“황금시대 온다는데” 상장리츠 투자 해볼까

안정적 배당수익에 주가 상승 수혜까지

정부 활성화 대책으로 추가 성장 가능성 높아

하반기 대형 리츠 줄지어 상장 도전

“조물주 위에 건물주”라는 말이 더 이상 우스갯소리가 아닌 시대. 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 상장리츠(REITs)가 주목받고 있다. 지난해 상장된 리츠 상품 수익률이 평균 연 40%에 육박하는 가운데 정부도 공모 리츠에 대한 세제 혜택을 예고하며 본격적인 상장리츠의 전성기가 열린다는 목소리가 커지고 있다.

18일 한국거래소에 따르면 유가증권시장에 상장된 5개 리츠 중 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 에이리츠 등 3개 종목은 주가가 연초대비 30% 이상 크게 뛰었다. 이날 신한알파리츠는 올 초 기록한 저점(5340원) 대비 48% 오른 7920원에 거래를 마쳤으며 이리츠코크렙(6210원)과 에이리츠(6530원)도 올 들어 각각 30%, 36%의 상승률을 기록했다.

이중 지난해 상장한 신한알파리츠와 이리츠코크렙은 안정적인 임대율과 배당을 실현하며 증시 부진 속에서도 주가 고공행진을 이어갔다. 신한알파리츠의 지난해 배당수익률은 4.1%로 리츠 시장의 원조 격인 미국 웰타워(4.0%), 캠든프라퍼티트러스트(3.0%), 아발론베이커뮤니티(2.9%) 등 수익률과 비교했을 때 높은 수준을 기록 중이다.

◇리츠vs부동산펀드, 가장 큰 차이는 ‘성장성’=리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 조달해 부동산 투자를 하고 발생한 임대수익을 배당하는 상품이다. 부동산 공모펀드와 비슷하지만 상장리츠의 경우 주식처럼 거래할 수 있어 주가 상승에 따른 추가 수익을 기대할 수 있다. 배당 역시 수익의 약 90%를 의무적으로 배당하기 때문에 부동산펀드에 비해 높은 배당수익률이 특징이다.

무엇보다 리츠는 부동산펀드에 비해 유상증자를 통한 성장이 쉽다. 리츠는 상법상 주식회사와 같아서 일단 상장하게 되면 다양한 방법의 증자를 통해 지속적 성장의 길이 열려있다. 반면 부동산 펀드의 경우 '1펀드-1부동산' 개념이 일반적이어서 추가 증자를 통한 부동산 취득에 제약이 많다는 설명이다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “리츠는 부동산 펀드에 비해 투자 대상이 다소 제한적이지만 기업 입장에서는 안정적인 임대수익, 즉 현금흐름이 발생되면 증자를 통한 가치 창출이 가능하다”며 “투자자들은 주주로서 참여할 수 있으며 의무 배당 비율도 높아 장기적인 수익을 얻을 수 있다”고 설명했다.

이같은 장점에도 국내 리츠 시장은 그간 부동산펀드에 비해 성장이 더뎠다. 부동산 펀드는 지난 2017년 기준 1175개 종목, 61조4000억원 시장으로 성장한 반면 리츠는 5개 종목, 8000억원 규모에 불과하다. 미국과 일본, 호주, 싱가포르 등 리츠 시장이 활성화된 국가와 비교하면 리츠 시장 규모와 종목 수 차이는 더 크게 다가온다.

◇리츠 활성화 나선 정부···투자자·기업 모두에 혜택=정부는 이에 본격적인 리츠 활성화에 나섰다. 국토교통부는 지난해 12월 리츠에 대한 지속적인 육성 계획을 넣은 ‘공모·상장리츠 활성화 방안’을 발표했으며 올해 3월 ‘부동산투자회사법’을 전면 개정한 상장리츠 활성화 방안을 발표했다. 이어 추석 연휴를 앞둔 지난 11일 추가 활성화 대책을 발표하며 리츠 투자에 대한 세제 혜택을 밝혔다.

지난 11일 발표된 활성화 방안에 따르면 앞으로 공모리츠에 대해 5000만원 한도로 3년 이상 투자하면 배당소득 분리과세(세율 9%) 혜택을 받을 수 있다. 현행 리츠에서 배당소득에 이자·배당소득세 14%가 부과되고 2000만원 이상 금액에는 최고 42%의 누진과세가 부과되는 것과 비교하면 상당한 세제 혜택이다.

또 기업이 보유한 부동산을 공모리츠에 유도하기 위해 공모리츠의 현물출자 과세특례 적용기간도 2022년까지 연장키로 했다. 기존 공모리츠에 부동산을 현물출자할 경우 양도소득에 대한 양도차익으로 법인세가 상승하는 원인이 됐다. 기업 입장에서는 이같은 부담에 현물출자를 꺼려왔었다.

채 연구원은 “향후 3년간 공시지가 상승 등을 고려했을 때 다수의 기업들 중 보유부담이 높은 기업들이 공모리츠에 현물 출자하고, 이를 리츠 주식으로 부여받아 법인세를 이연시킬 수 있다”며 “이는 아주 큰 변화로 공모리츠화가 가속화될 것으로 예상된다”고 설명했다.

◇롯데·NH·이지스, 하반기 대어급 상장리츠 주목=이번 활성화 방안으로 신규 상장리츠에 대한 수혜도 예상된다. 다음달부터 롯데리츠를 시작으로 NH공모상장제1호 위탁관리리츠(NH리츠), 이지스리츠 등 대어급 리츠가 상장을 앞두고 있다. 특히 신한알파리츠와 이리츠코크렙 등이 최근 주가 상승으로 평균 배당수익률이 하락하면서 신규 상장리츠에 대한 투자 열기가 높을거라는 전망이다.

롯데리츠는 이미 본격적인 공모 절차에 돌입했다. 총 공모주식수는 8598만4442주, 주당 공모 희망가는 4750~5000원으로 공모 희망가 상단 기준 공모 금액은 4299억원이다. 편입자산은 롯데백화점 4곳과 마트 4곳, 아울렛 2곳 등 총 10곳이다. 롯데리츠의 총자산은 1조6000억원으로 상장에 성공하면 국내 최대 규모 상장리츠가 될 전망이다. 예상 배당수익률은 7% 내외다.

NH농협리츠운용이 자산관리회사(AMC)를 맡은 NH리츠도 오는 11월 상장 예정이다. 편입자산은 서울스퀘어와 삼성물산 서초사옥, 강남N타워, 잠실SDS타워 등이다. 이지스자산운용이 상장 추진 중인 이지스리츠 역시 11월 증시 입성을 준비 중이다. 편입자산은 제주 조선호텔(구 제주 켄싱턴호텔)과 서울 태평로빌딩이다. 두 상품의 예상배당수익률은 각각 6% 수준으로 추정된다.

채 연구원은 “리츠는 수익형 부동산을 보유하고 이를 배당재원으로 활용하는 만큼 임대수익의 안정성이 상당히 중요한 투자포인트”라며 “국내 상장리츠 시가총액은 전체 시장의 0.1% 미만으로 이는 전 세계 주요국가 중 최하위 수준이다. 연내 상장 예정인 롯데리츠 등을 감안하면 앞으로 리츠 시장은 더 커질 것”이라고 내다봤다.