아파트 죽 쑤는데···단독‧다가구주택 선방하는 이유

거래량 감소폭 아파트에 비해 훨씬 적어···가격안정성 빛 봐

"우보천리" 단독주택 매매가격지수 98개월 간 꾸준히 상승

재개발 인허가 속도 기대감에 상생임대인 제도 유리함까지

서울지역 주택매매시장에서 단독·다가구주택이 차지하는 비중이 늘고 있다. 부동산 침체가 계속되면서 투자자들의 발길이 아파트에 비해 매매비용 부담이 적고 가격안정성이 큰 재개발지역 단독·다가구주택으로 쏠리고 있는 것으로 보인다. 업계에선 임대인이 전월세가격을 5% 이내로 인상하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 '상생임대인' 제도도 이러한 현상을 가속화한 것으로 분석했다.

국토교통부의 통계에 따르면, 전국의 주택 매매량(누계)은 41만7천794건으로 작년 같은 기간보다 49% 감소했다.

특히 아파트 거래량이 크게 감소했다. 올해 들어 9월까지 전국 아파트 거래량은 지난해 대비 55.6%가 줄어 절반이 넘게 위축됐다. 서울지역 아파트 거래량은 1만 2722건으로 전년 같은 기간에 비해 70.4%로 급감했다.

반면 단독·다가구주택 등 아파트 외의 주택은 거래량이 마찬가지로 줄었지만 감소폭이 아파트에 비해 크지 않았다. 지난해 같은 기간 대바 35.5% 정도만 주는데 그쳤다.

자료=국토교통부

단독·다가구주택이 아파트에 비해 거래량이 줄어든 폭이 크지 않은 것은 가격 안정성 때문이다. 아파트시장은 최근 급매 위주로 거래가 이뤄지면서 가격하락폭을 키웠다. 반면 단독·다가구주택의 가격이 작은 폭이지만 꾸준히 상승세를 유지하고 있다.

한국부동산원이 매달 발표하는 전국주택가격 동향조사 자료에 따르면, 단독주택 매매가격지수는 2014년 8월부터 2022년 9월까지 98개월 간 꾸준히 상승했다. 반면 아파트의 매매가격지수는 지난 2월 하락세로 전환한 뒤 계속 수치가 떨어지고 있다.

단독·다가구주택의 가격 안정성이 높은 것은 가치의 대부분을 토지가 차지하고 있어서다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 "단독주택은 가격은 땅값에 좌우되기 때문에 가격이 표준화된 아파트에 비해 변동성이 낮다"고 했다.

도심지의 경우 재개발에 대한 기대감도 반영돼 있다. 재개발 사업의 경우 인허가 기간만 5~7년 이상 걸리기 때문에 당장의 가격보다는 장기적인 관점에서 접근하는 투자자들이 많다.

최근엔 지자체들이 재개발‧재건축 인허가에 속도를 내면서 기대감도 크다. 서울시는 최근 신속통합기획과 모아타운, 가로주택정비사업을 비롯한 재개발 인허가에 속도를 내고 있다. 1기 신도시들도 정부 주도로 도시정비 '마스터플랜'을 마련하기 위한 연구용역이 진행 중이다.

실제로 서울시에 단독주택 거래량이 많은 지역들을 살펴보면, 재개발이 진행 중이거나 기대감이 높은 곳이 많았다. 올해 7월까지 서울지역의 자치구별 단독주택 거래량은 관악구(227건), 성북구(190건), 종로구(174건) 순으로 많았다.

'상생임대인'제도도 재개발지역 단독주택이나 다가구주택을 투자하려는 사람들에게 유리하게 작용했다. '상생임대인' 제도는 전세 값을 5% 이내로 인상하는 집주인에게 각종 세금혜택을 주는 제도다. 상생임대인이 되면 우선 취득한 주택을 양도할 때 비과세혜택을 받기 위한 조건인 2년 이상 거주를 할 필요가 없다. 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%를 공제받는 장기보유특별공제를 받기위한 2년 이상 실거주 요건도 면제된다.

업계관계자는 "상생임대인 제도는 원래 1가구 1주택자에게만 해당이 됐는데. 윤석열 정부가 6.21대책을 통해 임대 개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택을 주기로 하면서 인정요건이 완화됐다"면서 "대부분 실거주를 하지 않고 임대를 주는 재개발 지역의 단독·다가구주택을 살 때 임대인을 들여서 전·월세를 받고 양도세도 내지 않으니 투자자들의 관심이 커지는 것"이라고 했다.