[장경철의 부동산 論]상가투자 원플러스 원 전략 눈길

서울 양천구 목동에 거주하는 오경란씨(56·여)는 본인 보유자금 4억∼5억원을 가지고 투자 목적의 상가를 찾던 중 올해 초 수도권에 한 신도시 단지내상가에 입점된 기업형 슈퍼마켓(SSM) 1층 점포 한칸을 분양받았다.

이 점포의 분양가격은 8억1000만원. 임대료 조건은 보증금 8000만원에 월세 365만원이며 분양면적은 86㎡이다. 3.3㎡당 분양가는 3100만원 수준. 보유 금액을 고려해 은행대출을 4억원정도 받기로 했다. 대출 금리는 4.8%다. 대출을 받지 않았을 때 얻게 되는 수익률 수준보다 대출 레버리지를 활용한 수익률이 높다고 판단했다.

결과적으로 오씨가 이 점포에 투자해 향후 8년간 안정적으로 얻게 되는 연수익률은 6.8%다. 시중 은행 예금금리보다 월등히 높다. 현재 이 슈퍼마켓은 하루 1만5000명 이상이 이용하며 매출이 4000만원에 육박한다. 오씨는 3년후 임대료 인상 조항에 따라 무난하게 임대수익률이 추가로 오를 수 있을 것으로 내다보고 있다.

최근 상가시장에 수익률을 극대화하기 위해 오씨처럼 우량 임차인을 확보하기 위해 점포를 합치는 이른바 원플러스 원 전략이 주목을 받고 있다.

실수요 사례도 늘고 있다. 잠실에 한 주상복합 상가에 샤브샤브 전문점을 운영하는 김오성씨(59·남)는 3년전만에도 대기업 임원이였다. 김씨는 퇴직을 앞두고 퇴직금과 여유자금을 가지고 점포 3칸을 분양받아 직접 제2의 인생을 설계하고자 전문 프랜차이즈를 직접 운영하키로 마음을 먹었다.

문제는 김씨가 분양받은 면적으로는 프랜차이즈를 유치하기가 힘들었다. 프랜차이즈 본사에서 요구하는 적정 면적에 부족했기 때문이다. 김씨는 옆 3칸의 소유주를 수소문해 양해를 구한 후 임차계약을 체결해 현재 일매출 1000만원을 올리고 있다. 최근 삼성SDS 본사가 송파 향군 잠실타워로 이전해 매출이 더욱 늘어날 것으로 기대하고 있다.

이처럼 적은 실면적를 가지고 임차인을 구하는 것보다는 점포를 합병할 경우 은행 등 금융기관, 기업형 슈퍼마켓(SSM), 약국, 편의점, 대형 프랜차이즈, 메디컬 등 비교적 우량 임차인으로 평가받는 업종을 유치에 유리하다는게 업계의 평가다.

또 이들 업종은 한번 임점하면 최소 5년 이상의 장기 임대가 가능하고 기본 2년에 임대 갱신시 임대료 인상이 가능하다는 장점이 있다.

상가업계에서는 1층은 실평수 23㎡(약 7평), 2층 이상 상가는 실면적 50㎡(약 15평) 이하를 투자하지 않는 것이 좋다는 통설이 있다. 23㎡(약 7평), 실면적 50㎡(약 15평) 이하 상가는 면적이 적어서 임차해 들어올 수 있는 업종이 매우 제한적이기 때문이다.

상층부에 주 업종인 은행, 메디컬 등도 일정 면적이 필요하기는 마찬가지다. 운영을 위해서는 최소 전용면적이 필요하기 때문이다. 금융기관을 위치하기 위해서는 최소 전용면적 165㎡(약 50평), 메디컬 등은 99㎡(약 30평)정도가 통상 요구된다. 약국도 마찬가지다. 적정 처방전을 확보하려면 최소 실면적 50㎡(약 15평)이 필요하다.

프랜차이즈 매장을 유치하는데도 마찬가지다. 들어오려면 최소 66㎡(약 20평) 이상의 공간이 필요한데, 최근 분양중인 상가의 면적은 대부분 33㎡(약 10평) 내외다.

최근 저금리로 상가투자에 관심이 높아지면서 안정적인 수익이 기대되는 신도시나 택지지구 등 신축 분양상가에 관심이 늘고 있다.

하지만 1층기준으로 분양을 받으려면 분양가가 8억원 내외인데 대출과 보증금을 감안해도 실투자금이 최소 4~5억원 필요하기 때문에 최근에는 강남권을 중심으로 지인들과 공동 투자를 해 점포를 합병해 우량 임차 업종을 유치하려는 움직임이 늘고 있다.

장경철 부동산일번가 센터장