노량진1, 층수변경 해 시공권 경쟁 유도···포스코 무혈입성 될까

2차 입찰 무산 후 33층→49층 변경 검토···공사비 증액 수순

'단독입찰' 포스코이앤씨 외 삼성물산에도 참여의향 타진하기로

포스코이앤씨, 공사비‧사업조건 파격제안으로 수성전 대비

서울 동작구 노량진1구역 전경. 사진=장귀용 기자

노량진1구역이 최고 층수를 33층에서 49층으로 변경하고 소형평면을 중대형평면으로 대체하는 설계변경을 검토 중이다. 사업성을 개선하는 한편 시공사선정에 경쟁 구도를 만들기 위한 전략으로 읽힌다.

21일 정비업계에 따르면 노량진재정비촉진1구역(이하 노량진1구역) 조합은 최근 설계변경 방안을 검토한 것으로 알려졌다. 최고 층수를 33층에서 49층으로 올리고 18~20평대 소형 평면을 줄이는 대신 전용 84㎡ 이상의 중대형 가구를 늘리는 것이 골자다.

노량진1구역은 노량진뉴타운 '대장주아파트'로 꼽히는 단지다. 뉴타운 내에서 가장 규모가 크다. 단지 경계와 노량진역 9번 출구가 약 150m로 가깝다. 전체부지는 13만2132㎡로 지하 4층~지상 33층 아파트 2992가구가 들어설 예정이다.

설계변경의 주목적은 사업성 개선이다. 최고층을 높이는 것은 인기가 많은 한강조망권 가구를 늘리겠다는 의도로 읽힌다. 이 과정에서 공사비가 올라가겠지만, 마진이 높고 분양성이 좋은 중대형평형을 늘려서 수익을 늘리면 전체 사업성은 오히려 개선될 수 있다는 것.

업계에서는 조합원 반발을 최소화하면서 공사비 조건을 강화하려는 포석으로도 볼 수 있다고 입을 모은다. 명분을 갖춰서 공사비를 올린 다음 다른 건설사들의 시공사 입찰을 유도하려는 의도로 볼 수 있다는 것.

실제로 조합 일각에선 삼성물산의 참여를 바라는 눈치다. 지난 15일 이사회를 거쳐 삼성물산 측에 시공사 수의계약 참여 여부를 묻는 공문을 보내는 계획을 의결했다. 김문선 노량진1구역 조합장은 "대의원회에서 공문을 보내는 것을 찬성하면 삼성물산에 참여의향을 묻는 공문을 보내려고 한다"면서 "삼성물산이 동의하면 총회에서 주민투표를 거쳐 수의계약 시공사를 결정할 계획"이라고 했다.

관건은 공사비가 될 전망이다. 삼성물산은 지난 시공사 선정절차 당시 현장설명회 참여 후 최종입찰 전까지 노량진1구역 참여를 고심했지만 결국 입찰을 포기했다. 자체 투자심의를 거친 결과 공사비가 너무 낮다고 결론이 나서다.

만약 설계변경안이 총회에서 통과해 공사비 조건이 바뀌면 삼성물산이 참여할 가능성도 있다. 삼성물산 관계자는 "지난 시공사 입찰에서 공사비 조건이 맞지 않아 입찰을 포기한 것이 맞는다"면서 "조합에서 정식으로 요청이 오면 제반 조건을 두고 검토할 예정"이라고 했다.

현재 노량진1구역은 지난 15일 마감한 2차 시공사 입찰이 유찰된 상황이다. 포스코이앤씨가 단독입찰 해 경쟁이 성사되지 않아서다. 재개발‧재건축은 2개사 이상이 입찰하지 않으면 유찰된다. 2차례 유찰 후엔 수의계약을 맺을 수 있다.

업계관계자는 "보통 2차례 유찰 이후엔 단독입찰 업체와 수의계약을 추진하는 것이 일반적인데, 노량진1구역은 워낙 경쟁입찰을 원하는 조합원들이 많아서 조합이 다른 방법을 찾아보는 것 같다"면서 "건설사의 관심을 높이려면 공사비를 올려야 하는데 이 과정에서 반발을 줄이려고 설계변경을 추진하는 것으로 보인다"고 했다.

포스코이앤씨는 공격적인 제안으로 수성전을 펼치겠다는 입장이다. 조합이 제시했던 평당 730만원의 공사비 조건을 수용하고 분담금의 90%를 입주 때 납부할 수 있게 해 자금조달 부담을 줄여주겠다는 것. 사업비와 공사비를 5대5 비율로 상환하도록 해서 사업비 이자 부담을 줄이겠단 제안도 내걸었다. 포스코이앤씨 관계자는 "조합 결정을 존중하며 진행 상황에 맞춰 조합원들에게 최대의 이익을 보장하기 위해 노력할 것"이라고 했다.