재건축·재개발, 용적률 상향·안전진단 면제···1기 신도시도 속도

후보 시절부터 재개발·재건축 규제 완화 외친 尹

용적률도 500% 이상 상향, 정밀 안전진단 면제 등

30년된 주택 속출 '1기 신도시'에도 리모델링 탄력

과도한 기부채납 방지, 재건축 초과 이익환수도 대폭 완화

윤석열 정부 시대가 도래하면서 재개발·재건축 등 정비사업 시계가 이전보다 빨라질 전망이다. 앞서 문재인 정부는 그간 집값 상승을 막는다는 명분으로 재건축 사업을 꽁꽁 틀어막았다. 그랬더니 서울에 공급을 꽉 막게 하는 결과를 초래하게 됐다.

윤석열 대통령 당선인은 정비사업 관련해서도 후보 시절부터 이전 정부와 정반대의 차별화한 정책을 내세웠다. 재개발·재건축 규제 완화를 통해 공급 물량을 늘리고, 궁극적으로 집값을 잡겠다는 목표다.

우선 그가 후보시절부터 내세운 정비사업 활성화 위한 공약을 차례차례로 살펴보니 △민간 재건축 용적률 500% 이상 상향 △30년 된 아파트 정밀 안전진단 면제 △준공차 30년된 주택 속출하고 있는 1기 신도시 리모델링 △재건축 초과 이익환수 대폭 완화 등이 있었다.

이 중 '용적률 상향' 공약이 실현된다면 서울 노후 주거단지 외 분당·산본·일산·중동·평촌 등 1기 신도시까지 수혜 범위가 넓어질 전망이다. 윤 대통령은 후보 시절에 서울 역세권 민간 재건축지역 용적률을 기존 300%에서 500%로 올리기로 했다.

그는 여기에 더 나아가 1기 신도시 활성화 대책에 대해서도 쏟아냈다. 그도 그럴것이 1기 신도시는 이미 준공 30년차 주택이 속출되면서 이전부터 도시 정비에 대한 요구가 높아진 상황이다.

실제 정비업계에 따르면 분당·산본·일산·중동·평촌 등 1989년부터 조성된 1기 신도시에서 준공 30년차를 맞은 주택이 점차 증가하고 있다. 4년 뒤인 2026년에는 28만1000가구에 달하는 1기 신도시 공동주택이 모두 30년 이상된 노후주택이 될 예정이다.

이에 도시 정비에 요구도 높아졌다. 층간 소음이 심하고 상하수도 부식으로 인해 녹물이 나오며 만성적인 주차공간 부족 문제도 겪고 있는 탓이다. 업계에 따르면 1기 신도시 아파트의 바닥 슬라브 두께는 13cm로, 현행 기준인 21cm보다 얇아 층간 소음에 취약하다.

1기 신도시에서 불편을 호소하는 목소리가 높아지자 윤 신임 대통령은 후보시절부터 팔을 걷고 도시 정비 공약을 쏟아냈다. 그는 수도권 신도시 재정비 공약 발표에 '1기 신도시 재정비 특별법'을 들고 나왔는데 개별 단지의 재건축·리모델링을 활성화하기보다 도시기본계획 재수립을 통해 도시 전반을 재정비한다는 구상이다.

이로 인해 준공 30년이 넘은 아파트에 대한 '정밀안전진단'도 면제하겠다는 입장이다. 자족기능을 갖춘 스마트도시를 새롭게 설계하고, 1기 신도시별 상황에 따라 토지용도변경과 종상향을 통해 새로운 도시를 만들겠다는 뜻으로 해석할 수 있다. 대대적인 재건축이 뒤따르는 구상인 만큼 이주 전용 단지 조성도 제시했다.

또 그는 재건축이 어려운 단지는 리모델링을 통해 더 많은 가구 수를 확보할 수 있도록 하는 '리모델링 특별법'을 제시하기도 했다. 안전성 확보 등의 이유로 건축허가를 받기 어려웠던 '수직증축'을 확대하고, 중대형 아파트 1가구를 여러 가구로 구분하는 '세대 구분 리모델링'도 길을 열어주겠다고 밝혔다.

뿐만 아니라 그는 재건축 초과이익환수제에 대한 규제들도 대폭 완화시켜 민간 재건축을 활성화하겠다는 구상을 세웠다. 재건축 초과이익환수제는 대폭 완화하고 분양가 상한제는 합리화하겠다는 것이다. 실제 그는 한 유튜브 채널에 출연해 "분양가상한제는 공공 주도로 공급할때 싼값에 나눠주려고 하는건데 일반시장에선 어느 정도 자율화하는 것이 맞지 않느냐"고 언급하기도 했다.

업계에서는 윤 당선인이 후보 시절에 내세운 공약이 실현된다면 그간 규제가 대폭 완화된 재건축이 대세로 떠오를 것으로 관측하고 있다.