정부, 주택 공급 위해 기조 꺾나?···민간 규제 완화 기대감 ‘솔솔’

공급대책에 공공재건축 재초환 배제 포함 전망

업계 “효과적 공급 위해 민간 규제도 풀어야···”

정비사업 인허가권 중앙관서장 한시 허용도 검토

압구정 현대아파트. 사진=이수길 기자 [e-mail]

정부가 ‘시장 예상을 뛰어넘는’ 공급책을 마련하겠다고 공언하면서 공공재건축 단지에 대한 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 배제가 논의됐다. 이에 시장에선 정부가 민간 재건축 사업 규제 완화를 진행할 것인지에 대한 관심도 높아지고 있다.

그간 업계에선 집값 안정을 위한 대규모 공급에는 민간 사업 규제를 풀어야 한다는 목소리가 높았기 때문에 정부가 대량 공급을 위해 민간 정비사업 규제 완화도 일부 포함할 것으로 기대하는 모양새다.

재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원이 얻는 이익이 주변 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인 3000만원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 환수하는 제도다.

2006년 노무현 정권 당시 시행됐던 제도로 주택 시장 침체 우려에 2017년까지 적용이 유예됐다가, 2018년 1월 다시 시행됐다. 지난해 국토부가 재초환 사정권에 들어오는 강남 단지 조합원 1인당 부담금을 시뮬레이션한 결과 평균 4억4000만원~5억2000만원이 나왔다. 실제 서초구청은 반포주공1단지 3주구 재초환 부담금으로 4억원을 통보했다.

이는 재초환 제도는 강남권 대규모 재건축 단지 조합들이 사업 진행을 유예하는 큰 이유가 됐다. 이에 현재까지 국토부는 공공재건축 참여 단지에 한해 재초환 적용을 배제하거나 환수 비율을 낮추는 방안을 추진하기로 한 것으로 알려졌다. 대량 주택 공급을 위해 민간에 얼마나 적절한 개발 이익을 분배하냐는 문제를 해결하려는 시도다.

이렇게 되면 참여가 저조했던 공공재건축 사업에 강남권 대단지들이 참여할 수 있는 여지가 확대된다. 앞서 국토부는 공공재건축 사업 추진에 앞서 사전컨설팅을 진행했으나, 불과 15개 단지가 신청하는 데 그쳤다.

강남 대규모 사업지인 은마아파트와 잠실주공5단지는 주민 반발로 신청을 철회했다. 최종 컨설팅 결과(7개 단지)에 대한 반응도 시큰둥했다.

업계는 만약 국토부가 공공재건축 사업에 참여하는 단지에 재초환 부담금을 배제해준다면 강남권 정비사업지 역시 크게 움직일 것으로 예상한다. 현재까지 국토부가 민간 재건축 사업에는 이를 적용하지 않겠다는 입장이라, 공공재건축 참여시 조합원 실익이 분명해지기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 “강남구 대치 은마아파트나 송파구 잠실주공5단지 등 공공재건축 참여 의사 철회 단지들은 재초환 배제 시 충분히 재검토 여지가 있다”며 “정부가 민간에 개발 이익이라는 당근을 얼마나 주느냐에 따라 대책의 성패가 결정될 것”이라고 말했다.

아울러 업계는 공공재건축은 물론 민간 재건축 사업 규제도 풀어야 할 필요성도 이야기하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대규모 재건축과 재개발을 배제하고, 대량으로 신규 주택을 공급하는 것이 쉽지 않기 때문에 시장 수요에 부합하는 대량의 주택공급에는 한계가 있다는 점은 정부가 고려해야 할 것”이라고 말했다.

한편, 정부는 공공재건축 재초환 부담금 완화와 함께 이외에 지자체장에게만 부여됐던 재건축·재개발 사업 인허가권을 중앙정부에 한시적으로 허용하는 방안도 검토 중이다. 또한 재건축조합 설립 기준 주민동의율을 기존 75%을 낮추는 제도도 살피고 있다.