[강남 재건축 전쟁 개막]①강남의 역습..개포·잠실·압구정 부촌 1번지 꿈틀

주춤하던 강남 등 한강변 재건축 후끈

초과이익환수제가 되레 호재,속도 랠리

잠실주공5 등 50층포기하고 속속 가세

신탁방식 등 새전략까지···브랜드 경쟁도

강남 재건축 등 한강변 아파트의 역습이 시작됐다. 대한민국 부촌 1번지로 전국 집값의 바로미터라 불리던 이들 랜드마크급 아파트들이 지난해 11.3대책 발표 등 잇따른 규제 여파로 한동한 침체에 빠졌지만 최근 다시 후끈 달아오를 조짐을 보이고 있다. 무엇보다 재건축 초과이익 환수제를 피하려는 움직임으로 사업 속도전이 불붙으면서 가격 상승세에 기름을 붓고있다. 최근 기존 래미안, 자이, e편한세상은 물론 프리미엄 브랜드인 아크로, 디에이치, 아트자이 등 대형건설사들이 자웅을 겨루는 경연장이 된 데다, 전국에서 이름을 날리고 있는 중흥건설이나 호번건설, 반도건설 등도 출사표를 던지고 있어 올해 그 어느때보다 불꽃튀는 브랜드 전쟁도 예상된다.

건설부동산업계에 따르면 작년 강남 재건축 시장 과열의 진원인 개포지구는 이미 지난 1월부터 다시 온기를 찾아가고 있다. 개포주공 1단지 전용면적 42㎡는 작년 10월 10억1000만원에 거래되는 등 10억원을 돌파했다가 11·3 부동산 대책이 나오면서 9억원대 중반까지 몸값을 낮췄다. 그러나 1월 9억7500만원, 2월 10억3000만원, 10억5000만원 순으로 거래되며 대책 전 시세를 회복했다. 인근 K공인 대표는 "올해 재건축 시장의 화두는 초과이익환수제를 피할 수 있는지 여부인데, 현재 총회 준비를 하고 있는 개포1단지는 올해 안에 충분히 관리처분을 신청해 이를 피할 것이 확실시 된다"며 "그러다보니 조정된 가격에 사겠다는 매수문의가 조금씩 늘고 있는 상황"이라고 설명했다. 송파구 잠실 주공 5단지도 연말 주춤했던 시세가 2월 접어들면서 종전 수준을 되찾았다. 인근 J공인에 따르면 잠실5단지 전용 112㎡의 경우 최근 14억8500만원에 거래된 뒤 매물 시세가 15억∼15억5000만원으로 올랐다. 11·3대책 직전 이 아파트의 최고가인 작년 10월 15억3500만원과 비슷한 수준이다.

압구정 구현대 일대도 1월까지 뚝 끊겼던 거래가 설 이후 재개되면서 최근 2~3주새 20여건의 매매계약이 체결됐다. 단지 인근 M공인 대표는 "정국 불안까지 겹쳐 11월 이후 두달 정도 거래가 두절되며 시세가 내려갔지만 호가를 낮춘 물건이 모두 거래된 뒤 지난주부터는 11.3 대책 이전보다 더 높은 금액으로도 계약이 체결되고 있다"고 말했다. 압구정 구현대1차 전용면적 196㎡의 경우 11.3 대책 이전인 작년 9월 하순 로열층이 31억7000만원에 거래됐다. 그러나 최근 거래가 재개된 뒤 지난 7일에 한강변쪽 동의 같은 주택형이 33억4000만원에 계약 체결됐다. 이는 2004년 실거래가 집계 이래로 최고가로, 2008년 6월 이후 처음으로 33억원을 넘어선 것이란 게 인근 부동산 관계자의 설명이다.

주요 강남 재건축 아파트들이 다시 기지개를 켜고 있는 것이다. 이같이 배경에는 강남 재건축 아파트의 뜨거운 감자가 되고 있는 재건축초과이익환수제가 작용하고 있다는 분석이 나온다. 이 제도를 피하기 위해 강남 등 한강변 재건축 아파트들이 사업에 속도를 붙이고 있어 자의반 타의반으로 강남 재건축 아파트 집값에 호재로 등장하고 있다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 많이 오른 집값의 일부를 국가가 환수하는 제도다. 초과이익이 3000만원을 넘으면 최대 50%까지 국가가 환수한다. 집값 급등기인 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 2013년부터 내년 말까지 유예됐다.재건축초과이익환수제는 재건축으로 많이 오른 집값의 일부를 국가가 환수하는 제도다. 초과이익이 3000만원을 넘으면 최대 50%까지 국가가 환수한다. 집값 급등기인 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 2013년부터 올해 말까지 유예됐다. 때문에 내년부터 강남 재건축 등 한강변 재건축 아파트에 적용됙 가능성이 높아지면서 강남권 재건축 단지인 서초 반포주공1단지(1·2·4주구)를 비롯한 한신4지구 등은 서울시의 35층 층수 제한을 수용하면서 올해 안으로 관리처분 인가를 신청하기 위해 서두르는 중이다. 업계에 따르면 강남 재건축을 포함해 전국적으로 142곳, 8만9597가구가 적용될 가능성이 있는 것으로 집계되고 있다.

같은 맥락에서 신탁방식의 재건축도 강남권에 빠르게 확산되고 있다. 역시 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업에 속도를 내려다보니 조합방식이 아닌 신탁방식을 택하는 사례가 늘고 있다. 신탁방식 재건축는 해당 아파트 주민 75% 이상의 동의를 받은 부동산 신탁사가 시행사로 나서 비용을 부담하며 시공사 선정부터 각종 인허가 절차 관리, 입주까지 사업 전반을 대행하는 방식이다. 신탁방식을 택할 경우 추진위원회와 조합설립에 소요되는 시간을 생략해 1~3년 정도 사업 기간을 단축할 수 있다고 보고 있다. 건설업계에 따르면 지난해 11월 서울 여의도 시범아파트가 최초로 신탁방식 재건축 택한 이후 서울 강남 3구에 이어 부산 등 지방까지 합세하며 이 방식의 재건축 사업을 추진하고 있는 단지는 지난 7일 기준 14곳에 달한다. 업계에 따르면 1572가구에 달하는 신반포2차 등 한강변 주변 재건축 아파트들이 기명투표를 진행하는 등 속속 이 방식채택에 합류하고 있다. 장경철 부동산일번가 이사는 "강남 등 한강변 재건축에 악재로 알려진 재건축 초과이익 환수제가 시자에선 결국 오히려 호재로 작용하는 아이러니한 상황이 연출되고 있다. 봄 이사철도 겹쳐 강남 재건축 시장은 당분간 온기를 찾을 것으로 보인다. 현대건설 롯데건설 대림산업 삼성물산 GS건설 등의 대형건설 브랜드아파트 경쟁도 지속될 것"이라고 말했다.