GS건설의 혁신 제안 ‘한강맨션 68층’ 가능하려면

1971년생 저층단지, 35층 1441가구로 탈바꿈

서울시 층수규제 풀리면 68층으로 변경 가능

2030서울플랜 변경 후에나 가능하다는 서울시

GS건설이 서울 용산구 서울 한강변 재건축 대장 아파트로 꼽히는 한강맨션 재건축 사업을 수주했다. 무엇보다 GS건설은 추후 서울시가 아파트 층수 규제를 완화하는 것을 전제로 단지를 최고 68층으로 짓는 설계안을 조합에 제시하기도 했다.

25일 GS건설에 따르면 “서울 용산구 이촌동 한강맨션아파트 재건축 조합은 지난 22일 정기총회를 열고 GS건설을 재건축 시공자로 선정하고 공사 도급 계약을 체결하는 안건을 가결했다”고 밝혔다. 도급액은 6224억원 수준이다.

지난 1971년에 세워진 한강맨션은 옛 대한주택공사(현 한국토지주택공사)가 지은 첫 고급 아파트다. 24개 동, 660채 규모의 저층 단지다. 현재 계획대로라면 이곳은 2024년 착공해 15개 동(지하 3층∼지상 35층) 1441채 규모의 대규모 고층 단지로 탈바꿈하게 된다.

특히 한강맨션을 한강변 최고의 랜드마크 아파트로 만들겠다는 게 GS건설의 포부다. 이미 GS건설은 한강맨션 재건축 조합에 68층 초고층 설계안을 제시했다. 한강변에 위치한 한강맨션 재건축사업 추진 과정에서 층수 규제 완화를 전제로 초고층 아파트 설계 제안이 나온 것이다. 즉 향후 서울시가 층수 규제인 ‘35층 룰’이 폐지된다면 68층짜리 초고층 아파트가 들어설 가능성도 나온다는 얘기다.

또 한강맨션의 강점은 저층인데 가구당 대지지분이 커 재건축 수익성이 높다는 점이다. 단지 용적률이 101% 수준이며 전용 103㎡의 대지지분이 74.58㎡(22.6평)다. 다만 재건축 초과이익환수제 적용 대상이라는 점은 염두에 둬야한다.

서울시는 고(故) 박원순 전 시장 재임 시절인 2013년부터 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층수를 제한하는 ‘2030 서울플랜’을 마련해 스카이라인을 관리해왔다. 무분별한 초고층 건축으로 한강변 경관을 가리고 사유화하는 것을 막기 위한 취지에서다.

이에 따라 과거 오세훈 시장의 재임 시절 승인된 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’(56층), 성동구 성수동1가 ‘트리마제’(47층) 등을 제외하고 한강변에 35층이 넘는 아파트는 들어서기 힘들었다. 또 이 때문에 반포주공1단지 1·2·4주구(45층), 신반포3차(45층), 압구정 현대(45층), 은마아파트(49층) 등 주요 재건축 단지의 초고층 건축 계획이 번번이 물을 먹기도 했다.

작년 4월 서울시장 보궐선거에서 오 시장이 공약을 통해 35층 규제를 폐지할 뜻을 밝혔지만 새로운 스카이라인 원칙을 담은 ‘2040 도시기본계획’(2040 서울플랜)은 아직 안 나왔다. 건설업계는 내년 6월 서울시장 선거 이후 새로운 층수 관리 방안이 나올 것으로 보고 있다.

일단 오 시장은 취임 전부터 ‘35층 룰’을 풀겠다고 예고한 상태다. 현재 한강변에 위치한 초고층 아파트 2곳 모두 과거 오 시장 임기 중에 인허가가 이뤄지기도 했다.

업계에서는 현재 서울시가 준비 중인 ‘2040 서울플랜’에서는 층수 제한을 폐지하는 내용이 담길 것으로 전망하고 있다. 이에 서초구 신반포2차, 여의도 은마아파트 등이 해당 규제 완화가 가능한 신속통합기획으로 재건축 진로를 모색하기도 했다.

이날 서울시는 한강맨션 시공사로 선정된 GS건설이 ‘68층 설계안’을 조합에 제시했다는 보도와 관련해 “층수 변경을 위해서는 ‘2040 서울 플랜’이 변경된 후 해당 단지의 기반 시설 여건 등을 종합적으로 고려해 정비계획이 변경돼야 가능하다”고 설명했다.

다만 집 값 자극이 문제다. 아파트 층수를 높일수록 조망권 확보, 희소성 등으로 인해 집값이 오를 수 있기 때문이다. 시장에선 이런 이유 등으로 서울시가 지난해 발표하기로 한 '2040 서울플랜'을 미루고 있다는 해석이 나온다.