높은 금리·공사비 인상에 바뀐 정비사업 기상도

공사비 책정 난항에 발주물량도 크게 줄어···수주액 반 토막

건설업계, 도시정비 수익성 낮아지자 보수적 선별수주 기조

정통강호 DL이앤씨·GS건설 주춤···포스코이앤씨는 약진

기사내용과 무관. 사진=강민석 기자 [e-mail]

지난 몇 년간 건설사들의 가장 큰 먹거리였던 도시정비사업이 올해는 고전을 면치 못하는 모습이다. 공사비 부담 탓에 발주물량 자체가 줄어든 데다 건설사들도 보수적인 입장에서 '선별수주'에 나선 탓이다. 개별 건설사별로는 정통강호로 꼽히는 DL이앤씨·GS건설이 주춤한 가운데 공격적인 수주를 이어간 포스코이앤씨가 약진했다.

업계에 따르면 시공능력평가 상위 9개 대형건설사들의 올해 3분기 도시정비사업 누적 수주액은 총 11조7705억원을 기록했다. 지난해 같은 기간(26조6596억원)과 비교해 55.8% 줄어든 금액이다.

수주액이 1년 만에 급감한 것은 건설사들이 보수적인 수주전략을 펼치고 있어서다. 원자재가격과 금리가 급등하면서 원가부담은 계속 커지고 있는데 집값하락으로 분양수익에 대한 기대는 줄어들면서, 사업성이 담보되는 있는 곳 위주로 '선별수주'를 하고 있다는 것.

사실 공사비 부담은 지난해 초부터 급격히 늘어나기 시작했다. 지난해 2월 우크라이나-러시아 전쟁이 터지면서 유가와 원자재가격이 급등했다. 특히 건설의 주요 자재인 시멘트가격과 전기요금이 큰 폭으로 올랐다. 올해 3분기 기준 레미콘 가격은 지난해 동기 대비 19.3% 올랐다. 인건비 부담도 늘었다.

금융부담도 지난해 초부터 크게 늘었다. 미국이 뛰는 물가를 잡기 위해 3월부터 금리를 인상하기 시작하면서 우리나라도 이에 맞춰 금리를 올린 탓이다. 현재 미국연방준비은행이 책정한 기준금리는 5.50%, 한국은행이 책정한 국내 기준금리는 3.50%다. 2021년 12월과 비교하면 각각 5.25%p, 2.50%p 올랐다.

기준금리 변동 추이. 그래픽=박혜수 기자

원가부담이 이어지고 있는 가운데 올해와 지난해를 가른 중요한 변수가 된 것은 집값이다. 2017년부터 급등한 집값은 지난해 말까지만집 해도 높은 수준을 유지했다. 이 때문에 공사비가 높더라도 분양수익으로 충분히 만회가 가능했다. 건설사들도 공격적인 수주를 이어가 역대급 실적을 올렸다.

지난해 말부터 집값이 떨어지기 시작하자 여전히 고공행진 하는 공사비와 맞물리면서 상황이 악화됐다. 공사비가 오른 탓에 사업성을 확보하기 위해선 분양가를 일정 수준 이상으로 받아야 하는데, 집값이 떨어지면서 조합이 원하는 분양가와 시장의 적정가격이 일치 않는 상황이 된 것이다.

분양가와 시장가격이 불일치하는 상황은 미분양을 양산하면서 집값 하락을 가속화했다. 가격이 높게 책정된 탓에 청약이 미달되거나 계약이 불발됐고 미분양이 쌓이기 시작했다. 미분양이 쌓이자 정산이 급한 현장에선 할인분양이 시작됐고, 덩달아 매매가격도 떨어졌다.

실제로 미분양주택은 지난해 4월부터 올 2월까지 10개월 연속 증가하면서 한　때 7만5000가구까지 늘었다. 정부가 올해 초 1‧3대책을 통해 전매제한과 실거주의무 규제 폐지 등을 추진하면서 감소세로 돌아서긴 했지만, 악성미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 계속 늘어 이달 1만가구를 돌파한 상황이다.

공사비 상승과 집값 하락은 발주 물량 감소와 시공사 선정 무산으로 이어졌다. 조합은 공사비 부담 탓에 섣불리 시공사 선정에 나서지 못하고 있다. 건설사는 조합이 내건 공사비가 낮다며 입찰에 참여하지 않고 있다.

실제로 최근 서울시에선 시공사 선정을 할 수 있는 단지가 늘었지만 본격적인 절차에 곳은 늘어나지 않고 있다. 서울시는 지난 7월 '시공사 선정 조기화' 조례 개정으로 시공사 선정 시기를 조합설립 후 앞당겼다. 현재 서울시 내에서 시공사 선정을 할 수 있는 단계인 조합설립을 마친 단지는 총 315곳이다. 이전 조례를 적용받았을 때와 비교하면 약 3배가량 늘었다. 대다수 조합은 시공사 선정 시기를 내년 이후로 미루는 모양새다.

시공사 선정에 나섰다가 건설사를 찾지 못해 어려움을 겪는 곳도 많았다. 올해 대어급으로 평가됐던 ▲서울 여의도 공작아파트 재건축 ▲경기 과천주공10단지 재건축 ▲군포 산본1동1지구 재개발 등은 모두 2번의 유찰 끝에 수의계약 절차를 밟고 있다. 하반기 최대어로 꼽히는 노량진1구역은 지난달 20일 1차 입찰에서 아무 곳도 응찰하지 않는 굴욕을 맛봤다.

보수적인 수주 탓에 개별 건설사의 수주액도 크게 줄어들었다. GS건설은 지난해 7조1476억원의 수주액을 기록했지만, 올해는 1조5878억원을 수주하는데 그쳤다. 4조8943억원으로 지난해 3위를 기록한 DL이앤씨도 올해 1조1824억원을 수주하며 반의반 토막이 났다. 올해 4조원대 수주잔고를 기록하며 선방한 현대건설도 지난해 9조3395억원과 비교하면 실적이 절반이상 줄었다.

반면 포스코이앤씨는 오히려 공격적인 수주로 선두를 달리고 있다. 포스코이앤시는 13일 기준 누적수주액 4조3150억원으로 1위를 수성 중이다. 올해 초 1위에 오른 뒤 줄곧 자리를 지켰다. 23일 대우건설과의 맞대결 결과가 나오는 2800억원 규모의 안산주공6단지 재건축을 수주하면 올해 도시정비 수주 1위를 확정하게 된다.

업계에선 금리인하가 이뤄지고 물가가 안정돼야 도시정비 시장도 다시 활력을 찾을 것이라고 분석한다. 업계관계자는 "지금 상황에선 기존에 수주한 현장의 공사비 협상도 쉽지 않다. 인력부족과 사업성 등을 고려하다보니 보수적으로 수주에 임할 수밖에 없는 상황"이라면서 "그래도 원자재 가격이 안정세를 찾아가고 있고 금리도 내년 상반기에 인하할 것이란 기대가 있어 모두 내년에 있을 상황변화만 기다리는 상황"이라고 했다.