한남3구역, 이주 임박했는데 설계변경은 깜깜 무소식···이유는

속도 차 있는 한남4구역과 지면 높이 문제로 협의 필요해

현대건설이 한남4구역 수주하면 공사일정 차질 최소화 가능해

이주 후 설계 변경 늦어지면 10% 이자에 조합원 고통 장기화 우려

서울 용산구 한남3재정비촉진구역(한남3구역) 전경. 사진=장귀용 기자

"설계변경을 위한 설계안조차 보지 못한 상태입니다. 이주관리 업체가 선정돼서 곧 이사를 가야하는 입장인데 설계변경을 못해서 최대 12%의 높은 이주비 이자를 내야하는 기간이 길어질까 걱정입니다."(한남3구역 조합원)

역대 최대 재개발 사업으로 불리는 한남3재정비촉진구역(이하 한남3구역)이 이르면 상반기 내에 이주 및 철거절차에 돌입한다. 이주와 철거기간은 대략 2년 정도 소요될 전망이다. 조합은 이 기간 내에 주택형별 가구 수 조정과 최고층 높이 상승 등을 포함한 중대변경을 마치겠단 입장이다. 다만 이 지역에 적용되는 층수제한 지침이 아직 그대로인 데다 조합 내부에서도 세부적인 계획이나 설계안을 만들지 못해 자칫 사업이 지연되는 것 아니냐는 우려도 나온다.

27일 정비업계에 따르면 한남3구역조합은 지난해 말 총회를 열고 관리처분계획안과 이주관리업체 선정, 이주비용 지원, 이주결의 및 철거 동의 등에 대한 안건을 통과시켰다.

조합은 이르면 이달 내에 주거정책심의위원회에 이주시기조정 심의를 요청할 예정이다. 주거정책심위원회에서 이주시기를 결정하고 국공유지 매입이 완료되면 한국부동산원의 관리처분계획 타당성 조사를 거쳐 관리처분계획을 인가받게 된다. 관리처분계획인가가 완료되면 본격적인 이주가 시작된다.

조합은 이주절차가 진행되면 본격적으로 사업시행계획 변경에 나선다는 방침이다. 한남3구역은 최초 사업시행인가 당시 최고 22층 90m로 승인을 받았다. 한강변 층수규제와 남산 최고고도지구 높이 제한, 한남재정비촉진지구 변경지침 등 각종 규제가 적용된 탓이다. 조합은 중대설계변경을 통해 주택형별 가구 수를 조정하고 최고 33층 110m의 아파트를 추진한다는 계획이다.

다만 통상적으로 중대변경을 하려면 각종 심의를 다시 받아야해 시간이 많이 걸리는 데다 승인 자체가 잘 나지 않는 것이 문제다. 인허가 기관에서 당초 각종 요소를 고려해 결정한 사항을 바로 뒤집으려 하지 않기 때문이다. 이 때문에 조합은 이주와 철거가 진행되는 약 2년간의 시간을 활용해 중대변경을 승인 받음으로써 착공과 공사기간에 끼치는 영향을 최소화하겠다는 전략을 세운 상태다.

한남3구역조합은 최근 서울시가 남산 일대 고도제한을 완화하려는 움직임이 나타나고 있는 데 희망을 걸고 있다. 서울 중구청은 지난 19일 남산 고도제한 완화방안 검토와 기본구상 용역에 착수했다. 서울시도 필요 이상 규제를 찾아내 개선한다는 계획이다.

하지만 이러한 규제 완화가 한남3구역을 포함한 한남뉴타운에 큰 영향이 없을 것이란 분석도 있다. 서울시 관계자는 "한남뉴타운은 '한남재정비촉진지구 변경지침'을 별도의 가이드라인으로 삼고 있는데 (한남3구역은) 이 지침 상 높이가 90m로 제한돼있다"면서 "시에선 당분간 이 지침을 바꿀 계획이 서있진 않다"고 했다.

조합 내부에선 서울시 규제와 별도로 조합에서 중대변경을 위한 준비과정을 조합원들에게 공유하지 않고 있다는 불만도 나온다. 한남3구역 조합원 A씨는 "중대변경을 하게 되면 조합원 분양신청을 다시 해야 한다"면서 "그런데도 조합이 사전에 주택형별 가구 수 계획이나 설계안, 심지어 조감도조차 공개하지 않고 '깜깜이'로 사업을 진행하고 있다"고 했다.

조합은 중대변경을 위한 사전 준비가 차질 없이 진행되고 있단 입장이다. 조합 관계자는 "중대변경을 위한 기술직 채용이 몇 차례 유찰되는 등 일정의 차질이 있어서 조합원들에게 전달한 내용마련이 다소 늦어졌을 뿐"이라면서 "조합의 역량을 모두 동원해서 중대변경을 추진할 것"이라고 했다.

업계에선 바로 옆 한남4구역의 시공사가 정해진 이후 설계변경 작업을 본격화할 수도 있다는 추측도 나온다. 한남뉴타운은 지형구조상 침수를 막기 위해 한남3구역과 4구역 사이 경계면에 지반 높이 차이를 메워야 하는 상황이다. 현재 한남3‧4구역 조합은 지반을 높이는 데는 합의한 상황이지만 실제 공사를 진행하려면 한남4구역의 시공사와 구체적인 공사비용과 구역 분담 등을 협의해야 한다.

만약 현대건설이 한남4구역을 수주하면 이런 세부내용을 따로 논의할 필요가 없어진다. 현대건설도 한남4구역의 시공권에 관심이 많은 것으로 알려졌다. 현대건설 관계자는 "현대건설은 디에이치 한남 QI(퀄리티 이노베이션) TF를 가동하는 등 한남3구역의 명품 단지로 만들기 위해 최선을 다하고 있다"면서 "한남4구역은 아직 입찰공고가 나오지 않아 구체적으로 말할 수 있는 것이 없다"고 했다.

일각에선 중대변경 승인이 늦어질 경우 착공과 공사가 지연될 수도 있다는 우려도 나온다. 정비업계 관계자는 "한남3구역조합이 조합원들을 대상으로 안내한 이주비 이자율은 기본이주비 이자율 8%, 추가이주비는 10~12%"라면서 "만약에 사업이 지연되면 중대변경의 경우 조합의 귀책이기 때문에 결국 조합원들이 그 비용을 떠안아야 하는데다가 이주기간 연장으로 인해 금융 부담이 크게 늘어날 수 있다"고 했다.