부모까지 '영끌'해서 집샀을 때 증여세 안내려면

차용증 작성하고 매달 원금일부라도 상환해야

'법정이자 빼기 차용이자율', 1000만원 넘으면 안 돼

2억1739만원까진 무이자···만기엔 일시상환 꼭 해야

경기권에 있는 한 모델하우스 내부 모습. 사진은 기사와 무관함. 사진=김소윤 기자

"추첨으로 분양권에 당첨됐는데 계약금부터 만만찮게 부담이 됩니다. 부모님의 도움을 받으려고 해요."(서울 동대문구 H아파트 당첨자 30대 A씨)

증여세 없이 돈을 빌리는 형식으로 부모에게 자금지원을 받는 방법에 대한 관심이 늘고 있다. 집값이 오르면서 부모에게 도움을 받아 매매대금이나 청약 계약금을 해결하는 2030세대가 많아져서다.

30대, 부동산 큰 손 떠올라···추첨제 확대로 청약기회도 ↑

최근 부동산 시장에서 30대의 비중이 높아지고 있다. 1~4월까지 전국 아파트 거래 신고 12만3069건 가운데 30대 비중이 26.5%(3만2692건)에 달했다. 관련조사를 시작한 2019년 이후 최대치다. 연령대별 비중치도 가장 높다. 4월 서울 아파트 시장에선 매매거래의 35.2%를 30대가 차지했다.

분양시장에서도 추첨제 비중이 높아지면서 청약에 도전하는 20대, 30대가 늘어나는 모습이다. 1·3대책으로 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 비규제지역이 되면서 전용 85㎡ 이하의 60%가 추첨제로 공급된다. 전용 85㎡ 초과는 100% 추첨으로 당첨자를 뽑는다. 무주택기간에서 청약가점이 불리할 수밖에 없는 20~30대들에게 유리하게 제도가 바뀐 것.

억 소리 나는 가격은 부담···경기권 84㎡도 12억

문제는 가격부담이 만만치 않다는 것. 제값을 다 줘야하는 매매 뿐 아니라 시세보다 저렴하게 책정되는 분양가도 일반근로자들이 월급만 모아서는 쉽게 모을 수 없는 수준이다. 특히 원자재와 인건비 상승한데다 분양가상한제까지 폐지되면서 가격이 더 올랐다.

가령 4월에 분양한 서울 동대문구 '휘경자이 디센시아'는 전용 84㎡의 최고 분양가가 9억7600만원이었다. 국가통계포털(KOSIS) 일자리 행정통계상 대기업에 다니는 30대 초반의 평균 월급인 476만원(세전)을 한 푼도 쓰지 않고 17년을 모아야 하는 돈이다. 중소기업 30대 초반 근로자 평균 월급인 267만원(세전)으론 30년을 모아야 한다.

심지어 최근엔 분양가가 더 오르는 모습이다. 서울 뿐 아니라 경기 용인·광명 등 경기권에서 국민 평형(전용 84㎡) 기준으로 분양가가 10억원을 웃도는 단지가 계속 나타나고 있다. 지난 5월 분양한 용인시 기흥구 'e편한세상 용인역 플랫폼시티'는 전용 84㎡의 분양가가 12억3500만원으로 책정됐다.

'필수'돼버린 부모 찬스···증여모자라 차용까지

사정이 이렇다보니 부모나 친척에게 도움을 받는 일도 잦다. 증여를 통해 자금을 조달하거나 돈을 빌려주는 방식으로 모자란 금액을 채우는 식이다.

증여의 경우 증여세 부담이 만만치 않다. 자녀에게 증여를 하는 경우 10년에 1번 최대 5000만원까지 증여세 없이 증여를 할 수 있다. 미성년자의 경우 2000만원이 한도다. 이 금액을 넘어서면 최소 10%에서 최대 50%까지 증여세를 내야한다.

돈을 빌린다는 '차용증'을 쓴다면 더 많은 금액을 아낄 수 있다. 차용증을 쓰고 돈을 빌린다면 꼭 한 달에 소액이라도 원금과 이자를 갚고 그 내역을 잘 보관했다가 증빙으로 활용해야 한다. 이런 증빙이 없는 경우 증여로 간주돼 증여세가 부과될 수 있다.

이 때 이자가 너무 적을 경우 증여로 간주될 수 있다. 세무실무에선 법정이자 4.6%를 적용했을 때 발생하는 이자와 실제로 차용증에 명시된 이자의 차이가 연 1000만원 미만이면 증여로 보지 않는다.

이런 공식을 대입해, 빌리는 돈이 일정 금액 이하라면 무이자로 빌릴 수도 있다. 법정이자 4.6%를 적용했을 때 연 이자 1000만이 되지 않는 최대 금액은 2억1739만1304원이다. 이 금액 이하에선 무이자를 적용해도 이자 차이가 연 1000만원 미만이기 때문에 증여로 간주되지 않는다.

단, 이 경우 원금 분할 상환과 기한만료 시 전액반환 조건을 반드시 넣고 차용증에 따라 원금을 갚아야 한다. 증빙이 부족하거나 원금을 상환한 흔적이 없으면 증여로 간주된다. 차용증을 쓸 땐 공증을 받아 놓아야 근거 인정여부를 따질 때 유리하다.