수주전 3라운드 한신4, 배수진 ‘GS’··· 브랜드 벨트 ‘롯데’ 막판 승부

특화 설계·브랜드 파워 박빙

2연패 고배 마신 GS건설 총력

반포 일대 롯데 브랜드 확장

사진=뉴스웨이DB.

GS건설과 롯데건설이 올 강남 재건축 수주전 3라운드에 돌입했다. 1라운드였던 방배13구역에서는 GS건설이 수주에 성공, 2라운드에서는 미성·크로바 아파트 재건축 시공사로 선정된 롯데건설이 승전보를 올리면서 두 건설사 모두 오는 15일 있을 한신4지구 재건축 수주 3라운드에 들어간다.

앞서 GS건설은 반포주공1에 이어 미성·크로바 수주 실패로 잇따른 고배를 마셨다.
이에 GS건설은 배수진을 치면서 한신4지구를 잡기위한 간절함이 큰 것으로 보인다. 업계에서는 GS건설이 한신4지구까지 놓친다면 타격이 클 것으로 보고 있다. 이어 롯데건설은 반포 13·14차를 따내면서 한신4지구 수주에 성공을 한다면 인근 반포 일대에 롯데 브랜드 벨트를 형성할 수 있는 가능성이 커졌다. 또한 두 건설사 모두 시공능력이나 설계면에서 박빙의 승부를 보이면서 팽팽한 분위기다. 또한 두 건설사 모두 수장들이 직접 수주전에 참여하면서 배수진을 친 GS건설과, 반포 일대의 롯데 브랜드 벨트 조성을 꿈꾸는 롯데건설의 절실함이 엿보인다.

13일 건설·부동산 업계에 따르면 한신4지구는 서초구 신반포8~11, 17차 단지에 녹원한신, 베니하우스빌라 등 아파트 7곳을 통합 재건축하는 단지다. 현재 2640여 세대를 지하 3~지상 35층 31개동 3685세대로 재건축한다. 예정공사비만 9354억원로 큰 사업단지다.

한신4지구 재건축조합에 따르면 GS건설과 롯데건설이 제시한 공사비는 각각 1조749억원, 9345억원으로 GS건설이 1404억원 정도 높다. 사업비와 이주비 이자 등을 포함한 대여금은 GS건설이 3710억원, 롯데건설이 4247억원으로 롯데가 537억원 많은 금액을 제안했다. 이밖에 무상지원비로 롯데는 2495억원을, GS는 금액을 따로 내걸지 않았다.

두 건설사 모두 은행과 2조6000억원 규모 금융협약을 맺었다. GS건설은 KEB하나은행, 롯데건설은 신한은행과 사업·이주비·중도금 대출에 대해 해당은행이 주관키로 했다. 자금지원면에서 롯데건설이 GS건설을 앞서는 것으로 보인다. 놓고 보면 롯데의 비교우위가 예상된다. 그러나 조합에 대한 금전 등 물량공세가 조합원의 마음을 사로잡기에는 역부족이라는 게 현지 부동산중개업계의 분석이다.

인근 부동산 중개사는 "롯데건설이 GS건설에 비해 공사비가 낮으나 전체 연면적을 기준으로 할 때 실제 공사비는 GS건설와 큰 차이가 나지 않는다"며 "한신4지구를 누가 명품 단지로 만들면서 일반분양분의 수익을 극대화할 수 있느냐가 수주의 관건이 될 것이다"고 전했다.

앞서 임병용 GS건설 사장은 청렴 수주를 밝히면서 △식사제공 및 선물제공 등 금지 △홍보목적에 맞지 않는 장소 사용 금지 △과도한 마케팅과 현혹적 조건 금지 등을 약속했다. 이에 GS건설은 상품가치로만 승부를 본다는 의지가 보이면서 조합원들의 표심 얻기에 주력할 예정이다.

그러나 최근 재건축 수주 입찰이 갈수록 현금공세로 전환되고 있는 만큼 '청렴수주'를 내 건 GS건설이 어려움을 겪을 수 있다는 일부 의견도 나온다. 특히 문재인 정부가 부동산 시장에 대한 규제 강화에 초점을 맞추는 상황에서 조합원들이 브랜드 가치보다 금전적 이득을 선호할 경우 승부를 예측하기 어렵다고 현지 부동산 중개업계는 분석했다.

서초구 잠원동 인근 부동산중개업자는 "최근 건설사들의 특화 설계가 큰 차이가 없는 것을 감안하면 금전적인 부담을 덜어주는 시공사가 조합원의 표심을 얻을 가능성이 큰 것 같다"고 전했다.

그동안 롯데건설은 올해 정비사업 수주액이 1조8500억원대로 늘어 GS건설(1조4799억원)을 누르고 3위로 올라서게 됐다. 한신4지구를 수주하게 된다면 롯데건설은 올해 목표 수주액이 2조원대로 늘어 날 수 있다.

롯데건설은 이사비 지원, 조합이 이사비에 상응하는 금액을 공사비에서 감액받을지 등 선택권을 줬다. GS건설은 이사비 금액을 특정하지 않았다. 반면 GS건설은 중층 재건축으로 사업성이 떨어지는 부분에 대해 조합원에게 부담금을 입주시 100% 원금만 납부하도록 지원하겠다고 제안했다.

인근의 한 중개업자는 “두 건설사가 모두 팽팽하다”며 “조합원에게 금전적으로 이득을 주는 건설사가 유리할 것이다”고 말했다.

또한 수주 승부의 관건은 집값을 결정하는데 큰 영향력을 끼치는 브랜드 파워다.

GS건설은 한신4지구에 '신반포메이플자이' 브랜드로 피어나는 꽃을 형상화한 랜드마크동의 조형미에 전망 프리미엄을 극대화한 자이 이중창 커튼월 시스템, 최상층 두 개의 랜드마크동을 연결하는 스카이 커뮤니티, 건축적 입체미를 살린 오픈 발코니 등 우아함과 고급감을 강조했다.

롯데건설도 '앱솔루트 원'브랜드를 내세우며 브랜드 파워를 내세우고 있다. 롯데는 '한신 4지구에 기존 롯데캐슬보다 상위 가치인 '하이엔드'(high end)' 개념을 적용한다. 지상에는 잠실야구장 규모에 부대시설과 어우러진 단지 핵심공간인 통합광장을 조성하며 지상으로 통행하는 차량이 없도록 설계한다. 통합광장변에 들어서는 4개의 랜드마크타워 상부에 고속도로변과 한강변 두 개의 스카이 브릿지를 조성한다.

반포주공1단지 수주의 실패를 겪기는 했지만 GS건설의 '자이' 브랜드 파워는 여전하다. 한신4지구는 신반포로를 사이에 두고 '반포자이'가 위치해 있고, 최근 최고의 청약 경쟁률을 보였던 '신반포자이'가 형성돼 있다. 롯데건설은 앞서 신반포13차, 14차 시공권을 따내며 반포 재건축 시장에 발을 들여 놓았다. 한신4지구를 수주해 반포에 롯데 브랜드 벨트를 구성하겠다는 전략이다.

시공사 선정 총회는 오는 15일 진행될 예정이다. 조합은 시공사 선정 뒤 빠른시일내에 관리처분인가를 받아 내년에 부활하는 초과이익환수제를 피할 계획이다. 재건축은 공동사업시행 방식으로 진행된다.