"투기과열지구 거래 신중해야···자칫하면 조합원 지위 잃는다"

김예림 법무법인 심목 대표변호사

최근 서울시 전역이 투기과열지구로 지정됐다. 투기과열지구에서 부동산 거래를 하려는 경우에는 여러 가지 제약이 존재한다. 특히 개발로 인한 투기 수요가 몰릴 가능성이 높은 재개발, 재건축 사업지에는 더욱 강력한 규제가 적용된다. 대표적으로 조합원 지위 양도금지와 재당첨제한을 생각해볼 수 있다. 이런 이유로 부동산 거래에 대한 규제를 강화할수록 원래부터 수요가 많던 서울 핵심지의 경우에는 거래가 가능한 매물이 줄어들어, 이는 다시 가격을 상승시키는 요인으로 작용한다.

투기과열지구인 재개발, 재건축 사업지에서 조합원의 지위를 변동시키는 매매, 증여 등의 법률행위를 하려는 경우에는 매우 신중해야 한다. 자칫 잘못하면 조합원 지위를 상실해 새 아파트를 분양받지 못할 수 있다.

투기과열지구에서는 재개발, 재건축 사업의 경우 일정 기간 조합원 지위 양도가 금지된다. 재건축은 조합설립인가시부터 이전고시시까지, 재개발은 관리처분인가시부터 이전고시시까지 조합원 지위 양도가 금지된다. 이때 조합원 지위를 양도하면 양수인은 조합원 지위를 취득하지 못한다.

그렇다면 양도인은 어떨까? 도시 및 주거환경정비법에는 양도인의 조합원 지위에 관하여는 명확히 규정하고 있지 않다. 다만, 법원은 조합원 지위 양도가 금지된 기간에 조합원 지위를 양도하여 양수인이 조합원 지위를 취득할 수 없는 상황에서 매매, 증여 등을 해제하여 다시 양도인에게 부동산의 소유권을 되돌리면 양도인이 조합원 지위를 회복할 수 있는지에 관하여 부정적인 입장이다. 조합원 지위에 관한 사항은 단체법적 법리로서 일률적으로 정해져야 혼란이 없는데, 이처럼 조합원 지위를 회복할 목적으로 매매, 증여 등을 해제하여 다시 부동산의 소유권을 양도인에게 되돌리는 행위는 이런 혼란을 가중할 수 있다는 이유다.

따라서 투기과열지구에서 재개발, 재건축 조합원 권리를 변동시키는 행위를 하려는 경우 매우 신중해야 한다. 명확한 규정이나 확립된 판례의 법리가 존재하지 않는다면 최대한 위험을 피하는 방향으로 조합원 지위 양도에 관한 사항을 해석해 처리하는 것이 안전하다.

또, 투기과열지구인 재개발, 재건축 사업지 여러 곳의 부동산을 소유하고 있다면 일부 사업지에서는 조합원으로서 새 아파트 분양을 받지 못할 수도 있다. 예를 들어, 투기과열지구 내의 A, B 재건축 구역 내에 각각 아파트 한 채씩 소유하고 있는 경우를 생각해보자. 이때 A 재건축 구역의 관리처분인가가 있고 그로부터 5년 이내 B 재건축 구역에서 조합원 분양신청을 받게 되면 B 재건축 구역에서는 재당첨제한 규정이 적용돼 조합원 분양신청을 못하게 된다. 최근 서울시 전역이 갑자기 투기과열지구로 지정되면서 가장 혼란이 많았던 쟁점이다. 따라서 비슷한 단계의 사업진행에 머물러 있는 투기과열지구 내의 재개발, 재건축 사업지 여러 곳의 부동산을 소유하고 있거나 새롭게 취득하려는 경우 신중해야 한다.

재개발, 재건축 사업지 내의 토지 등을 소유하고 있으면 원칙적으로 조합원이 돼 시세보다 싼값에 새 아파트를 분양 받을 수 있는 권리가 생긴다. 재개발, 재건축 조합원으로서 누릴 수 있는 핵심적 권리다. 시세보다 싼 값에 새 아파트를 분양받을 수 있기 때문에 조합원으로서 새 아파트를 분양받으면 시세차익을 충분히 얻을 수 있고, 이를 중도에 매도하더라도 시세와의 차이만큼 프리미엄을 얹어 거래할 수 있게 된다. 따라서 이미 조합원이라면 조합원 지위를 지키는 것에, 새롭게 조합원이 되려 한다면 조합원 지위를 정상적으로 취득할 수 있는 것에 우선순위를 둬야 한다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사