"살 땐 사고 팔 땐 판다"···투자 방점은 '효율'

10년간 매입 부동산, 스타필드 개발 및 운영

오프라인 영역 확대 위해 적극적 투자 나서

이마트 부지 일부 매각, 3조 5000억여원 확보

IFC몰 인수 본입찰 참여, 미 와이너리도 넘봐

신세계프라퍼티로 그룹 부동산 '자산 재배치'

신세계그룹이 최근 거침없는 부동산 투자 행보를 보이고 있다. 그렇다고 무작정 사는 것만은 아니다. 방점은 '효율'에 찍었다. '팔 땐 팔고, 살 땐 사겠다'는 전략이다. 향후 오프라인 유통 확장에 도움이 될 부동산엔 적극적으로 투자하고, 그렇지 않을 부동산은 과감히 정리해 온라인에 투자하는 이른바 '자산 재배치'가 핵심이다.

◇오프라인 위한 적극 투자=신세계그룹은 백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰 등 오프라인 유통 채널을 기반으로 성장해왔다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 유통 패러다임이 온라인으로 전환했다고 하지만 여전히 오프라인은 그룹의 중요 근간이다. 이 때문에 신세계의 유형자산은 대부분 계열사 오프라인 자산을 기반으로 한다. 최근 부동산 투자 행보 또한 오프라인 영역 확대를 위한 것들이 대부분이다.

신세계가 지난 10년간 매입한 주요 유형자산을 살펴보면 하남시, 인천 청라, 고양시, 창원시, 안성시 등은 복합쇼핑몰인 스타필드로 개발돼 운영 또는 개점을 앞두고 있는 곳들이다. 같은 기간 다른 유통사들이 점포와 부지 정리에 집중해온 것과는 전혀 다른 행보다. 공격적인 부동산 투자로 '스타필드'를 그룹 주요 유통 채널로 키우겠다는 신세계의 선택적 전략이 배경이다.

최근엔 지난해 3월 한국수자원공사로부터 경기도 화성시 송산면 일대 토지를 약 8670억원에 매입한 것이 대표적이다. 신세계가 매입한 토지는 약 100만평에 달한다. 이 일대를 대규모 호텔과 쇼핑몰, K팝 공연장, 골프장 등으로 개발해 화성국제테마파크를 조성하겠단 계획이다. 2026년 부분 개장을 목표로 2031년 전체 개장할 예정이다. 정용진 신세계그룹 부회장이 "세상에 없던 테마파크를 선보일 것"이라고 밝힌 만큼 신세계의 모든 사업 역량을 쏟아 붓겠단 방침이다.

신세계는 지난달 이지스자산운용과 함께 여의도 국제금융센터(IFC) 인수를 위한 1차 본입찰에 참여했다. 추정 인수가만 4조원이 넘는 대형 투자 건이다. 신세계는 지난해 2월 여의도에 문을 연 더현대 서울에 대항할 쇼핑센터를 개발할 목적으로 이번 인수전에 참여한 것으로 알려졌다. 더현대 서울은 여의도에 IFC몰 외 대형 쇼핑센터가 없었던 점을 노리고 '일부러 찾아올 백화점'으로 안착하는 데에 성공했다. 코로나19에도 불구하고 개점 석달 만에 2500억원의 매출을 올렸다. 매출 1조 클럽 가입도 목전에 뒀다. 신세계는 IFC몰 인수를 통해 더현대 서울에 맞불을 놓겠다는 전략이다. 여기에 인수에 성공할 경우 콘래드호텔 또한 조선호텔 브랜드로 바꿀 수 있다.

신세계의 부동산 투자 전략은 국내로 국한되지 않는다. 최근에는 미국 캘리포니아 나파밸리 와이너리 '쉐이퍼 빈야드' 인수도 추진하고 있다. 국내 와인 소매 시장 규모가 지난해 1조원을 넘긴데다 맥주를 제치고 21년 만에 수입 주류 1위에 오르는 등 급성장한데 따른 것이다. 단순히 와인을 수입하는 것을 넘어 직접 생산해 차별화를 두겠단 전략이다.

유통업계 한 관계자는 "신세계가 유통 회사가 아닌 부동산 투자 회사라는 우스갯 소리가 들릴 만큼 최근 신세계의 부동산 투자 행보는 이마트 개점 당시 전국 주요 부지를 사들이며 공격적으로 확장하던 때를 보는 것 같다"고 말했다.

◇사는 만큼 판다=그렇다고 신세계그룹이 마냥 부동산 자산을 사들이는 것은 아니다. 실제 이마트의 금융감독원 전자공시시스템을 살펴보면 유형자산 규모는 2018년 10조4039억원에서 2019년 10조37억원, 2020년 9조6674억원, 지난해 3분기까지 9조8620억원으로 변화가 크지 않다. 투자부동산 규모 또한 마찬가지다. 이는 사는 만큼 정리했다는 방증이기도 하다.

신세계그룹은 이를 '자산 재배치'라고 말한다. 굳이 손에 쥐고 있어도 되지 않을 자산을 매각해 마련한 현금으로 신규 사업에 적극적으로 투자하겠다는 것이다.

