올해 오피스텔 종착지 ‘청라 아이파크’···“이거라도 막차타야죠”

[르포]청라국제도시에 첫 아이파크 단 오피스텔 현장 가보니

주거용 오피스텔이지만 소형 위주···수익형 노린 투자자 많아

바뀐 세법 때문에 전입 신고하면 1주택으로 간주되기 때문

청라도 스타필드 호재 기대···하남보다 크게 들어선다 ‘어필’

부지 직접 가보니, 청라국제도시역 인근이지만 황무지 수준

HDC 외에도 대우·한양 등 브랜드 건설사 오피스텔 들어서

본지가 직접 경기도 부천시 상동에 위치한 청라국제도시 아이파크 오피스텔 견본주택 현장에 가 보니 여느 분양 현장처럼 사람들로 붐벼 있었다. 현장에는 이른 아침부터 대기 줄로 꽉 차 있었다고 한다. 사진 = 김소윤 기자

“앞서 분양했던 운정과 송도 오피스텔에 당첨 안 된 수요자들이 많이 몰려왔어요. 아무래도 올해 ‘마지막’ 대형 건설사 브랜드를 단 오피스텔 분양인 만큼 많은 관심을 가져준 것 같아요.”<청라국제도시 아이파크 오피스텔 분양 관계자>

오피스텔 인기가 날이 갈수록 치솟고 있다. 정부가 고강도 부동산 대책을 잇따라 내놓자 수요자들의 발걸음이 아파트 대신 오피스텔 시장으로 옮겨 유례없는 호황을 누리고 있기 때문이다.

최근 청약 일정을 진행했던 ‘송도 아메리칸타운 더샵’은 최고 ‘318대 1’이라는 역대급 경쟁률을 돌파하면서 최근의 오피스텔 청약 광풍을 다시 한 번 더 실감케 했다. 마찬가지로 같은 날 진행됐던 ‘파주 힐스테이트 더 운정’의 경우 10.1대 1을 기록했는데 송도보다 높은 가격책정에도 경쟁률이 괜찮았다는 평가였다. 특히 1, 2단지에 겨우 10호밖에 공급되지 않은 1단지 전용147㎡ 펜트하우스는 30억원에 육박하는 금액에도 231명이 청약에 나서기도 했다.

오는 16일~17일에 청약 일정이 있는 ‘청라국제도시 아이파크’는 대형 브랜드 깃발이 달린 오피스텔 분양 중에서 거의 마지막이라고 볼 수 있다. 오피스텔 청약 수요자들 사이에서는 내년에는 정부의 고강도의 ‘대출 옥죄기’가 시작될 것으로 예상됨에 따라 “이거라도 막차타자”는 분위기다.

HDC현대산업개발이 10월 중 인천 경제자유구역 청라국제도시 C17-1-1블록에 주거용 오피스텔 ‘청라국제도시 아이파크’를 선보인다. 청라국제도시에 처음 선보이는 아이파크 브랜드다. 청라국제도시 아이파크는 지하 6층~지상 42층, 2개 동 규모로 조성된다. 공급되는 오피스텔 1020실은 전용면적 24~84㎡로 구성됐다. 사진 = 김소윤 기자

14일 본지가 직접 경기도 부천시 상동에 위치한 청라국제도시 아이파크 오피스텔 견본주택 현장에 가 보니 여느 분양 현장처럼 사람들로 붐벼 있었다. 현장에는 이른 아침부터 대기 줄로 꽉 차 있었다고 한다. 특히 최근에 분양했던 오피스텔 당첨에 떨어진 사람들이 많이 왔다고 한다. 올해 대형 건설사가 시공한 마지막 오피스텔 분양인 만큼 “(청라국제도시 아이파크)라도 막차타자”는 분위기였다. 분양 관계자는 “특히 최근에 청약했던 송도 오피스텔 당첨에 떨어졌던 수요자들로 많이 몰린 것 같다”라고 말했다.

게다가 내년에는 오피스텔마저 정부의 고강도의 ‘대출 옥죄기’가 시작될 것으로 예상되고 있기 때문이다. 최근 비(非)아파트에 대한 시장마저 과열되자 정부는 오피스텔 등에 대한 전매 제한 기준을 강화하자는 방안까지 거론하는 것으로 알려졌다. 분양 관계자는 “오피스텔에 대한 대출 규제 일정은 아직 안 나왔지만 규제에 관련해서는 이미 확정된 것으로 안다”라고 언급했다.

