대체주택 권장해놓곤 이주비로 주택매매금지···오락가락 정부지침

규제지역 이주비 대출 때 주택매입금지 확약해야···은행권 "금융위 지침"

대체주택=이주용 주택에 양도세 면제···새 아파트 입주 3년 내 매각 조건

"집 한 채가 전 재산인데" 현금 있는 1주택자만 대체주택 수혜

대모산에서 바라본 송파구 일대 모습. 기사내용과 무관. 사진=장귀용 기자

"전세사기 걱정 때문에 이주할 주택을 사서 거주하고 싶은데, 매매를 막아놓아 답답합니다. 주민들 사이에선 편법을 조장하는 규제라는 말도 돕니다."(용산구 A재개발 지역 주민)

규제지역으로 묶여있는 용산과 강남3구의 일부 재개발‧재건축 조합들이 정부의 이주비 지침을 두고 불만을 쏟아내고 있다. 금융당국이 리스크 관리를 이유로 이주비 대출금을 주택매입 용도로 쓸 수 없도록 막아놓아 1주택자들이 대체주택제도를 활용할 길이 막힌 탓이다. 일각에선 가족 간에 이주비를 빌려줘 재투자를 하는 '편법'을 조장하고 있다는 비판도 제기된다.

용산구 A재개발지역에 거주 중인 조합원 P씨는 이주비대출을 받기 위해 은행에 들렸다가 당황스러운 상황을 맞닥뜨렸다. 은행에서 이주비를 주택구입용도로 사용하지 않는 조건을 골자로 하는 '확약서'를 작성할 것을 요구해서다. P씨는 기존 집이 철거되면 거주하려고 7%대의 주택담보대출을 받아 대체주택을 사놓은 상태로 이주비가 나오면 '대출 갈아타기'를 하려고 했는데 그 길이 막히게 된 것.

대체주택은 재개발‧재건축으로 기존 주택이 멸실되는 1주택자가 임시로 거주할 집을 구매하고, 재개발‧재건축 완료 후 임시거주주택을 팔면 양도세를 면제해주는 제도다. 1주택자가 가격변동 부담이 큰 전월세 대신 안정적으로 거주할 수 있게 부담을 줄여주는 취지다. 이주수요가 몰리면서 전세가격이 폭등하는 상황을 방어하는 의미도 있다.

대체주택은 사업시행인가 이후에 12억원 이내에서 구입할 수 있고 재개발‧재건축으로 지은 신규주택이 완공되고 3년 이내에 팔아야 한다. 신규주택 완공 3년 내 기간 안에 대체주택에 1년 이상 거주해야 인정된다.

은행권 감독규정은 규제지역 내에서 이주비대출을 실행할 때 담보인정비율(LTV)을 30%로 하고 있다. 단 주택구입용으로 사용하지 않는 조건의 약정을 체결하면 50%까지 대출을 받을 수 있다. 사진=은행권 감독규정 발췌

이주비 대출을 취급하는 일선 은행에선 금융위원회의 지침인 '은행업 감독규정'을 따랐다는 입장이다. 주택구입 금지 확약서를 쓰는 대신 담보인정비율(LTV)를 더 높여줬다는 것. 금융권관계자는 "원래 규제지역에선 주택을 추가 구입할 목적으로 주택담보대출을 취급하는 경우에는 LTV를 30%까지만 인정한다"면서 "단 추가주택을 구입하지 않는 조건의 약정을 추가하면 50%까지 대출을 받을 수 있다"고 했다.

하지만 주민들은 과도한 규제라고 하소연한다. 한남3구역 주민B씨는 "용산구 재개발지역 중 땅값이 비싸다는 이곳도 평균 감정평가액이 약 14억원이다. 평가액이 적은 다세대주택은 7억~8억원 수준으로 LTV 50%를 받아도 금액이 크지 않다"면서 "대체주택제도만 믿고 집을 샀는데 걱정이 태산"이라고 했다.

일각에서는 대체주택제도와 은행업 감독규정이 서로 상충(相沖)하는 측면이 있다고 지적한다. 자산이 넉넉하지 않은 1주택자의 발을 묶고 현금부자들만 대체주택을 활용해 재투자기회를 얻는다는 비판도 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "대체주택제도로는 재개발‧재건축 1주택자의 주택구매를 권장하면서, 금융규제로는 주택구입을 막는 것은 정책적으로 일관성을 해칠 여지가 있는 것 같다"고 했다.

일부지역에선 편법을 이용한 '꼼수'투자도 나타나는 모양새다. 가족에게 이주비를 빌려주는 형태로 자금을 넘긴 뒤 가족명의로 주택을 구입하는 것. 익명을 요구한 세무사 C씨는 "2억1739만원까진 무이자로 차용을 할 수 있다"면서 "이런 방식 등으로 가족에게 이주비를 빌려주고 주택을 구입하는 행태가 곳곳에서 발견되고 있다"고 했다.