실제 이마트는 지난 2019년 이후 부동산 자산을 적극 활용하는 모습을 보이고 있다. 2019년에는 13개 매장을 세일앤리스백으로 9500억원을 확보했다. 2020년 3월에는 마곡부지를 매각해 8158억원을 마련했고, 지난해 4월에는 이마트 가양점을 팔아 6820억원을 마련했다. 이후 같은 해 11월 약 1조원에 이마트 성수 본사 및 성수점을 정리하며 3년간 부동산 매각으로 약 3조4500억원에 달하는 자금을 확보했다.

신세계그룹은 계열사 신세계프라퍼티를 통해 이지스자산운용과 손잡고 지난달 열린 IFC 1차 입찰에 참여했다. 사진은 IFC 전경.

신세계는 자산 유동화를 통해 마련한 현금을 물류 인프라 확보, 신규 출점 등을 위한 부동산에 재투자하거나, 디지털 기업으로 거듭나기 위한 인수합병(M&A)에 적극적으로 투입하고 있다.

세부적으로 살펴보면 지난해 3월 화성국제테마파크를 위한 부동산을 취득하는데 사용됐고, SSG랜더스 야구단 및 스타벅스코리아 지분 인수에도 활용됐다. 지난해 W컨셉, 이베이코리아 등 온라인 플랫폼 인수에도 사용됐다. 이는 신세계그룹 미래 핵심 전략인 온-오프라인 커머스 통합 시스템 구축을 위한 것이었다. 올해 상장을 준비 중인 그룹 통합 온라인 쇼핑몰 SSG닷컴에도 확보한 자금 일부인 약 1조원을 향후 4년간 집중 투자해 물류 인프라 구축에 힘쓰겠단 방침이다.

투자업계 한 관계자는 "신세계가 미래 먹거리를 위한 투자를 위해 유형자산을 정리할 때에는 과감하게 정리하는 모습"이라며 "매입해둔 부동산 개발을 위해 향후 추가 예산이 필요한 만큼 10조원에 달하는 유형 자산을 활용해 추가 자금을 조달할 것으로 전망된다"고 말했다.

◇프라퍼티로 부동산 집중 관리=신세계그룹의 이러한 행보를 이끌고 있는 곳은 부동산 종합 개발 계열사인 신세계프라퍼티다.

신세계프라퍼티는 지난 2013년 신세계그룹 복합쇼핑몰 개발을 목적으로 설립됐다. 이마트가 지분 100%를 보유 중이다. 신세계프라퍼티는 신세계가 가진 부동산 자산을 기반으로 성장해왔다. 스타필드 하남 개발 당시 분양권과 지분 등을 양수 받아 기틀을 마련했다. 이후 스타필드 청라, 고양, 안성, 창원, 수원 등에 출자해 쇼핑몰 사업을 주도하고 있다.

최근에는 다각적인 수익원 확보에도 나서는 모습이다. 파주 운정신도시 특별계획구역 주상복합개발 사업 상업시설에 '스타필드 빌리지'를 개발해 운영을 맡겠다는 계획이다. 서울 강서 CJ부지에도 위탁개발 후 운영수익을 확보하겠단 방침이다. 울산혁신도시 내 부지 또한 복합쇼핑몰 건립을 계획 중이다. 최근 신세계가 매입을 검토 중인 여의도 IFC몰 및 미 캘리포니아 와이너리 역시 신세계프라퍼티가 주도하고 있다. 스타필드에 그치지 않고 비주거 복합개발 비즈니스를 전담하는 글로벌 종합부동산 기업으로 발돋움하겠단 포부다.

여기에 늘어나는 자산을 효율적으로 관리하기 위해 최근에는 시설관리업체인 맥서브와 함께 지분 50%씩 출자해 신설법인 SMPMC도 설립했다. 신설법인은 부동산 자산관리 통합 솔루션을 제공해 자산관리 시스템을 구축할 것으로 전망된다. 신세계프라퍼티는 SMPMC를 통해 부동산 리벨로퍼로서 개발과 운영, 관리까지 부동산 종합 벨류체인을 완성하겠다는 것이다.

이 같은 배경으로 신세계프라퍼티는 향후 그룹 부동산 관리 또한 도맡을 것으로 보인다. 신세계프라퍼티가 리츠(REITs·부동산투자회사)를 설립할 것이란 전망도 꾸준히 제기되고 있다. 앞서 대표적인 부동산 재벌이자 유통 라이벌 롯데도 지난 2019년 롯데리츠를 설립해 리츠 사업에 진출한 바 있다. 당시 롯데는 전국 백화점, 마트, 아울렛 등 15곳을 롯데리츠로 넘겨 자금 유동화에 나섰다. 단순하게 부동산을 팔아 현금을 쥐는 것을 넘어 활용가치가 높은 부동산을 임대 등으로 돌려 추가 수익을 내겠단 판단이다.

투자업계 한 관계자는 "신세계프라퍼티가 스타필드 임대를 넘어 그룹 부동산 자산관리에 본격적으로 나설 채비를 하는 모양새"라며 "부동산 시설관리 및 운영을 전문으로 하는 PMC를 설립한 만큼 향후 부동산 투자를 통해 이익을 얻는 리츠 등 AMC 설립에도 나설 것으로 보인다"고 전망했다.

이와 관련해 신세계 관계자는 "세계적인 대형 부동산 기업들이 PMC를 설립, 운영하고 있는 추세"라며 "리츠AMC 또한 설립을 검토 중인 것은 맞으나 신세계그룹 자산을 인수할지 여부 등은 결정된 것이 없다"고 말했다.