[부동산 긴급점검②]제로금리·코로나 이후 집값 전망 살펴보니

강북·강남, 소폭 조정되나 강북 상승 여력 잔존

수도권 非규제지역은 금리 인하 영향으로 수요↑

코로나 이후 거래 많아지면, 풍선효과 다시 발생

지방, 전망 의견 양분···‘단기 급증vs매수세 없어져’

그래픽=박혜수 기자

기준금리가 0.75%로 내려앉은 가운데 지역별 부동산 시장 전망이 다소 엇갈린다. 우선 전문가들은 현재 시행되고 있는 대출 규제와 그간 집값 상승에 대한 부담감 등으로, 금리 인하 자체가 부동산 경기에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다.

강남은 금리 인하와는 별개로 대출 규제 영향을 받아 가격 조정이 불가피할 것이라는 데 무게가 실렸다. 9억원 이하 주택이 많은 강북의 경우 약보합세를 유지하며 코로나 사태 후 상승장이 될 것이란 전망이다.

비규제 수도권 지역 및 지방에 대해서는 상승 여력이 남아있다는 시각과 하락할 것이라는 견해로 양분됐다. 주택 구매와 관련해서도 ‘저렴할 때 사라’와 ‘불확실성이 높으니 지켜봐라’는 의견으로 갈렸다.

◆강북·강남, 소폭 조정되나 강북 상승 여력 잔존
초고가 주택이 밀집한 서울 강남권은 대출 규제로 인해 매물을 받아 줄 수요자가 없어 가격 조정이 불가피할 전망이다.

송승현 도시와 경제 대표는 “15억 이상은 대출 금지, 9억원 이상은 20%까지만 대출이 가능하기 때문에 매수자가 높아진 집값을 받을 수 없는 상황”이라며 “여러 조건상 강남은 집값 조정을 받을 수밖에 없다”라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인하로 인한 레버리지 효과보다는 거시경제 하방 리스크와 금융시장 변동성 우려에 따른 구매력 감소가 예상된다”며 “자산 상품 중 하나인 부동산도 심리적 위축이 전망된다”고 설명했다.

강북의 경우 자금 조달 규제에서 비교적 자유롭기 때문에 강남에 비해 상승폭이 남아 있다는 분석이 제기됐다.

송승현 대표는 “85㎡나 60㎡ 이하, 6억원 이하 주택의 경우 임대사업자 혜택을 활용할 수 있는 여건이 남아 있기 때문에 상승 여력이 있다”며 “강남 초고가 주택을 잡으니 강북으로 자금이 이동한다는 것”이라고 말했다.

반면 현재 악재들이 장기와 단기를 막론하고 부동산 시장에 미치는 영향이 크지 않다는 주장도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “우리 사회가 기존에 학습 효과를 가지고 있기 때문에 부동산 하락이나 보합은 단기적일 것”이라며 “극소수 급매물을 제외하고는 지속적으로 상승할 것”이라고 전망했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “강남의 경우 아직 호가는 크게 떨어지지 않은 것으로 보인다”면서 “강북은 코로나 사태가 잠잠해지면 실수요자들이 시장에 들어올 여력이 있지만, 기본적으로 서울 모든 지역에서 큰 움직임은 보이지 않을 것”이라고 예측했다.

사진=뉴스웨이DB

◆수도권, 非규제지역은 금리 인하 영향으로 수요↑
수도권은 규제지역의 경우 서울과 비슷한 양상을 보이며 코로나 19사태 이후 약한 상승세가 이어질 전망이다. 비규제지역은 풍선효과가 나타나면서 시중 자금이 몰릴 가능성이 제기됐다.

송승현 대표는 “이번에 규제지역으로 편입된 수원은 그동안 신규 주택 수요가 컸던 곳이기 때문에 당분간 인기가 유지될 것으로 보인다”라면서도 “서울에 있던 돈이 번진 것이기 때문에 앞으로 서울 규제 지역과 비슷한 양상을 보이게 될 것”이라고 설명했다.

장재현 본부장은 “수도권 규제지역은 서울과 비슷한 모양새로 갈 것이고, 비규제 지역은 충분히 수요들이 들어올 수 있는 구조”라고 말했다. 수도권 비규제 지역은 규제의 영향이 적기 때문에 금리 인하가 호재로 작용할 수 있다는 설명도 덧붙였다.

양지영 양지영R&C연구소장도 “수도권과 일부 지방에는 부동산 상승에 대한 기대감이 남아있다”며 “특히 규제를 피한 용인, 인천, 구리 지역의 상승세는 한 차례 더 있을 것으로 보인다”고 했다.

◆지방, 코로나 이후 단기 급증vs경제 상황 악화로 매수세 ↓
지방 시장은 의견이 양분됐다. 금리 인하는 부동산에 호재로 작용할 수도 있지만, 전반적인 경기가 좋지 않다는 지표이기도 하기 때문이다.

양지영 소장은 규제를 받지 않고 그간 물량 공급이 부족했던 ▲강원도 ▲대전 ▲충청도 ▲창원 ▲거제 등지는 코로나19 사태가 마무리되면 단기간 급등할 수 있다는 전망을 제시했다.

양 소장은 “해당 지역은 1차 밸류업 지역이라고 볼 수 있다”며 “광주, 대구 등도 상승에 대한 기대감이 여전히 잔류해 있는 곳”이라고 부연했다.

장재현 본부장 역시 “지방의 경우 코로나 사태로 시장이 멈춰 있긴 하지만, 진정된 이후에는 광역시 중심으로 단기 급증이 예상된다”고 말했다.

반면 송승현 대표는 “전반적인 경제 상황이 좋지 않기 때문에 산업 도시가 이미 갖춰진 지역 부동산 시장 매수세는 줄어들 수 있다”며 “특히 코로나19 영향도 지방에 더 크게 작용할 것”이라고 설명했다.