이다가 말하는 상가 임대차 계약시 주의할 사항을 짚어본다.

우선 기존 중대형 마트를 임대하면 공산품을 제외한 청과와 수산물 등 코너에 재임대를 놓을 때가 많다. 재임대를 놓고 받은 보증금으로 전체 마트 임대자금으로 쓰곤 한다.

이 때 임대예정인은 재임차를 빠르게 확정해야 한다. 재임대가 확실치 않은 때도 계약 연장으로 들어올 자금을 운용계획에 포함한다면 계약이 성사되지 않았을 때 자금융통에 어려움을 겪게 될지도 몰라서다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “건물을 임대할 때 재임차 상태인 계약자들과 면담을 하는 등 계약관계와 임대상승률을 확실히 해둘 필요가 있다”며 “보통 상가임대를 할 때 상가임대차보호법이 보장하는 5년 갱신연수 안에 있더라도 임대료 인상 부분에서 서로 이견을 좁히지 못해 나가는 건수가 많다는 것을 알아야 한다”고 조언했다.

신규 건물을 분양할 때에도 미래자산에 대한 위험을 생각하지 않고 무리하게 자금운용계획에 넣는 것은 좋지 않다고 지적했다.

선 대표는 “일반적으로 신규 건물 보증금이 계약금의 10%를 넘기 어렵다”며 “1억원짜리 계약에 보증금 1000만원을 걸고 진행했는데 1년 뒤에는 상황이 좋지 않다고 판단해 10% 보증금을 포기하고 계약을 파기하는 때가 많다”고 전했다.

금융권에서도 꼼꼼한 자금 운용계획을 주문했다.

A은행 대출 담당자는 “건물주가 보증금을 뺀 나머지 계약금액이 반드시 들어올 거로 생각하다가 계약이 파기돼 자금난에 빠지는 때가 많다”며 “상가를 계약할 때 적은 금액을 보증금으로 건다면 받지 않은 나머지 계약금을 미래 자금에 포함해 운용계획을 세우지 않는 것이 안전하다”고 조언했다.

신수정 인턴기자 christy@