대한민국 1% 자산가 빌딩 투자가 ‘답’

부동산도 이제는 금융 상품

반포로 등 저평가지역 강추

사진=이수길 기자

#1. 서울 서초동에서 살던 A씨(62)는 지난해 말 아파트를 팔았다. 그 돈과 은행 대출금을 합쳐 가산디지털단지 인근에 있는 4층짜리 건물을 30억원에 사들였다. 은퇴를 앞두고 매월 안정적인 수입을 얻을 수 있는 방법이 뭘까 하는 고민 끝에 내린 결정이었다. 그는 월 임대료 수익으로 1500만원가량 번다. 금리가 낮아 임대수익으로 대출이자를 갚고도 추가이익을 내고 있다.

#2. 외국계 회사에서 은퇴한 B씨(58)도 서울 강남구 청담동 도산대로 이면에 위치한 6층짜리 빌딩을 60억원에 매입했다. 보증금 3억4000만원에 월세 2300만원으로 수익률이 5% 안팎이다. 대로변 건물을 원했지만 매물이 없어 포기했다. 그는 지하에 주차장이 나중에 매각 차익도 기대할 수 있는 투자를 결심했다.

금리가 1%대 바닥 수준을 오가면서 중소형 빌딩 투자에 불이 붙었다. 미국 금리인상임박, 중국 경기 침체 등 경제 불확실성이 커지고 있는 점도 안전자산인 빌딩에 대한 관심이 높아지는 이유가 되고 있다. 환금성이 좋은 데다 아파트 토지 등의 투자 메리트가 떨어지고 있는 점도 반영되고 있다.

◇2009년 이후 매매가 지속 상승
부동산업계에 따르면 ‘꼬마빌딩’으로도 불리는 20억~30억원대 4, 5층짜리 중소형 빌딩의 경우 월 임대료가 보통 1000만원 정도라서 없어서 못 살 정도다. 연간 4~6%대의 임대수익을 기대할 수 있다. 0%대 은행 정기예·적금 금리에 비하면 엄청나게 높다.
개인투자자와 더불어 월세 부담을 덜기 위해 대출을 통해 사옥을 마련하는 회사들이 늘어나면서 거래또한 크게 늘어나고 있다.
빌딩 중개 업체인 리얼티코리아 자료에 따르면 올 상반기 서울 지역의 500억원 이하 중소형 빌딩 거래 건수는 501건으로 작년(359건)보다 40%가 증가해 역대 최고치를 기록했으며 거래 금액도 2조7600억원으로 작년(1조6500억원)보다 66.7% 증가한 것으로 나타났다.
올 상반기 1000억원 이상 대형 빌딩이 단 2건 거래된 것과 비교하면 폭발적인 수치다. 특히 서울 강남구에서 100억원대 미만 소형 빌딩 거래가 활발했다.
오피스 중개 업체인 알코리아에셋이 올 상반기 서울 강남구의 300억원 미만 중소형 빌딩 거래량을 전수조사한 결과 94건(7223억원)의 거래가 있었던 것으로 집계됐다.
거래 건수를 기준으로 작년 상반기(69건·6309억원)에 비해서는 36%, 재작년 상반기(53건·4402억원)보다는 77%가 많았다. 전체 거래의 81%(76건)는 100억원 미만인 소형 빌딩이었다.
공급과잉에 따른 공실률 상승과 임대료 하락 등 이중고를 겪고 있지만 매매가격은 상승하고 있는 기현상도 나타나고 있다.
리맥스코리아에 따르면 지난 2분기 기준 서울 오피스빌딩 3.3㎡당 평균매매가는 2011년 1525만원, 2012년 1553만원, 2013년 1558만원, 2014년 1566만원, 2015년 1571만원 등으로 꾸준히 오르고 있다.
빌딩 매매가는 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후 한때 급락했지만 2009년 하반기를 기점으로 상승세로 반전돼 현재까지 상승 기조가 이어지고 있다.

◇강남 저평가 지역 노려야

전문가들은 저평가 지역을 찾는 것이 빌딩투자의 핵심이라고 입을 모은다. 일단 싸게 사야 수익률이 높아지고, 향후 매각을 하더라도 돈을 더 남길 수 있기 때문.
투자금 30억 이상이면 서울 도심, 강남, 여의도 등 핵심 권역에서 통 건물 매입을 시도해 볼만하다. 다만 최근 여의도와 도심의 경우 공실률이 치솟고 있고 향후 빌딩 공급이 연이어 이뤄진다는 점을 감안해야 한다.
강남에서는 특히 영동대교 남단에서 지하철 3호선 학여울역까지 이어지는 영동대로 구간이 비교적 저평가된 곳이다. 이 일대는 쾌적한 환경에 힘입어 임차인 선호도도 높아 공실률도 낮은 편이다. 특히 삼성역 일대는 한전 부지 개발 외에도 GTX, KTX, 지하철 9호선 개통 호재가 있는 만큼 강남역에 버금가는 인기 상권으로 부상할 전망이다.
지하철 2호선 서초역에서 예술의전당까지 이어지는 반포로 구간도 투자가 유망하다. 이 구간은 아직 상대적으로 개발이 덜 된 지역으로 서초동 롯데타운, 남부터미널 복합 개발 등 대형 호재가 예정돼 있다. 이 같은 개발 프로젝트가 실현된다면 향후 테헤란로 업무지구가 이곳까지 확장될 가능성이 크다. 이 일대 이면도로에는 저층 노후건물들이 산재해 있다. 이 가운데는 법정 상한 용적률조차 채우지 못한 ‘비효율적’ 건물이 더러 있다. 이런 건물을 매입해 리모델링이나 재건축을 하면 의외의 수익을 얻을 수도 있다. 다만 최근 공실률이 오르고 임대료가 하락하고 있는 점을 간과해선 안된다.
장진택 리맥스코리아 이사는 “주식이나 펀드처럼 가격, 수익률 등의 정보가 공개되지 않고, 정확하지도 않은 점을 감안해야 한다. 현장을 꼭 방문하고 입주한 상가의 임차인 정보도 꼼꼼히 살펴야한다. 값이 싼 빌딩은 입지가 나쁘거나 상권이 좋지 않은 사례가 많으니 유의해야 한다”고 조언했다.

김성배 기자 ksb@