서울 고도제한 풀리는데···건폐율 42% 한남뉴타운은 제외

서울시 이달 고도지구 높이 규제 완화···정비사업 촉진 방침

'별도규제' 한남뉴타운, 현행유지···30~40% 높은 건폐율 어쩌나

설계변경 추진하는 한남2‧3구역 '빨간불'···4‧5구역도 고민

서울 용산구 한남재정비촉진지구 전경. 사진=장귀용 기자

서울시가 한남뉴타운에 적용하고 있는 90m의 높이규제를 유지한다는 방침이다. 일대 주민들은 고도지구 등 다른 높이제한지역에 대한 규제완화를 추진하고 있는데도 한남뉴타운만 규제를 유지하는 것은 역차별이라며 반발하고 있다. 전문가들도 한남뉴타운의 경우 주거쾌적성과 직결되는 건폐율이 다른 수도권 단지대비 1.5배~2배 높기 때문에 규제완화를 검토할 필요가 있다고 조언했다.

3일 서울시는 오는 6일 7개 고도지구(남산, 북한산, 경복궁, 구기·평창, 국회의사당, 서초동 법원단지, 오류·온수)의 높이규제를 완화하는 '신(新) 고도지구 구상안'에 대한 열람공고에 들어간다. 현재 14~20m로 제한하고 있는 건물 높이를 대폭 높여 정비사업을 원활하게 추진하도록 만들겠다는 의도다. 고도지구는 경관 보호를 위해 건축물의 높이를 제한하고 있는 지역을 말한다.

이에 따라 대다수의 고도지구 지역의 건축물 최고 높이가 완화될 예정이다. 남산 약수역세권 일대는 최대 20ｍ에서 최대 40ｍ로, 북한산 주변은 20ｍ 이하에서 최대 45ｍ로 높이 제한이 각각 조정된다. 국회 주변도 51ｍ 이하에서 170ｍ 이하로 높이 제한이 완화된다. 서초동 법조타운 일대와 오류동 일대, 한강변 역사문화특화경관지구는 아예 지구지정을 해제한다.

다만 남산 일대에 위치한 한남재정비촉진지구(한남뉴타운)는 이번 규제 완화에서 제외된다. 한남뉴타운은 '한남재정비촉진지구 변경지침'이라는 별도의 규정을 적용하고 있어서다. '한남재정비촉진지구 변경지침'에 따르면 한남뉴타운 일대는 건축물의 높이가 최대 90m로 제한돼 있다.

규제완화가 이뤄지지 않으면 설계변경을 추진하고 있는 한남2구역과 한남3구역 등의 계획에도 차질이 빚어질 전망이다. 한남3구역은 현행 22층 90m를 중대설계변경을 통해 주택형별 가구 수를 조정하고 최고 33층 110m의 아파트를 만들겠다는 계획을 세운 상태다. 한남2구역은 지난해 설계변경을 이끌어내겠다는 공약을 내세운 대우건설을 시공사로 선정했다.

서울시는 현행 규정만으로도 한남뉴타운의 정비에 어려움이 없다는 입장이다. 서울시 관계자는 "고도지구의 경우 최대 높이가 20m 정도에 불과하지만 한남뉴타운은 90m로 20층이 넘는 아파트를 짓는데 어려움이 없다"면서 "당분간은 관련 규정을 바꿀 계획이 없다"고 했다.

하지만 일대 주민들은 규제가 적용된 현재 계획상에선 건폐율이 너무 높아 주거쾌적성이 떨어진다고 주장한다. 실제로 한남뉴타운의 건폐율은 다른 지역에 비해 1.5배~2배가량 높다. 한남뉴타운의 건폐율은 현재 계획상 3구역이 42%로 가장 높고 ▲2구역 31.2% ▲4구역 30.75% ▲5구역 31.63%다. 수도권 내 신축 아파트의 건폐율은 대개 20% 안팎 수준이다.

고도제한이 풀리지 않으면 아직 시공사를 선정하지 않은 4구역과 5구역도 고민이 깊어질 전망이다. 업계관계자는 "서울시가 지금의 완강한 태도를 유지한다면 한남뉴타운 일대 조합 내부에서도 설계변경을 둘러싼 찬반대립이 격해질 가능성이 크다"면서 "의견이 팽팽할 경우 자칫 내부 갈등으로까지 번져서 사업이 지연될 우려도 있다"고 했다.

전문가들도 한남뉴타운의 건폐율이 지나치게 높다는 의견이다. 박합수 건국대학교 겸임교수는 "현재 한남뉴타운은 건폐율이 너무 높은 상태로 주거쾌적성을 위해선 한 단계 정도 높이제한을 풀어서 건폐율을 낮추는 게 좋다"면서 "한남뉴타운의 높이를 제한한 이유가 남산과 한강변 경관보호와 인근 지역과의 형평성 때문인데 경관보호는 설계를 통해 극복가능하고 주변지역도 고도제한을 풀고 있기 때문에 높이제한을 풀어도 큰 문제는 없을 것"이라고 했다.