연말까지 사전청약 이어지는데···토지보상 곳곳서 난항

3기 신도시 사전청약 예정지 중 보상 완료 ‘0곳’

대장동 여파로 토지주 곳곳서 반발···입주차질 우려

공전협, 토지 보상 관련 감정평가제도 개선 촉구

“본청약 전 리스크 해소해야···안전장치 마련 필요”

“인허가 절차·토지보상 절차 동시 진행···차질없어”

3기신도시 인천 계양지구 부지. 사진= 주현철

3기신도시 사전청약이 올해 연말까지 줄줄이 이어지는 가운데 토지보상 문제로 실제 입주 시기가 지연될 것이라는 우려가 커지고 있다.

국토교통부에 따르면 3기 신도시 공공주택지구 중에서 현재까지 보상을 완료한 지구는 한 곳도 없는 것으로 나타났다. 앞서 1차 사전청약을 진행한 인천 계양지구는 15일 기준 61.7%의 토지·지장물 협의보상을 마쳤다. 이제 남은 토지와 지장물 에 대해 강제수용 절차인 수용재결을 진행하고 있다.

3차 사전청약 대상지에 포함된 하남 교산지구는 현재 82.8%의 토지보상 협의 보상이 진행됐으나, 아직 지장물 조사가 이뤄지고 있다. 일반적으로 지장물 조사는 토지보상에 앞서 진행되지만, 하남 교산지구는 LH와 주민 간 갈등으로 지장물 조사가 지체되고 있다.

심지어 경기 남양주 왕숙과 고양 창릉, 부천 대장은 신도시로 지정된 지 3년 가량 됐지만 토지 보상 첫 단추도 꿰지 못하고 있다. 고양 창릉과 부천 대장은 연내 일부 물량을 사전청약할 예정이다. 3기 신도시로 추가 지정된 의왕과 군포, 안산, 화성 진안 등은 아직 지구지정조차 하지도 못한 상황이다.

문제는 토지 보상 절차가 순조롭게 진행될 수 있을지는 아직 미지수다. 일부 지역 토지주들의 반발이 거세다. 무엇보다 최근 발생한 성남 대장지구 개발사업 의혹 사태로 인해 토지주들의 반대 움직임이 커졌다. 통상 토지 수용가격은 공시지가의 1.3~1.5배 수준으로 책정될 뿐 개발이익은 반영하지 않았기 때문이다. 이에 매입가보다 보상 금액이 낮게 책정될 우려가 있다.

이와 관련해 공공주택지구 전국연대 대책협의회는 기자회견을 통해 “3기 신도시 주민들은 헐값에 삶의 터전을 송두리째 강탈당하는 현실 앞에서 좌절과 절망감으로 밤잠을 이룰 수 없는 지경”이라며 “대형감정평가법인이 사전 평가된 보상비 틀 안에서 짜맞추기식 평가를 진행하고 있는데 이는 공익사업이라는 미명 하에 땅을 수용당하는 주민의 주머니를 털어 배를 불리려는 것”이라고 비판했다.

정부가 주택 공급 효과를 조기화하겠다는 사전청약제 도입 목적을 달성하기 위해선 사전청약에 대한 불안감을 해소해야 한다고 전문가들은 제언했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “사전청약이 본 청약으로 넘어가는 과정에서 발생할 수 있는 각종 위험요인에 대해 점검하고 이를 제거해야 한다”며 “사전청약 당첨자들의 불안감을 없앨 리스크 보완책 또는 안전장치가 필요하다”고 언급했다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “분양 가격이 주변 시세보다 저렴한 만큼 입지가 좋은 일부 지역의 경우 1차와 같이 흥행할 가능성이 크다”며 “하지만 토지보상이 제대로 이뤄지지 않은 상황인 만큼, 공급이 제때 이뤄질 수 있을지 시장의 의문이 크다. 교통 대책 등 에대한 불신도 적지 않은 만큼 수요가 분산된 한계가 있어 당분간 상승세는 계속 될 것으로 예측된다”고 설명했다.

그러나 국토교통부에서는 이처럼 지연되고 있는 토지보상 문제를 두고 3기 신도시 사전청약을 위해 토지보상, 지구계획 확정 등을 차질 없이 추진하고 있다고 해명했다. 국토부 관계자는 “3기 신도시는 본 청약 지연 등이 발생하지 않도록 과거 보금자리 주택사업과 달리 지구계획 등 인허가 절차와 토지보상 절차를 동시에 진행하고 있다”고 말했다.

이어 “남양주 왕숙·고양 창릉·부천 대장지구는 현재 감정평가 등 보상절차가 진행 중이며 주민 협의 등을 거쳐 3곳 모두 연내 보상금 지급에 착수할 예정”이라며 “내년 중 보상을 마무리하고, 부지조성공사에 착수해 2023년부터 순차적으로 본 청약을 시행할 것”이라고 덧붙였다.