김현미 장관 집값보다 ‘표’부터 잡으려나

분양가상한제 신도시 재건축 규제 등

취임이후 부동산 대책 대부분 낡은 구형

집값 잡기는 커녕 되레 폭등시킨 사례도

정치인 출신으로 표만 생각? 정공법 써야

서울 집값이 다시 꿈틀거리고 있는 가운데 김현미 국토교통부 장관이 꺼내든 집값 잡는 무기들이 대부분 과거에도 사실상 효과가 없거나 되레 집값을 폭등시킨 재래식이라는 우려가 제기됐다.

부작용 등 과거에 실패했던 구형 무기 위주로 꺼내들다보니 김 장관이 취임 이후 애써 눌러 놓은 집값이 다시 뛰어오르는 역효과를 보고 있다는 의미다.

이 때문에 그가 고양시정 출신 3선 현역 의원으로 지나치게 지지층 표만 의식하보니 분양가 상한제를 비롯해 강남 재건축 규제, 신도시 지정 등 실질적인 집값 잡기 효과보다 지지층만을 의식한 정책을 선보이는 게 아니냐는 의혹을 사고 있다.

먼저 민간 주택 분양가 상한제 적용이 대표적이다.

분양가 상한제는 아파트 분양가를 감정평가된 택지비와 정부가 고시하는 표준건축비에 건설사 이윤을 합한 금액 이하로 책정하게 하는 규제로, 분양가 거품을 걷어내기 위한 조치다.

김 장관이 지난해 9.13 대책이후 누른 집값이 최근 재차 뛰어오르자 당정협의 없이 밀어붙이기식으로 일단 내주 발표를 예고했지만 되레 집값 띄우는 호재가 되고 있다.

김 장관이 분양가 상한제에 대해 공식으로 처음 언급한(6월 26일 방송기자클럽 초청 토론회) 전후 서울 집값은 오히려 상승세를 타고 있다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격은 최근 8주 연속 상승했다. 서울 집값은 지난 6월 2주 0.01% 상승하며 하락 행진을 멈췄다. 상승률도 지난 7월 2주 0.1%까지 기록하며 상승 폭도 확대했다.

김 장관이 서울 집값 잡기 카드로 고삐를 당긴 분양가상한제의 부작용으로 꼽히는 ‘신규 공급 우려’가 기존 주택 상승에 영향을 끼친 것으로 분석된다.

뿐만 아니다. 분양가 상한제는 과거에도 일시적 효과 외엔 대부분 실패했다는 평가가 지배적인 낡은 카드라서다.

박정희 정부시절인 1977년 정부 고시 분양가 제도를 도입했는데 첫해에는 모든 아파트의 분양 가격을 3.3㎡당 55만원으로 정했다. 그러나, 1980년대부터 아파트 시장에 투자자가 몰려들면서 부작용이 나타나기 시작했다. ‘로또 아파트’를 양산한 것이 화근이 됐다. 결국 1980년대 말 전세금 폭등 등 ‘부동산 대란’이 일어나면서 1989년 폐지됐다.

2000년대 중반 노무현 정부도 '분양가 상한제'를 도입했다. 하지만 판교신도시(공공택지 지구)는 막대한 시세 차익이 보장되면서 도시 전체가 투기판으로 변질됐다.

‘민간 택지까지 확대한 분양가 상한제’도 2007~2015년 사이에 시행됐지만, ‘로또’ 양산으로 홍역을 치렀다.

실제 서울 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 아파트는 2013년 10월 3.3㎡당 3200만원에 분양됐는데, 현재 이 아파트 가격은 3.3㎡당 7500만원 정도로 약 2.5배 올랐다.

이 때문에 민간택지 분양가 상한제는 2015년 4월부터 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 등의 까다로운 조건을 충족할 때만 적용하는 것으로 규정이 바뀌었다. 이런 부작용 등으로 사실상 폐기된 상황이지만 김 장관의 손에서 부활이 초읽기다.

3기 신도시 카드도 마찬가지다.

그 동안 뛰는 서울 집값을 잡고 국민들의 주택난 해소를 위해 1989년 1기 신도시를 시작으로 2003년 2기 신도시, 올해 3기 신도시를 발표했지만, 졸속 추진으로 대부분 베드타운으로 전락했다는 평가가 적지 않다.

노태우 정부 시절 1기 신도시는 당시 군사작전하듯 때려짓다보니 바다모래 아파트 등 오명을 쓰기도 했다. 노무현 정부가 발표한 2기 신도시는 서울 접근성이 떨어지다보니 인천 검단 파주 등 아직 일부 미분양과 미매각 토지까지 걱정해야 상황이다.

지난해부터 올해까지 김 장관이 직접 지정한 남양주 왕숙 고양 창릉 하남 교산 등 3기 신도시는 그의 지역구이자 1기 신도시인 일산 등 신도시 주민들이 극렬히 반대하고 있다. 진작에 연식이 다된 구형 무기라는 얘긴데도 김 장관은 지정 철회 없이 그대로 밀어붙이기로 했다.

이외에도 강남 등 재건축 규제도 효과를 발휘하지 못하고 있다. 재건축 초과이익 환수제를 비롯해 재건축 안전진단 강화, 이주비 등 금융규제까지 강화했지만 강남 아파트 값은 다시 뛰고 있다.

서울 재건축은 4월 3주(0.05%) 상승 전환했고, 6월부터 본격적으로 올랐다. 변동률도 7월 2주 0.3%까지 확대하며 과열 조짐까지 보였다.

실제 강남구 대치동 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지 등 주요 재건축 단지의 시세는 연초보다 수억원 오르며 지난해 전고점 수준에 도달했다.

전문가들은 이제라도 부작용이 적지 않은 부동산 잡기 카드 활용보다 시장 논리에 맞는 정공법을 써야한다고 말한다. 수도권 광역 교통 대책부터 강드라이브를 걸면서 수요가 있는 지역에 주택을 공급하고, 궁극적으로 지방 경제를 살려 인구를 분산하는 등 국토부 장관 본연의 자세로 가야한다는 것이다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 “김현미 장관이 일부 지나치게 정치적인 의도로 부동산 규제 대책을 발표하다보니 정작 실효성이 있는 대책을 내놓지 못하고 있는 것으로 보인다. 이제부터라도 닫힌 사고가 아닌 열린 귀로 건설 부동산 전문가들의 의견을 들어 새 정책으로 시장 안정화에 실효성 있는 카드를 찾아봐야할 시점”이라고 말했다.