프라임도 리뉴얼 경쟁···서울 오피스 선택 기준 달라졌다

전력·IT 인프라에 넓은 기준층까지···기업 요구 까다로워져이지스 '이오타 서울' 개발에 새 업무환경 반영2030년 전후 대형 신축 공급···기존 프라임과 경쟁 예고

사진=이지스자산운용 제공. 사진=기업(기관)명ㅇ

서울 오피스 시장에서 기업들이 사옥을 고르는 기준이 달라지고 있다. 입지와 임대료뿐 아니라 전력·IT 인프라와 넓은 기준층, 직원 편의시설 등 실제 업무 효율을 좌우하는 요소의 중요성이 커지고 있어서다. 기존 프라임급 오피스가 잇따라 리뉴얼에 나서는 가운데 향후 공급될 대형 오피스도 달라진 기업 수요를 설계 단계부터 반영하고 있다.

이지스자산운용이 서울역 일대에서 개발 중인 '이오타 서울'도 기업들의 달라진 요구를 반영하고 있다. 이오타 서울은 옛 밀레니엄 힐튼 서울 부지를 개발하는 '이오타 서울1'과 메트로타워·서울로타워를 통합 재개발하는 '이오타 서울2'로 나뉜다. 서울역 북부역세권 개발사업까지 더해지면서 서울역 일대에서는 약 80만㎡ 규모의 개발사업이 진행되고 있다.

이지스자산운용은 이오타 서울 오피스의 층당 최대 전용면적을 약 1149평으로 계획했다. 기둥의 간섭을 최소화한 4면 무주 공간을 적용하고 한 면 최대 18m 규모의 통유리를 설치하는 방안도 담았다. 인공지능(AI)과 디지털 업무 확대로 기업들의 전력 사용량이 늘어나는 점을 고려해 최대 48MW 규모의 전력 인프라도 계획하고 있다.

업무시설 외 공간도 확대한다. 단지 내 약 3000평 규모의 녹지를 조성해 남산공원과 연결하고 주차 공간은 기본 가이드라인 대비 최대 4배 수준까지 확보하는 방안을 검토 중이다. 이오타 서울1 설계에는 애플 사옥 등을 설계한 포스터앤파트너스가 참여하며 이오타 서울2는 글로벌 건축설계사 SOM이 맡았다. 오피스 부문은 2032년 준공을 목표로 사업이 추진되고 있다.

기업들 전력·공간까지 따진다···기존 프라임도 변신

최근 기업들은 사옥을 정할 때 건물의 연식보다 실제 업무에 필요한 기능을 세밀하게 따지는 추세다. 조직을 여러 층에 흩어놓지 않을 수 있는 넓은 기준층과 충분한 전력·통신 용량이 대표적이다. 식음시설과 라운지, 웰니스 등 직원들이 이용하는 편의시설도 임차 결정에 영향을 미치는 요소로 자리 잡고 있다.

글로벌 기업 가운데는 전력 공급이 끊기는 상황에서도 업무를 이어갈 수 있도록 전력 이중화와 비상 전력 설비를 요구하는 곳도 있다. 문제는 이런 조건을 입주 이후 내부 인테리어만으로 갖추기 어렵다는 데 있다. 건물의 기준층 면적이나 코어, 수직 동선은 처음 건물을 지을 때 대부분 결정되며 전력과 냉방·환기 설비 역시 기존 시설에서 증설할 수 있는 범위가 제한돼 있다.

기업들의 요구 수준이 높아지면서 기존 프라임급 오피스도 시설 개선에 나서고 있다. 센트로폴리스와 그랑서울, 서울파이낸스센터(SFC), 태평로빌딩 등이 공용공간과 편의시설 등을 손봤다. 글로벌 자산운용사 블랙록은 장기간 사용했던 SFC에서 리뉴얼을 마친 그랑서울로 사무실을 옮겼다.

준공연도가 비교적 최근이더라도 임차인이 원하는 업무환경을 갖추지 못하면 경쟁에서 밀릴 수 있다는 판단이 작용하고 있다. 반대로 오래된 건물도 설비와 공용공간을 지속적으로 개선하면 임차인을 붙잡을 여지가 있다. 건물의 물리적인 노후화와 별개로 변화한 업무 방식에 대응하지 못해 경쟁력이 떨어지는 '기능적 진부화'가 오피스 자산의 주요 변수로 부상한 배경이다.

공실률 4.2%로 올랐지만 신규 임대차는 확대

시장 지표에서도 기업들의 오피스 이동이 이어지고 있다. CBRE코리아에 따르면 올해 2분기 서울 3대 업무권역 A급 오피스 평균 공실률은 4.2%로 전 분기보다 1.4%포인트(p) 상승했다. 도심권역(CBD)이 6.6%로 가장 높았고 여의도권역(YBD)은 3.1%, 강남권역(GBD)은 1.3%를 기록했다.

공실률 상승은 도심권역의 신규 공급 영향이 컸다. 신규 자산을 제외한 도심 기존 오피스의 공실률은 오히려 낮아졌다. 같은 기간 서울 A급 오피스 신규 임대차 면적은 14만3881㎡로 2025년 1분기 이후 가장 많았다.

기업들이 단순히 사무실 규모를 줄이는 대신 업무환경이 나은 건물로 옮기는 '플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality)' 현상이 이어지고 있다는 분석이다. 기존 프라임급 오피스가 리뉴얼에 나서는 이유도 신규 공급과의 임차인 확보 경쟁에서 밀리지 않기 위해서다. 향후 신축 공급이 본격화하면 건물 간 시설과 업무환경 차이는 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다.

서울에서는 강남 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC)와 서울역 북부역세권 개발사업, 이오타 서울, 서초 서리풀 복합개발 등 대형 프로젝트가 잇따라 추진되고 있다. 일본에서도 지난해 문을 연 다카나와 게이트웨이 시티가 업무시설에 상업·문화·웰니스 공간을 결합하는 등 새로운 형태의 업무공간이 등장하고 있다. 2030년을 전후해 대규모 신규 오피스가 공급되면 기존 프라임급 오피스와 신축 자산 간 임차인 확보 경쟁도 한층 치열해질 전망이다.

부동산 업계 관계자는 "과거에는 새 건물이냐 오래된 건물이냐가 중요한 기준이었다면 이제는 기업이 요구하는 업무환경을 얼마나 구현할 수 있느냐가 중요해지고 있다"며 "기존 프라임 오피스의 리뉴얼과 대형 신축 프로젝트가 동시에 진행되면서 서울 오피스 시장의 경쟁 기준도 계속 높아질 것"이라고 말했다.