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부동산 임대주택 품질 차별···국토부가 수년째 관련 공사비 묶은 탓

부동산 부동산일반

임대주택 품질 차별···국토부가 수년째 관련 공사비 묶은 탓

등록 2023.09.15 16:27

장귀용

  기자

'분양가 적용' 기본형건축비 1㎡당 197만6000원으로 1.7% 인상'임대주택' 표준건축비, 30년간 기본형 대비 95→57%로 떨어져사업성 하락으로 주택공급 차질···용적률 인센티브 효과도 반감

서울 강남구 개포동에 위치한 아파트. 전면의 임대동과 뒤쪽의 일반동이 외관에서부터 큰 차이가 있다. 사진=네이버지도로드뷰

서울 강남구 개포동에 위치한 A아파트. 전용 84㎡가 지난 8월 실거래가로 30억2500만원인 고가 아파트다. 최고층 수 33층에 달하는 고층단지인 이곳은 유독 북쪽후문에 위치한 2개 동만 높이도 7층으로 낮고 외벽색도 다르다. 임대주택들로 이뤄진 임대동이다.

조합원들과 일반분양자들이 거주하는 '분양동'과 공공임대주택으로 공급되는 '임대동'을 지을 때 자재품질 등에서 차등을 두는 단지가 많다. 일각에선 차별주의와 선민의식의 산물이란 지적이 나온다. 하지만 업계에선 정부가 임대주택 매입가를 산정할 때 기준으로 삼는 기준인 '표준형건축비'가 터무니없이 낮은 탓에 벌어진 일이라고 입을 모은다.

국토교통부는 15일 고시를 통해 기본형건축비를 1㎡당 194만3000원에서 197만6000원으로 인상한다고 밝혔다. 기본형건축비는 분양가상한제 주택(16∼26층 이하, 전용면적 60∼85㎡, 지상층)의 공사비를 산정할 때 기준이 된다. 매년 3월과 9월 정기고시를 통해 정해진다.

국토교통부는 원자잿값과 인건비 상승이 기본형건축비를 인상한 배경이라고 설명했다. 지난번 고시 이후 레미콘은 7.84%, 창호 유리는 1.00% 가격이 상승했다. 철근공 5.01%, 보통 인부 2.21% 등 인건비도 올랐다.

반면 기본형건축비와 함께 양대 축을 이루는 표준건축비는 기본형건축비 대비 57% 수준에 머무르고 있다. 1999년만 해도 기본형건축비의 97% 수준이었지만 기본형건축비가 꾸준히 오를 동안 표준건축비는 제자리걸음을 한 탓이다. 건축비는 민간 분양 아파트에 적용되는 기본형 건축비와 공공임대주택에 적용되는 표준형 건축비로 나뉜다.

실제로 인상 횟수와 인상률 모두 기본형건축비가 월등히 높다. 지난 15년간 분양아파트 건축비는 32번에 걸쳐 70.4% 인상됐다. 반면 표준건축비는 2016년 6월 5% 인상을 끝으로 6년 넘게 동결해 오다 올해 2월 9.8%를 인상했다.

업계에선 표준건축비가 낮은 수준을 유지하면서 임대주택과 분양주택의 품질 차이도 생겼다고 지적한다. 분양주택은 마감재나 구조설계의 품질을 높여서 비용을 올릴 수 있고 각종 옵션비용도 받을 수 있다. 하지만 임대주택은 공사비가 제한되는 탓에 품질을 높이는 데 한계가 있다는 것.

공공임대주택은 조합 등 사업시행자가 임대주택을 지으면 한국토지주택공사(LH) 등 공기관이 사들여 임대로 주는 방식으로 운영된다. 매입가는 공사비를 기준으로 산정하는데 이때 공사비는 표준건축비 이하로만 인정된다. 자재품질이나 설계의 수준을 높인다고 하더라도 표준건축비 이상으로는 공사비를 받을 수 없다. 공급자 입장에선 임대주택을 1채 지을 때마다 손해를 감수해야 한다.

주택‧리츠업계는 표준건축비를 올려도 임대료가 크게 오르지도 않는다고 주장한다. 주택산업연구원은 표준건축비를 10% 인상했을 때 표준임대보증금이 평균 3.8%, 표준임대료는 평균 4.9% 정도가 오르는 것으로 전망했다. 물가지수 상승률도 0.00022%P 오르는 데 그칠 것으로 봤다.

8월11일 서울시에서 공고한 공공임대주택 모집공고에 따르면 33개 단지 가운데 가장 임대료가 비싼 곳은 상암월드컵1단지 전용 49㎡로 월 30만1600원의 월세가 부과된다. 보증금은 2187만원이다. 위의 계산을 적용하면 표준건축비를 10% 올려도 보증금은 약 90만원, 임대료는 약 1만5000원이 오르는 데 그친다.

업계에선 낮은 표준건축비로 인해 사업성이 악화해 주택공급까지 차질을 빚을 수 있다고 지적한다. 정비업계 관계자는 "최근 정부나 정치계에선 주택공급을 활성화한다는 취지에서 용적률 상향혜택을 내걸면서 상승분의 50%를 임대주택으로 공급하는 조건을 내걸고 있다"면서 "임대주택이 늘어나는 만큼 발생하는 공사비 손해를 감안하면 매력이 크지 않은 상황"이라고 했다.
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