‘청라국제도시 아이파크’ 경우에는 대부분 소형 평수 위주였다. 가장 작은 35㎡ 원룸형부터 1인 가구나 신혼 부부들이 많이 선호할 것 같은 43㎡, 51㎡, 59㎡ 등으로 구성돼 있었다. 전용 84㎡는 가장 높은 층수(펜트하우스)에 위치해 있었고 겨우 6호실만 분양된다. 사진 = 김소윤 기자

특이점이 하나 있었다. 앞서 분양했던 오피스텔은 최근 주거용이 대세인데가 아파트 자리를 대신하는 만큼 대부분 전용면적 84㎡로 분양한 것에 반해, ‘청라국제도시 아이파크’ 경우에는 대부분 소형 평수 위주였다. 가장 작은 35㎡ 원룸형부터 1인 가구나 신혼 부부들이 많이 선호할 것 같은 43㎡, 51㎡, 59㎡ 등으로 구성돼 있었다. 전용 84㎡는 가장 높은 층수(펜트하우스)에 위치해 있었고 겨우 6호실만 분양된다.

분양 관계자는 “최근 들어 오피스텔이 아파트 자리를 차지하는 만큼 저희도 처음에는 전용면적 84㎡로 지을려고 했다”라며 “그런데 아직까지는 오피스텔은 주거용보단 수익형으로 접근하는 투자자들이 많다고 판단해 소형 오피스텔 위주로 분양하게 됐다”라고 언급했다.

그러면서 “실거주 목적보단 여전히 갭투자를 노리는 수요자들이 많다”라며 “이러한 니즈에 맞춰 소형 위주로 분양하게 됐다. 게다가 청라 신도시 인근의 인프라가 좋아진다고 이곳은 학세권이 아니다. 직장인들을 겨냥한 수익형들로 구성됐기 때문에 아무래도 금액이 적어야 월세가 잘 나가기 때문”이라고 덧붙였다.

실제 해당 오피스텔 인근에는 신세계그룹이 2024년 준공 목표로 스타필드 청라국제도시점(가칭)을 준비하고 있다. 코스트코 청라점(가칭) 신축 공사도 예정돼 있다. 이 외에도 하나금융타운과 청라 의료복합타운 등도 준공 예정인데 즉 직장인들을 겨냥한 ‘수익형 오피스텔’이라고 볼 수 있다.

또 사실상 오피스텔에 대한 정부의 규제는 작년부터 이미 조금씩 시작되고 있었는데 2020년 8월 이전에 매입한 오피스텔의 경우 무조건 주택 수에 포함 안 되지만 그 이후에 구입한 물건의 경우 일반(업무용)·주택임대사업자 중 어떤 것을 택하느냐에 따라 주택수에 포함될 수가 있기 때문에 주의해야 한다.

일반·주택임대사업자의 기준은 크게 전입신고가 가능하냐 못하느냐의 여부다. 주택임대사업자로 등록할 경우 전입신고가 가능하지만 일반으로 등록했을 경우 불가능하다. 전입신고가 불가능한 대신 일반 임대사업자의 경우 세금 부분에서는 약간의 혜택이 주어지는데 무주택으로 간주되기 때문에 설령 1주택을 보유하고 있더라도 2주택에 부과하는 세금을 내지 않아도 된다. 그러나 주택임대사업자의 경우 실질 과세원칙에 따라 2주택 기준으로 세금이 부과된다. 따라서 주거용 오피스텔에 실거주하게 되거나 전세를 놓게 되면 아무래도 전입신고가 불가피해 주택임대사업자로 등록하기 때문에 오피스텔을 보유하고 있더라도 1주택이 될 수 있다는 얘기가 나온 것도 이 때문이다.

여느 오피스텔처럼 시행사 보증으로 중도금 60% 무이자 대출이 가능하다는 점을 장점으로 내세우고 있지만 완공 시(2025년 6월) 나머지 잔금 30%와 중도금 60%를 내야 무주택으로 간주되는 일반 임대사업자로 등록이 가능하다. 만일 입주 시에도 잔금 등을 못 치르게 되면 해당 오피스텔을 담보로 은행 대출을 실행시킬 수 있지만 주택담보대출에 대한 규제가 향후에는 이보다 더 깐깐해질지 완화될지 여부를 모르기 때문에 확답할 수 없다는 게 분양 관계자의 설명이다. 분양 관계자는 “때문에 만일 오피스텔에 당첨됐다고 할지라도 주거용 혹은 수익형으로 할 것인지 꼼꼼히 잘 따져봐야 한다”라고 조언했다.

부지 직접 가보니, 청라국제도시역 인근이지만 걸어서 15분 정도 걸리는 거리다. 아직 황무지 수준으로 인근에도 대형 건설사들의 오피스텔 공사가 한창 중이다. 청라아이파크 부지는 왼편. 사진 = 김소윤 기자

청라국제도시 아이파크 인근에는 신세계그룹이 2024년 준공 목표로 스타필드 청라국제도시점(가칭)을 준비하고 있다. 코스트코 청라점(가칭) 신축 공사도 예정돼 있다. 사진 = 김소윤 기자